咖啡店商圈評估及分析--阿甘創業加盟網開店經營知識庫提供-

在展店區域上，由於台北、台中民眾消費水平較高，對咖啡店的接受度高，但高雄市租金、人事管銷費用較低，也頗具市場開發潛力。

咖啡店展店地點上以都市化程度愈高，人潮流動率高，人群聚集的地點為最佳條件，因此辦公商圈或捷運車站附近都是不錯的地點，另外新形成的購物商圈也是不錯的地點。

阿甘創業加盟網建議承租店面簽約時，應注意契約期間及在續約時各種可能性，因經營咖啡店一定要有長期經營的準備。小型設置空間二至五坪咖啡吧，設置地點應以百貨、遊樂區、辦公區、車站、購物街、美食街等人潮多的地方為主。另外非加盟連鎖咖啡店應以獨特風格為主，所以選擇地點時，要以類似族群群眾常聚集地為主。

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阿甘創業加盟網既然要租店或頂讓店面創業，就應該多花點時間和工夫，親自拿個碼錶，不假手他人實地多次(假日、非假日、中午、傍晚、晚上)測試人潮量；1天有多少人經過、進去多少客人、提袋率有多少，甚至每個人平均消費額，這都可透過觀察計算出來的。

先評估要頂讓店面的營業狀況，再評估商圈店點類型是否適合你要從事的行業，再找最適店點時應盡量找營業時間較長的商圈店點，且應避開「好看但不見得實用」的店面，例如:
1.商圈往來人潮多但消費習性不符的商圈店面、
2.租金過高的店面，例如開咖啡店的店面租金絕不宜超過總營業額的25%以上(總營業額要做40萬的店面，租金10萬就會負擔很重)，租金高雖意謂人潮多，但若無法做到如此比率的營業業績，店家應考慮放棄此點店面。再以知名咖啡連鎖店展店為例人事費用約佔營業額25%、房租租金佔營業額20-25%之間，較為恰當。

3.店面過小的店面，店面在黃金時段的最大容客量過少，這種店經營起來就會很困難，最常發生於租金高坪數低的店面。

4.鄰近店面出租空置率如過高，應了解過高的原因。

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加盟時最好挑選類似總店或生意很好加盟分店的商圈環境和地理條件，因為就算同一種商品，同一老板，同一店面大小裝潢風格也相同，但如開在不同的地點上，營業收入還是會有很大的差異。

如開在都會商業鬧區的咖啡店，因消費習性關係店家可選擇不供餐的咖啡專賣店型態經營，店面營業宜隨尖離峰消費時段做適當人力調整，以降低營業成本。

如開在都會辦公商圈的咖啡店，因消費習性關係店家宜提供兼賣餐點或輕食服務，且店面營業作息可比照上班族來調整，以降低營業成本。

如開在郊區的咖啡店，因消費習性關係店家宜提供更多元化的消費服務，且因平日客人稀少，消費集中於假日，故店面營業作息可調為週一休息。

以上舉出三種不同商圈，其營業型態和經營模式都會有所不同，又加盟連鎖強調其經營的一致性，才容易複製成功經驗，故建議加盟開店地點宜挑選類似總店或生意很好加盟分店的商圈環境和地理條件，日後經營起來才會有複製效果。

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現在有不少購物中心、量販店賣場、書店、百貨公司或政府、工商企業辦公大樓內會徵求咖啡業者近駐，有許多經營咖啡業者看好這些本身就具有人潮流量的地點商機，故積極希望搶得此些地點設點營業。

然實務上，咖啡業經營利潤不如飲料冰品業者，利潤偏低，因此咖啡業者要近駐前，千萬不要太過於樂觀或是過於主觀，以為這是一大好機會，就忽略審慎評估近駐條件。餐飲業獲利約在三成左右，也就是說如果店東們提出租金或抽傭金30萬，你營業業績起碼要做到超過100萬以上才行，才有可能達到損益平衡。若你沒把握可做到業績達100萬以上，那麼建議你不要考慮進駐此種地點。

另外，通常在這些購物中心、量販店賣場、書店、百貨公司或政府政府工商企業辦公大樓設點營業，都會受其經營型態影響限制，加上其租約通常也不長，一般都是一年一簽較多，較長約有三年約，但咖啡業者投入的裝潢成本是否能在一年內回收，這都是投資風險。

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開咖啡店的店面租金絕不宜超過總營業額的25%以上(如總營業額要做40萬的店面，租金10萬就會負擔很重)，租金高雖意謂人潮多，但如果無法做到如此比率的營業業績，店家就要考慮放棄此點店面。若是在一級商圈單店式咖啡店家選點不妨也評估考慮巷弄口內的店面或二樓店面，以公館商圈捷運台電大樓站旁為例，羅斯福路大馬路上的店面50坪租金起碼要30萬起跳，但如是在羅斯福路巷弄內的店面或二樓店面租金約6萬起跳，租金負擔相差甚多。

在南部高雄紅透半天邊，全台擁有10幾家直營店的金礦咖啡創辦人鄭立鍵，北上展店過程中也有一段展店選點經驗，可供有意經營咖啡店業者參考。因鄭立鍵北部地緣不熟看到中午時段重慶南路上班族人來人往的，認為人潮多很有商機，開幕營業後才發現，一過晚上六點，上班族回家後路上人潮就冷清許多，和起初所預估營業狀況相差甚多。這種展店10幾家的業界經營老手都會有失算的時候，更何況你是完全沒展店經驗者，開店選點宜評估再評估。

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有些創業開店業者在找尋開店地點時，只顧著找好地段好地點，即使所看中的點租金比一般行情高出許多也執意要租，而忽略經營企業每一項費用所佔營業額的比例都有一定的標準，租金成本當然也不例外，不宜輕易超過這個標準，以咖啡連鎖店為例人事費用約佔營業額25%、房租租金佔營業額20-25%之間，較為恰當。

不然人事及租金成本如負擔過高會造成一現象，市場上相同售價的商品或服務，相較於其他的同業競爭者，會因須負擔較高的人事及租金成本分攤，淨利潤當然就較同業為低，競爭力自然也就較不如同業業者。

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咖啡館型態有很多種，會因你經營咖啡館的型態不同，就會有不一樣的顧客族群和消費喜好方式！

譬如在北市，現經營咖啡館較有名氣的，幾乎都是加盟連鎖店，
在中部地區而言，咖啡館消費族群偏好佔地寬廣且獨具特色的的咖啡店，
在南部而言，複合式咖啡店卻是消費主流！

因此你要開一家咖啡店，不論是高單價消費還是低單價的咖啡，你都必須先衡量開店地點所在地的消費習性及消費族群的偏好口味，再決定開店的經營形態！

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