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主題:房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例
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房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例

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房東租賃所得應知相關稅法條文

所得稅法第14條

個人之綜合所得總額,以其全年下列各類所得合併計算之:

第一類:營利所得:公司股東所獲分配之股利總額、合作社社員所獲分配之盈餘總額、合夥組織營利事業之合夥人每年度應分配之盈餘總額、獨資資本主每年自其獨資經營事業所得之盈餘總額及個人一時貿易之盈餘皆屬之。
公司股東所獲分配之股利總額或合作社社員所獲分配之盈餘總額,應按股利憑單所載股利淨額或盈餘淨額與可扣抵稅額之合計數計算之;合夥人應分配之盈餘總額或獨資資本主經營獨資事業所得之盈餘總額,應按核定之營利事業所得額計算之。

第二類:執行業務所得:凡執行業務者之業務或演技收入,減除業務所房租或折舊、業務上使用器材設備之折舊及修理費,或收取代價提供顧客使用之藥品、材料等之成本、業務上雇用人員之薪資、執行業務之旅費及其他直接必要費用後之餘額為所得額。執行業務者至少應設置日記帳一種,詳細記載其業務收支項目;業務支出,應取得確實憑證。帳簿及憑證最少應保存五年;帳簿、憑證之設置、取得、保管及其他應遵行事項之辦法,由財政部定之。執行業務者為執行業務而使用之房屋及器材、設備之折舊,依固定資產耐用年數表之規定。執行業務費用之列支,準用本法有關營利事業所得稅之規定;其帳簿、憑證之查核、收入與費用之認列及其他應遵行事項之辦法,由財政部定之。

第三類:薪資所得:凡公、教、軍、警、公私事業職工薪資及提供勞務者
之所得:
一、薪資所得之計算,以在職務上或工作上取得之各種薪資收入為所得額。
二、前項薪資包括:薪金、俸給、工資、津貼、歲費、獎金、紅利及各種補助費。但為雇主之目的,執行職務而支領之差旅、日支費及加班費不超過規定標準者,及依第四條規定免稅之項目,不在此限。
三、依勞工退休金條例規定自願提繳之退休金或年金保險費,合計在每月工資百分之六範圍內,不計入提繳年度薪資所得課稅;年金保險費部分,不適用第十七條有關保險費扣除之規定。

第四類:利息所得:凡公債、公司債、金融債券、各種短期票券、存款及其他貸出款項利息之所得:一、公債包括各級政府發行之債票、庫券、證券及憑券。二、有獎儲蓄之中獎獎金,超過儲蓄額部分,視為存款利息所得 。三、短期票券指期限在一年期以內之國庫券、可轉讓銀行定期存 單、公司與公營事業機構發行之本票或匯票及其他經目的事 業主管機關核准之短期債務憑證。 短期票券到期兌償金額超過首次發售價格部分為利息所得, 除依第八十八條規定扣繳稅款外,不併計綜合所得總額。

 

第五類:租賃所得及權利金所得:凡以財產出租之租金所得,財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利,供他人使用而取得之權利金所得:一、財產租賃所得及權利金所得之計算,以全年租賃收入或權利金收入,減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。二、設定定期之永佃權及地上權取得之各種所得,視為租賃所得。三、財產出租,收有押金或任何款項類似押金者,或以財產出典而取得典價者,均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期 存款利率,計算租賃收入。四、將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入, 繳納所得稅。五、財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。

第六類:自力耕作、漁、牧、林、礦之所得:全年收入減除成本及必要費用後之餘額為所得額。



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(此照片與內文無關)


第七類:財產交易所得:凡財產及權利因交易而取得之所得:一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原 始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一 切費用後之餘額為所得額。二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額 ,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、 改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所 得額。三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各 級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券,持有 滿一年以上者,於出售時,得僅以其交易所得之半數作為當 年度所得,其餘半數免稅。

