店面頂讓不懂就要多請教有經驗的人

多年前頂下一火鍋店，純真傻傻的認為地點不錯價格又不貴就接手頂下，簽下似有若無簡單二行字約定的買賣頂讓合約書，結果就這樣無端承擔前手經營者的欠帳欠稅，良心建議不懂就要多請教有經驗的人。

從那次頂店吃大虧事件得到下列經驗，簽頂讓合約書應特別注意下列四項基本要點，

1.頂讓合約書簽約人方面，若是有營業登記就要以負責人當事人之名字為準，若是沒營業登記個人擁有就要以身份證上的名字為準。

2.頂讓合約書交易條款方面，頂讓合約書要寫清楚，內含甚麼生財器具設備包括軟、硬體/傢具/電器內數量都要明列其中，且要拍照存證，不然小心遇到，買的時候說要送給你，交店的時候都拆光搬光的情形。

3.頂讓合約書頂讓金額條款方面，要載明頂讓金點交日期、付款方式(頭期款、分期款、尾款的交付金額與日期)。

4.頂讓合約書法律條款方面， 違約責任及解決爭議的方法 務必要明訂之、細定之，日後有一方違約則可依約請求違約責任，若沒明訂違約責任，只能以合約做為請求權基礎以侵權行為來訴訟，舉證責任多難度高。

店面頂讓簽約前最好先多花一些時間多次觀察一下這家店地點適不適當，讓店店主為什麼要頂讓，簽頂讓合約前要請同業有經驗的人陪同去鑑定生意好壞，若是原址頂讓，為避免花大錢頂讓接手店面，日後還要替人還債的慘事，最好是接手後立即做好商業登記及稅務登記變更轉移，更換招牌和名稱，另在簽訂頂讓合約時，頂店創業者千萬不要怕麻煩、貪圖方便，務必要事先聲明放棄債權權益，明確載明債權的追溯期間、範圍及債權負責人詳細列入頂讓合約內，成為頂讓合約的要件之一，以維護自身權益。

接手頂讓店面轉移所有權應注意事項

在決定接手頂讓店面簽頂讓買賣合約前，應對該店面進行徹底的瞭解，包括其營收狀況、訴訟紀錄、債務紀錄和客戶口碑、商譽等。

有些店家生意會好是靠店內老板的名氣，如知名廚師、知名人物、偶像，這些依靠老板名氣的生意，若更換老板，不就失去看板明星，頂讓接手價值就大大的打折扣了。在接手轉移過程中務必要穩定原有班底員工的心，這對店面營運的順利轉移十分重要。最好方式是先將現存員工遣散，後再重新聘用，以避免年資累計和降低管理上的人事成本。若能與舊有供應商的關係持續維持良好，包括批進貨品的優惠價格及繳款方式，以保持業務在轉讓過渡期的穩定性，絕對有利於你續接手經營店面。

最好只接手店面使用所有權和生財器具及營業資產所有權，不要連整家公司行號都接手買入，以避免對方故意隱藏訴訟紀錄、債務紀錄要你概括承受負責。

頂讓店面當心賠了夫人又折兵

頂讓店面創業雖然可以快速開店，但不少頂店創業者貪圖方便，沒經過審慎評估，來客量與營業額全憑想像，就隨意找一家表面上看起來生意不錯的店來接手經營，最後落得賠了夫人又折兵的下場。
開店新手頂讓店創業失敗的頭號大敵，是看起來生意不錯的店，為何會換手經營後就突虧損起來，這類型店面因其只看表面的話，會讓你覺得人來人往生意不錯，有些你還會偶而看到有排隊情景發生，但本身卻因店面租金太高所致，早已是處於虧損營業狀態，只不過是你這頂店創業菜鳥看不出來而已，若接手這樣租金太高的店下來，且續同樣的經營模式，其命運當然也是只有關店一途，除非你有能力大幅提高來客數或者是客單價，但就算是一多年專業老手可也是一大難題，況且你還是剛出道的小毛驢，因此建議頂讓店創業者即使頂讓價格再便宜，也不應將其接手盤頂下來。

預防接手租金太高店面這問題，建議頂讓店創業者可親自多次去參觀頂讓店面，多找幾個人一起去看，最好找此要投入行業的有經營經驗者陪同前往，在假日非假日，經營尖峰和離峰時段都得去估算一下來客數及客單價，若找不到找此行業有經營經驗者，可親自選靠櫃檯邊的坐位消費以方便觀察來店客人數量和客單價，且要多去觀察記錄幾次，最後再將所收集記錄資訊算出是否 來客數 x 客單價 > 行業租金負擔比率，做為評估分析店點的參考重要數據，若不是在租金合理負擔範圍內，就要多多考慮其頂讓店面承接的風險性。

租金合理負擔範圍，一般而言應控制在營業收入比例的百分之十五以內算是合理的負擔，即使是獲利較高的餐飲業，也不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。 阿甘創業加盟網建議便利商店租金佔總營業額比重最好不要超過10%，以社區20坪便利商店為例之租金行情約3萬左右;補教業其租金成本佔總營業收入比例的15%內為最佳;連鎖咖啡店房租租金佔總營業收入比例的20-25%之間較佳;中式速食業以佔總營業收入比例15%左右;毛利七成的飲料冰品租金佔總營業收入比例20%左右。實際租金佔總營業額比重佔比情形，還是會因當地商圈情況及人口數變化而有所差異存在但還是不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。

頂讓店面要當心恢復原狀條款

頂讓店面實務上，頂讓雙方在簽頂讓合約時房東最好是在場，且同時與房東重新簽店面租約，若房東不在場務必要讓房東知道有頂讓行為發生，最好是有房東同意書，店面承租合約中，要特別留意一條退租時房客要恢復原狀條款，因為若不幸遇到超龜毛房東要你恢復最原始的建照圖，那你可就要慘了，我就碰上過這種惡房東，硬是不退我三個月押金，說是要恢復原狀的油漆及裝修補償費。

