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主題:頂讓店面不吃虧實務經驗談
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頂讓店面不吃虧實務經驗談

上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料加盟特色優勢及加盟應注意那些事項 --阿甘創業加盟網www.ican168.com提供 阿甘創業加盟網創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
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阿甘創業加盟網提醒頂讓店面創業絕對不是賭博,千萬不要太過於衝動,太過於樂觀以為情勢一片大好,或是誤聽讒言,再不投資就來不及,就匆忙盲目大幅擴張信用借貸投入,一定要有多少錢做多少事,仔細觀察用心評估的正確頂讓店面觀念。

現在就讓我們一起來看看下列有那些頂讓店面不吃虧實務經驗談!

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編號:6743 回應主題:頂讓店面不吃虧實務經驗談

破解賣家或仲介頂讓店面話術糾驗談

透過頂讓仲介買賣店面,買賣雙方都會參考多家資料後出價,頂讓買方價格上當然希望越便宜越好,然而有經驗的人會建議你先看看就好,不要急著出價,仲介就是跟買方講優點,跟賣方說缺點,好讓賣方價格易往下調整,跟買方說優點,買方意願除會較高外,也會較有意願成交及出較高的價格,讓雙方可以較早成交。

不論是頂讓仲介或賣家都希望能夠將店面賣的快一些,尤其對這些急著要脫手或資金需要急用周轉的賣家,都希望趕快成交。因此頂讓仲介常會用頂讓話術對買家說「有興趣可以來談」 實際仲介都會對你說賣家開價已經接近底價,議價空間真的不大。因此頂讓店面切記仲介就是跟買方講優點跟賣方說缺點,切忌衝動,若你是透過仲介接觸或是直接和頂讓業主接觸,跟仲介或頂讓業主透露出你想頂讓店的期待或急迫性,相對你的籌碼就會減少,這是相當沒有智慧頭腦的。

破解賣家或仲介頂讓店面話術之道,在於頂讓店面要有耐心肯花時間多看店,店看得多,加上對當地商圈區域特性和消費習性了解,同時對該店營業狀況也要去仔細觀察,心裡有個底,大概就就會知道頂讓價大概要出多少,若有朋友是有開店經驗者陪同更佳,這樣做對賣家或仲介的頂讓話術就較不會輕易動搖。雙方對談時也許店面不可能十全十美,若有接近你的預設條件,價格稍稍超過預算,雖然會增加一些些負擔,但這個價格其實可接受,勸你可頂下。


編號:6706 回應主題:頂讓店面不吃虧實務經驗談

新手頂讓需留意的頂讓小技巧

先介紹沒經驗的開店新手,頂讓店面常會有下列情形發生
1.沒經驗,不知該行業地點選擇的優劣及重要性。
2.衝動簽約下訂,把該注意的都拋在腦後,事後覺得不妥想退訂或悔約,可是要付出不小的代價。
3.被個人主觀喜愛的店面形像所吸引,進而忽略生意好壞的潛力。
4.易被有經驗地賣家或仲介洗腦,而忽略潛藏的缺點。

沒經驗的開店新手頂讓需留意的頂讓小技巧,先選地點,地點適合定位後,多花一些時間多次觀察一下這家店地點是不是真的適當,最好請同業有經驗的人陪同去鑑定下,再談價格,價格可接受後再下訂簽約。


編號:6680 回應主題:頂讓店面不吃虧實務經驗談

頂讓店可從分析現金流量來識破假財報

頂店者想了解到底這家公司賺了多少錢,財務上可檢視財務報表的損益表與資產負債表,然有些企業會美化損益表,因此頂讓業者所提供損益表上所提供財報數字都有數十萬的獲利,但實情可能是小賺打平盛致虧損的,其做法是將投資獲利比較好的部分放在損益表,虧損的部分獲利比較差放在資產負債表,或是以表外的附註,就會出現他所提供的財報數字是獲利,但實務上卻是打平甚至虧損的現像。

經營者都知「現金」狀況與流向很重要,可惜從損益表中卻完全看不出來,另從資產負債表中的現金數字,又只能代表報表製作當時那時間點的財務狀態,無法看出現公司手頭上的現金狀況,很可能在那時間點後,早就不一樣了。

做假交易衝高業績,是可在帳上虛增營收或獲利,然而現金是不可能因此而增加的,現金流量表較難造假,且實務上常用來分析的損益表與資產負債表,並不能有效地看出現金的狀況,所以可以有效的從分析現金流量來識破假財報。從營業中所收到的現金要是不夠支付開銷月租、薪水、物料貨款費用,那這家企業很可能是處在虧損狀態中。因此要能有效的分析現金狀況與流向,其實要看的是「現金流量表」。


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頂讓店面創業者要知的催買加價話術及破解心法

頂店創業可能是很多人的心願,但真的是急不得,因為讓業者或是仲介會用話術製造來給買家壓力,迷惑買主,一個輕率或急著搶的心態,可是會要你出慘痛代價。


買家出價後,頂讓業者或是仲介常可聽到催買、加價話術有:
(1)開價已經很實在了,差一點,要不要再加一點價?
(2)物件如您很喜歡,已經有人再談了,不妨加個幾萬試試看。
(3)你堅持維持這價格,那我只好扣掉一些高價生財設備你願意嗎!?
(4)店主捨不得,是因為要出國移民才要讓,百萬裝潢,買到賺到。
(5)這店有多好卻閃避缺點和問題(避重就輕),店主花費百萬裝潢,買到賺到。

針對頂讓業者或是仲介常用的催買、加價話術,下面這幾招破解心法,頂店創業者一定要學會!