第八類:競技、競賽及機會中獎之獎金或給與:凡參加各種競技比賽及各種機會中獎之獎金或給與皆屬之:
一、參加競技、競賽所支付之必要費用,准予減除。
二、參加機會中獎所支付之成本,准予減除。
三、政府舉辦之獎券中獎獎金,除依第八十八條規定扣繳稅款外,不併計綜合所得總額。

第九類:退職所得:凡個人領取之退休金、資遣費、退職金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金及依勞工退休金條例規定辦理年金保險之保險給付等所得。但個人歷年自薪資所得中自行繳付之儲金或依勞工退休金條例規定提繳之年金保險費,於提繳年度已計入薪資所得課稅部分及其孳息,不在此限:
一、一次領取者,其所得額之計算方式如下:
(一)一次領取總額在十五萬元乘以退職服務年資之金額以下者所得額為零。
(二)超過十五萬元乘以退職服務年資之金額,未達三十萬元乘以退職服務年資之金額部分,以其半數為所得額。
(三)超過三十萬元乘以退職服務年資之金額部分,全數為所得額。
退職服務年資之尾數未滿六個月者,以半年計;滿六個月者,以一年計。
二、分期領取者,以全年領取總額,減除六十五萬元後之餘額為所得額。
三、兼領一次退職所得及分期退職所得者,前二款規定可減除之金額,應依其領取一次及分期退職所得之比例分別計算之。

第十類:其他所得:不屬於上列各類之所得,以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額。但告發或檢舉獎金、與證券商或銀行從事結構型商品交易之所得,除依第八十八條規定扣繳稅款外,不併計綜合所得總額。
前項各類所得,如為實物、有價證券或外國貨幣,應以取得時政府規定之價格或認可之兌換率折算之;未經政府規定者,以當地時價計算。
個人綜合所得總額中,如有自力經營林業之所得、受僱從事遠洋漁業,於每次出海後一次分配之報酬、一次給付之撫卹金或死亡補償,超過第四條第一項第四款規定之部分及因耕地出租人收回耕地,而依平均地權條例第七十七條規定,給予之補償等變動所得,得僅以半數作為當年度所得,其半數免稅。
第一項第九類規定之金額,每遇消費者物價指數較上次調整年度之指數上漲累計達百分之三以上時,按上漲程度調整之。調整金額以千元為單位,未達千元者按百元數四捨五入。其公告方式及所稱消費者物價指數準用第五條第四項之規定。

所得稅法第88條

納稅義務人有下列各類所得者,應由扣繳義務人於給付時,依規定之扣繳率或扣繳辦法,扣取稅款,並依第九十二條規定繳納之:
一、公司分配予非中華民國境內居住之個人及總機構在中華民國境外之營利事業之股利淨額;合作社、合夥組織或獨資組織分配予非中華民國境內居住之社員、合夥人或獨資資本主之盈餘淨額。
二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者所給付之薪資、利息、租金、佣金、權利金、競技、競賽或機會中獎之獎金或給與、退休金、資遣費、退職金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金、告發或檢舉獎金、結構型商品交易之所得、執行業務者之報酬,及給付在中華民國境內無固定營業場所或營業代理人之國外營利事業之所得。
三、第二十五條規定之營利事業,依第九十八條之一之規定,應由營業代理人或給付人扣繳所得稅款之營利事業所得。
四、第二十六條規定在中華民國境內無分支機構之國外影片事業,其在中華民國境內之營利事業所得額。
獨資、合夥組織之營利事業依第七十一條第二項或第七十五條第四項規定辦理結算申報或決算、清算申報,有應分配予非中華民國境內居住之獨資資本主或合夥組織合夥人之盈餘總額者,應於該年度結算申報或決算、清算申報法定截止日前,由扣繳義務人依規定之扣繳率扣取稅款,並依第九十二條規定繳納;其後實際分配時,不適用前項第一款之規定。
前二項各類所得之扣繳率及扣繳辦法,由財政部擬訂,報請行政院核定。

現在就讓我們一起來看看下列有那些房東租賃所得應知稅法應知知識及實務案例!