開店做生意這麼多年，實務體驗上，若你覺得碰上一不說理的房東，寧可放棄頂讓的訂金就是不要接手頂讓這家店，這個真的要特別當心，要不然以後你會跟我一樣損失很多的錢。

另針對店面承租合約中，如果有要恢復原始的裝潢這一條約定的話，勸你亦放棄這家店千萬不要接手頂讓，因為會提出這種要求的房東，百分之90以上很可能就是超龜毛房東。若房東說只要恢復你承租時的面貌即可的話，阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者最好還是要拍照存證，當做承租合約附件，而且要將照片貼在紙上且要用你跟房東的印章蓋在照片跟紙張上，做騎縫章用。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者頂讓簽約前最好先多花一些時間多次觀察一下這家店地點適不適當，讓店店主為什麼要頂讓，如果是讓店店家經營不當這問題就比較沒有關係，最怕是房子或房東有問題，這樣接手頂讓下來，不就等同接到一不容易解決的燙手山芋。

有些店點座落佳的金店面相對著店面租金也就相當高，到頭所賺的錢付租金都進房東口袋，剩下的再付進貨費用、薪資、水電、雜費……等可能已一無所剩。因此阿甘創業加盟網提醒頂讓店面業者，在簽約接手頂店前最重要一件事是，一定要瞭解店面租期、承租條件後再比較鄰近承租店面行情，才不會被人當作冤大頭。且要與房東確認租期、租約條件是否延續，特別是租約已快到期的店面，阿甘創業加盟網建議頂讓店面創業者最好還是換約以你名義去重新承租店面，以免房東到時調漲甚至不再租給人營業的可能性發生。

開店創業實務上，除地點選擇適當，還有營業規模，如果一開始時就出錯，就會大大降低開店創業成功率，如果你完全沒經驗，也不知如何評估平均客單價，那麼阿甘創業加盟網建議你可透過觀察多家跟你同商圈類似營業模式消費價位的店面，大約客單價是多少，再根據你搜集的資料，推估出你未來的平均客單價。

有平均客單價就可估算出所需來客數，要承租怎樣的店面規模，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。

如果估算出所需來客數，是營業規模下不易達到或根本無法達到的，那勸你最好是放棄換點經營，例如：估算結果你每天至少要有120個來客數(每日來客數＝(每月營業額卅平均客單價)/30天)，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。如果你租到店面規模只能提供２0個座位，那以你一個新手老闆而言，一天翻桌率可做到6翻以上嗎？若很不易達到或根本無法達到，即表示這店面規模生產力本身就不足。

要盤頂讓店面創業絕不可不知經驗談

若您要盤頂讓店面，就要知賣方會如何拉高頂讓店面價格，亦須思考如何讓讓店買方認同你對這家店面的估值所在，自然店面頂讓價格也就會較合理。

讓店賣方如何提高頂讓店面的「價值」，頂讓店面基本上不會脫離「強者恆強」這原則，地點優劣好壞是影響頂讓店面價格最大因素，絕對會影響你頂讓店面的速度快慢和價格高低，如果頂讓店面是在黃金商圈好地段，譬如在捷運站人來人往出入口旁，或是在著名夜市出入口邊，只要價格合理，往往是讓店賣方有權選擇要盤讓賣給誰，而不是等人來談砍價。

頂讓店面實務上，讓店賣方要增加頂讓店面的有形價值上，雖讓店賣家只能自我誇大宣稱地點有多好，設備有多棒，可不易辦得到讓買方相信；那麼讓店賣方想要增加頂讓店面的價值，就會放在增加頂讓店面的無形價值上(商譽和形象)；因此，讓店賣方都會盡量保持店面的清潔明亮，生意興旺之狀態。另頂店買家要對頂讓店面行情要有所概念，要不就算讓店賣方願意讓出且出價合理，您對行情不熟悉，也不見得您願意承接。除此之外，再加上「頂讓生意技巧」的技巧掌握，才能適時適當地強調頂讓店面的缺點避開優點，不然有望成交的合理價或破盤價也會被您搞碴變成換取經驗。

如何挑選最有錢途餐飲店面頂讓

目前早餐業競爭激烈大環境下，想頂讓接手一家早餐店經營，事前若沒做好詳細的評估及規劃，是無法持久賺到錢的，更何況說頂讓事前已有詳細的評估及規劃，還是會碰到不可預期的事故或評估發生錯誤，而招致歇業關門的下場。

有不少早餐店業者為節省成本會採用效率較不佳的生財器具設備，讓顧客久等，這可是會造成客戶流失，或是從此乾脆換家早餐店消費，這對營收而言是一大大損失，因此若資金不是很緊情況下，在國人一般對早餐的需求「好吃」、「便利」、「快速」、「價格」是四大考量，建議汰舊換新，更換採用效率較不佳的生財器具設備，以達到「快速」的要求。另頂讓接手一家早餐店，建議最好挑選店點是位於辦公區和住宅區之間的早餐店，如此早、中午，假日、非假日的生意落差才不會過大。同時，一定要評估外帶生意機車及車輛停靠的方便性，因為早餐店外帶的生意，佔營業額比率相當的高。

若是要頂讓接手一前手經營營業額不佳的店，茲因早餐店營業額不好，絕大多數是多重原因所致，所以你要有十足的把握能從中找出影響業績不佳的問題所在且已有能提升營業額之改善方法，再行接手頂讓，不然還是建議放手不要接手頂讓為上上之策。