 破解心法1.頂讓店面切記,地點優劣、可負擔的總價跟確實了解行情才是頂讓關鍵。

破解心法2.頂讓店面,得失心千萬不能太重,務必先上網收及一些相關行業讓店資訊,抓穩心中的價格帶,免得買了超出預算的房子後悔哀怨。

破解心法3.美輪美奐的百萬裝潢,裝潢不是你要的風格或者根本不適用,可能還要花錢打掉重弄。

破解心法4.專家建議初次接觸時,千萬不要馬上下訂或簽約成交,也別透漏太多買方資訊給讓店業主,只要告知表示你對這家店有興趣及誠意即可。

破解心法5.若頂讓業者或是仲介催買下,頂店者可告知業主你對這家店很有誠意但創業夥伴尚還需與合夥人討論。

破解心法6.務必時時刻刻提醒自己:店點好嗎?環境適合自己嗎?總價合理嗎?未來經營可輕易上手嗎?才不會做出後悔莫及的決定。

 

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黃金降落傘(Golden Parachute)」讓轉讓收購成本增加

公司行號店面頂讓改組或更換負責人轉讓時,依勞委會勞資關係處釋,除新舊雇主商定留用之勞工外,其餘勞工應預告終止契約,並應發給勞工資遣費。其留用勞工之工作年資,應由新雇主繼續予以承認,以保障勞工權益。

然有些較有規模的事業體系經營階層可能會與公司簽有特別補償約定,一般稱為「黃金降落傘」(Golden Parachute)。「黃金降落傘」,是因為在公司被併購之後,原本的高階經營階層主管將很難繼續保有實權,往往會被迫辭職,因此有此高額離職金的約定,以保護其權益,但也因此「黃金降落傘(Golden Parachute)」,會讓轉讓收購成本增加。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,因此店面頂讓改組或更換負責人轉讓時,在查核中,針對員工續聘及離職部份應注意公司方有無與團隊或個人簽高額離職金的約定或類似約定,特別是高階經營階層主管或僱用合約中是否有「黃金降落傘」或類似高額離職金的約定,若有則應從買價中扣除,另還需注意請該高階經理人簽署離職保密協定、禁言條款、保證條款,以免產生爭議。


編號:5636 回應主題:頂讓店面不吃虧實務經驗談

店面頂讓不懂就要多請教有經驗的人

多年前頂下一火鍋店,純真傻傻的認為地點不錯價格又不貴就接手頂下,簽下似有若無簡單二行字約定的買賣頂讓合約書,結果就這樣無端承擔前手經營者的欠帳欠稅,良心建議不懂就要多請教有經驗的人。

從那次頂店吃大虧事件得到下列經驗,簽頂讓合約書應特別注意下列四項基本要點,

1.頂讓合約書簽約人方面,若是有營業登記就要以負責人當事人之名字為準,若是沒營業登記個人擁有就要以身份證上的名字為準。

2.頂讓合約書交易條款方面,頂讓合約書要寫清楚,內含甚麼生財器具設備包括軟、硬體/傢具/電器內數量都要明列其中,且要拍照存證,不然小心遇到,買的時候說要送給你,交店的時候都拆光搬光的情形。

3.頂讓合約書頂讓金額條款方面,要載明頂讓金點交日期、付款方式(頭期款、分期款、尾款的交付金額與日期)。

4.頂讓合約書法律條款方面, 違約責任及解決爭議的方法 務必要明訂之、細定之,日後有一方違約則可依約請求違約責任,若沒明訂違約責任,只能以合約做為請求權基礎以侵權行為來訴訟,舉證責任多難度高。

店面頂讓簽約前最好先多花一些時間多次觀察一下這家店地點適不適當,讓店店主為什麼要頂讓,簽頂讓合約前要請同業有經驗的人陪同去鑑定生意好壞,若是原址頂讓,為避免花大錢頂讓接手店面,日後還要替人還債的慘事,最好是接手後立即做好商業登記及稅務登記變更轉移,更換招牌和名稱,另在簽訂頂讓合約時,頂店創業者千萬不要怕麻煩、貪圖方便,務必要事先聲明放棄債權權益,明確載明債權的追溯期間、範圍及債權負責人詳細列入頂讓合約內,成為頂讓合約的要件之一,以維護自身權益。

接手頂讓店面轉移所有權應注意事項

在決定接手頂讓店面簽頂讓買賣合約前,應對該店面進行徹底的瞭解,包括其營收狀況、訴訟紀錄、債務紀錄和客戶口碑、商譽等。

有些店家生意會好是靠店內老板的名氣,如知名廚師、知名人物、偶像,這些依靠老板名氣的生意,若更換老板,不就失去看板明星,頂讓接手價值就大大的打折扣了。在接手轉移過程中務必要穩定原有班底員工的心,這對店面營運的順利轉移十分重要。最好方式是先將現存員工遣散,後再重新聘用,以避免年資累計和降低管理上的人事成本。若能與舊有供應商的關係持續維持良好,包括批進貨品的優惠價格及繳款方式,以保持業務在轉讓過渡期的穩定性,絕對有利於你續接手經營店面。

最好只接手店面使用所有權和生財器具及營業資產所有權,不要連整家公司行號都接手買入,以避免對方故意隱藏訴訟紀錄、債務紀錄要你概括承受負責。

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