回應主題共有2 12

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回應主題:房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例:(1)

回應編號:8650

公司行號承租店面要先預扣稅金並預繳租賃所得稅及健保補充費

稅務上營業用房租所得扣繳是房客的責任,承租方要先預扣稅金並預繳租賃所得稅及健保補充費。

若公司行號向出租方是(個人)承租店面或辦公室租金在一個月二萬元以上,應繳租金代扣所得稅,因此公司行號每個月給房東租金時,需要扣繳10%稅金下來,並於次月10日前,打單至銀行繳納且於次年一月底前向國稅局申報扣繳憑單。

若公司行號向出租方是(個人)承租店面或辦公室租金在一個月二萬元以上,應繳付二代健保,因此公司行號每個月給房東租金時需要扣繳2%健保下來,並於次月31日前,至銀行繳納573元且於次年一月底前向健保局申報。

若公司行號向出租方是(個人)承租店面或辦公室租金在一個月二萬元以下,則可依雙方議定租賃合約內容決定是否預扣稅金,二代健保則無需扣繳。

舉例說明:
雙方議定每月房租33000元,公司行號(承租方)每月要幫房東預繳費用有10%預扣稅及2%預扣二代健保費用,即承租方每月代為扣繳費用有 3300的稅+660二代健保=3960元,每月要給付房東 33000-3960=29040元租金 。
 
如果雙方議定每月房租33000元,公司行號(承租方)把房租33000元全額給房東,而房東又沒去申報,因房租高過門檻(租金>2萬元),公司行號即構成逃漏稅。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者,公司行號扣繳義務人未依法扣繳及申報之罰則,國稅局方面違反所得稅法第88條(扣繳義務之處罰),依所得稅法第114條規定應扣繳金額處1-3倍罰金;另公司行號扣繳義務人未依法扣繳及申報之罰則,健保局方面違反健保法第31條(扣費義務人免扣取補充保險費),依健保法第85條應扣繳金額處1-3倍罰金。

 

回應主題:房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例:(2)

回應編號:7892

公司負擔房東之補充保險費應如何計算扣繳稅款

租賃契約若約定由承租人代出租人履行某項納稅義務或由公司負擔出租人之稅負及補充保險費之應繳金額者,則公司計算租賃所得扣繳稅款時,應以公司負擔之扣繳稅款及補充保險費在內之給付總額為所得計算基礎。

 依全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法規定,自105年1月1日起,扣繳義務人給付利息所得、執行業務收入及租金收入時,其單次給付金額達新台幣20,000元者,應按規定之補充保險費率1.91%扣取補充保險費。

國稅局舉例說明,甲公司向房東王君承租房屋,雙方約定由甲公司每月給付王君80,000元,且甲公司另須負擔租金之扣繳稅款及補充保險費之應繳金額,則租金之扣繳基準為90,816元[即80,000元÷88.09%(1-10%扣繳率-1.91%補充保險費率)〕,扣繳稅款為90,816*10%=9,081元。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者,租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務或代出租人履行其他債務,承租人於辦理扣繳稅款時,應以包括扣繳稅款及其他代出租人履行其他債務在內之給付總額為計算扣繳稅款之基礎。其單次給付租金金額超過新臺幣2萬元者,應依規定之扣繳率10%扣繳稅款,單次給付金額超過新臺幣5千元者,應按規定之補充保險費率2%扣取補充保險費。


回應主題:房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例:(3)

回應編號:7027

公司股東把自己所有的房屋借給公司使用

公司股東把自己所有的房屋借給公司使用,雖然沒有收取租金或押金,仍要計算租賃收入;同時如經約定由公司負擔該房屋之稅捐者,視同租金支出,惟此類約定由借用人代付之費用,既未給付與出借人,可免予扣繳稅款,但應申報免扣繳憑單,由出借人併計租賃收入,申報所得稅。

