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主題:店租上漲壓力的應變之道
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阿甘創業加盟網 www.ican168.com 大台北地區店面售價高漲,租金因此也隨著水漲船高,中小型開店經營業者因此倍感壓力,店面經營業者承租力趨向m型化發展。

單價利潤較高的開店行業或是大型加盟連鎖品牌積極搶租一級商圈內的黃金店面,中小型開店商家迫於租金壓力,為降低租金營業成本,有的選擇一級商圈內非一樓地下室二樓店面內,有的選擇退居一級商圈內的巷弄內,有的選擇分租一級商圈內的店面或是租一級商圈內的小坪數店面,以減輕租金壓力。

如過去積極搶租三角窗店面的便利商店,為了因應租金上漲壓力,現在則會改選租金至少可減少15%以上的三角窗周邊店面 ,雖然位置不及三角窗舖位優越,但可有效減輕經營成本壓力。也有開店業者為減輕店租成本,提高收益,作更有效的利用,像是早上做早餐店,下午後賣滷味小吃的營業模式,輪流承租店面,例如複合式咖啡店變身自由廚房分時出租,分擔租金壓力。

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景氣不佳且原物料不斷上漲,有一以店內飲啜為主外帶為輔,價格走中高價位的知名咖啡連鎖體系設店找點,為減少租金成本負擔,降低經營風險,視各地商圈和競爭程度不同,改採取穩紮穩打的兩手展店策略應變。

兩手策略應變,一是避免將點開在租金高漲,一級商圈大馬路上的一樓店面,改進入巷弄中護或非一樓展店非大馬路上的一樓店面的營收雖不如大馬路上的一樓店面,但因租金比大馬路上的一樓店面低很多,要在景氣不佳且物價不斷上漲環境下,不僅可有效增加展店成功率外,對日後營運維持一定獲利以上也會較易達成。二是在採取開設店中店策略,結盟大型商場,多元化展店,藉由大型商場原有的高人氣來降低展店失敗風險,進軍外縣市二級商圈的一等地。此兩手展店策略應變策略推展後,不僅店數有明顯成長,此連鎖加盟體系也從原本獲利衰退到降低成本創造更多獲利,再創整體連鎖營收成長的另一高峰。

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阿甘創業加盟網 www.ican168.com 開店創業做生意租店當然以找人潮往來密集聚客能力佳的地點,像 捷運商圈 夜市商圈 一級(百貨)商圈 出口、重要路口黃金店面,為挑選店點第一優先然開店實務上,承租高租金黃金店面不見得有利原因就在於高租金所可能導致的高經營風險。 因此就有一餐飲業者為降低租金成本,同一家店白天與黑夜不同業別在經營共同來分擔高額的租金成本,以取得高價地段的營業地段空間,降低租金營業成本負擔及經營風險。
 

同一家店白天與黑夜不同業別在經營共同分擔高額租金成功案例有If Cafe 遊戲主題餐廳白天是一美式 都會型餐廳,餐廳內提供免費無線網路美味的三明治、漢堡、熱狗等美式早午晚餐餐點,亦有提供咖啡、冷飲、啤酒等方便客人來店處理商務及休憩閒聊,到晚上9點後,就轉變為一遊戲主題夜店
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阿甘創業加盟網 www.ican168.com 黃金地段店面一位難求,店租又居高不下,有些開店商家省租金減少成本負擔,會選擇跟別人共同承租一店面,但多人同使用一店面就易衍生爭議和糾紛,常見發生的有雜費分攤、提前退租等合租店面爭議和糾紛。

共同承租一店面一但遇到有人經營不善或是無利可圖時,要求提前退租解約時,往往就是傷透腦筋的開始,因為當初是合租一店面,房東當然理要求繼續承租使用的人必須負擔起所有店租,起初不是為省租金減少成本負擔而才合租,但現卻恰好相反要負擔起所有店租。

為避免上述情勢發生,共同簽訂一份契約承租一店面前,最好詳閱租賃契約,載明各自使用權益與責任,並載明每人應付租金與雜費分攤方式,及載明個人違約各自負責,其他人不須負連帶責任,避免爭議和糾紛產生時,無法釐清各自責任。若能個別與店東簽訂獨立契約,並載明各自使用權益,明確責任歸屬,當然又會較共同簽訂一份契約承租一店面更有保障。
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阿甘創業加盟網 www.ican168.com 接手頂讓一間飲料店店面後,為了降低營業成本減少開支,我邀請一位朋友來和我分租這家店,我開飲料店他開彩卷行,雙方沒簽任何合約,如今房東威脅說我私底下變成二房東,且認為我的朋友是未經他許可就進來開店,這樣違反合約規定,要趕我分租店面的朋友走。

詢問讀法律的親戚後,他表示店面已接手頂讓且與房東簽定租約,若租賃契約有明白註明該店面未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房屋之規定時,就須履行租約約定,如果沒有明文規定不能分租,則法律對我有利。然而不論如何做生意應以和為貴,最好的方式還是跟店面房東溝通談談,看是否能達成協議,可略加一些店租和押金來交換,一般到此房東都會妥協,如果遇到不肯妥協的房東,依以往類似法律案件判例來看,就等著讓房東出招後再說,最壞的情況是法院判你的朋友得搬出去,但你沒有被趕走的理由。

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開店商家現面臨店面租金居高不下且還有不斷上漲的經營壓力,特別是都會區內的店面,最為明顯。開店商家在衡量業績與成本壓力後,往往會讓開店商家感到很難負荷。

開店商家針對租金不斷上漲壓力,目前所採取能有效降低租金負擔的方法,如下列:

1.在店面租金議價上動腦筋,如簽較長合約以壓低店面租金成本、或是將其他樓層也一併承租下來,做為廚房或員工宿舍使用。

2.承租坪數較小的店面,以降低租金壓力或是採分租或合租店面方式,以降低租金成本負擔。

3.調整展店策略,不在以三角窗為第一首選,而是改馬路旁第二三間店為展店地點所在。


4.將店面地點往租金較便宜的區位移動,如棄守主幹道旁的一樓店面,轉租巷弄內店面,或是非一樓的店面(地下室或二三樓層店面)。 

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開店商家租金不斷上漲壓力衝擊下,若要採分租店面應注意,如租給不同業種的租客使用最好能預留走道空間,讓客人方便分流及做一區分,且所找分租對象應有其一致性或相關性,否則,一邊在做餐飲賣炸雞排、另一邊卻在賣精品店,又如一邊在做餐飲賣蚵仔麵線、另一邊卻在賣服飾兩者就很不搭,將無法相輔相成、招攬更多客人上門生意。

由於分租須切割店內空間坪數,店内營業坪數空間不能太小外(視各行業所需坪數空間而定),更應注意,切割後的店面面寬,應達3米以上,也就是6米以上的店面寬度才適合一分為二,才易被路人行駛過車輛看見,進而吸引入店消費。如果一分為二店内營業坪數空間太小或是店面面寬沒達3米以上,就可考慮採「時段分租」的店面,不同的時段、供不同的業者使用,但要注意考量生財器具放置店內的問題。
 

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