又公司借用上述房屋期間,因借用人使用而代付之水費、電費、電話費及因借用人使用而發生之修繕費,如非變相對出借人為補償者,得按其支出科目列支,並免視為出借人之租金收入。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是洗染業連鎖加盟業者,依所得稅法第14條第1項第5類規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。上面所提到的「他人」是指納稅義務人本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人而言;「當地一般租金」則是由財政部各地區國稅局訂定,送財政部備查。

 

回應主題:房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例:(4)

回應編號:7026

自家房屋設公司須算租金收入

營利事業除公司組織外,另有獨資與合夥型態;若是獨資事業係使用其負責人本人、配偶或直系親屬房屋,則可視同自用,免核定租賃所得;若是合夥組織事業,應先按其出資比例或約定分配盈餘之比例認定自用部分,減除其自用部分後,就該房屋供其他合夥人使用部分計算房屋所有人之租賃收入。

依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。

該條文所稱「他人」,是指本人、配偶和直系親屬以外之個人或法人,因此,公司設籍登記在自家房屋,即使公司負責人與房屋所有權人係同一人,且是無償借用,稽徵機關仍要設算房屋所有權人之租金收入。

阿甘創業加盟網提醒房屋出租人,父母若無償將房屋借與子女經營獨資商號,因獨資商號經營是以個人權利義務為主體,非屬借與他人;但若父母將房屋借與子女經營為公司租織,則個人與公司為不同權利義務主體,仍應照當地一般租金情況計算租賃收入,繳納所得稅。

 

回應主題:房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例:(5)

回應編號:7025

承租人負擔扣繳稅款及補充保費應如何辦理扣繳


租賃契約約定由承租人代出租人負擔所得稅之扣繳稅款及全民健康保險之補充保險費,或代出租人支付租賃財產之修繕維護或擴建費用,或代出租人履行其他債務,應以包括扣繳稅款及補充保險費之給付總額為基礎(其單次給付租金金額超過新臺幣2萬元者,應依規定之扣繳率10%扣繳稅款,單次給付金額超過新臺幣5千元者,應按規定之補充保險費率2%扣取補充保險費),辦理所得稅扣繳及申報。

舉例說明如下,
有一公司向甲君承租房屋,雙方於租賃契約約定按月給付租金55,000元,公司另需負擔扣繳稅款及補充保險費之應繳金額,則計算租賃所得扣繳稅款之給付總額為,55,000 > 20,000 須扣繳稅款 ; 55,000 > 5,000 須扣繳全民健康保險之補充保險費

55,000元/(1- 10%扣繳率 - 2%補充保險費率)=62,700元

公司每月應繳納之扣繳稅款為6,270元(62,700元X10%)。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者,租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務,其單次給付租金金額超過新臺幣2萬元者,應依規定之扣繳率10%扣繳稅款,單次給付金額超過新臺幣5千元者,應按規定之補充保險費率2%扣取補充保險費。

 

回應主題:房東租賃所得應知稅法上應知知識及實務案例:(6)

回應編號:7024

雖無償但供營業或執行業務使用仍應核課租賃所得

國稅局查獲有納稅義務人未列報其所有房屋之租賃所得,國稅局以該址有執行業務者設立稅籍使用,乃依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,參照當地一般租金及費用標準核定租賃所得,歸課綜合所得稅。

該納稅義務人主張系爭房屋係無償提供其外甥使用,並未收取分文。然經國稅局復查甲君外甥確於該址設稅籍開立牙醫診所,因此予以駁回。依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是洗染業連鎖加盟業者,在辦理綜合所得稅結算申報時,若有將店面房屋借他人供作營業或執行業務者使用,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。如果沒有申報租金收入或申報偏低,稅捐稽徵機關將會主動依規定核課租賃所得,補徵綜合所得稅。上面所提到的「他人」是指納稅義務人本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人而言;「當地一般租金」則是由財政部各地區國稅局訂定,送財政部備查。

 

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