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咖啡店商圈評估及展店店點分析

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咖啡店商圈評估及分析

在展店區域上,由於台北、台中民眾消費水平較高,對咖啡店的接受度高,但高雄市租金、人事管銷費用較低,也頗具市場開發潛力。
咖啡店展店地點上以都市化程度愈高,人潮流動率高,人群聚集的地點為最佳條件,因此辦公商圈或捷運車站附近都是不錯的地點,另外新形成的購物商圈也是不錯的地點。

阿甘創業加盟網建議店面簽約時,應注意契約期間及在續約時各種可能性,因經營咖啡店一定要有長期經營的準備。
小型設置空間二至五坪咖啡吧,設置地點應以百貨、遊樂區、辦公區、車站、購物街、美食街等人潮多的地方為主。
另外非加盟連鎖咖啡店因以獨特風格為主,所以選擇地點時,要以類似族群群眾常聚集地為主。

如開在都會商業鬧區的咖啡店,因消費習性關係店家可選擇不供餐的咖啡專賣店型態經營,店面營業宜隨尖離峰消費時段做適當人力調整,以降低營業成本。

如開在都會辦公商圈的咖啡店,因消費習性關係店家宜提供兼賣餐點或輕食服務,且店面營業作息可比照上班族來調整,以降低營業成本。

如開在郊區的咖啡店,因消費習性關係店家宜提供更多元化的消費服務,且因平日客人稀少,消費集中於假日,故店面營業作息可調為週一休息。

以上舉出三種不同商圈,其營業型態和經營模式都會有所不同,又加盟連鎖強調其經營的一致性,才容易複製成功經驗,故建議加盟開店地點宜挑選類似總店或生意很好加盟分店的商圈環境和地理條件,日後經營起來才會有複製效果。

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咖啡輕食近台電大樓捷運(頂讓) 高雄三民雙市場
知名咖啡店
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高雄 捷運後驛站出口咖啡廳(頂讓) 台南文化中心旁咖啡輕食店(頂讓) 台安醫院對面西式餐飲店(頂讓) 三重咖啡飲料輕食店(頂讓)
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以下開咖啡店應知經營知識及實務經驗>開咖啡店商圈店點評估應知實務知識及經驗談
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咖啡店租金不能超過營業額25%

開咖啡店的店面租金絕不宜超過總營業額的25%以上(如總營業額要做40萬的店面,租金10萬就會負擔很重),租金高雖意謂人潮多,但如果無法做到如此比率的營業業績,店家就要考慮放棄此點店面。若是在一級商圈單店式咖啡店家選點不妨也評估考慮巷弄口內的店面或二樓店面,以公館商圈捷運台電大樓站旁為例,羅斯福路大馬路上的店面50坪租金起碼要30萬起跳,但如是在羅斯福路巷弄內的店面或二樓店面租金約6萬起跳,租金負擔相差甚多。


北部重商務南部重休閒

北部的咖啡店以商務為主要需求,休閒為次要需求,所以選點要以商辦為主,賣的是便利與空間,經營方式以滿足商業需求為佳。中南部的咖啡店以休閒為主要需求,商務為次要需求,所以選點要以住辦、住商為主,賣的是舒適與空間,經營方式以複合方式為佳。
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咖啡館型態

咖啡館型態有很多種,會因你經營咖啡館的型態不同,就會有不一樣的顧客族群和消費喜好方式!

譬如在北市,現經營咖啡館較有名氣的,幾乎都是加盟連鎖店,
在中部地區而言,咖啡館消費族群偏好佔地寬廣且獨具特色的的咖啡店,
在南部而言,複合式咖啡店卻是消費主流!

因此你要開一家咖啡店,不論是高單價消費還是低單價的咖啡,你都必須先衡量開店地點所在地的消費習性及消費族群的偏好口味,再決定開店的經營形態 。

咖啡店各點優劣

目前國內咖啡消費人口,主要消費客群約八成是為上班族,在辦公大樓附近找點或和企業合作內部設點,以符合平價咖啡店客層的消費需求為主,提供上班族和業務員一可暫時休息、討論公事、甚至用餐暫時落腳休憩的地方是一不錯的主意。

經營咖啡店,中午的用餐時間可說是一個衝業績的最佳機會,因用餐的平均客單價較高,可提高營業收入,如走平價路線最好以方便快速來吸引上班族在咖啡店內用餐。

咖啡店開在國宅社區附近,住戶多半是消費能力較弱的老人或婦女,消費能力可能有限;
小坪數住宅大樓附近開咖啡店,住戶多半是消費能力較強的年輕單身貴族或頂克族為主,消費價格接受度和消費能力也較高;
開在辦公區或商業區的咖啡店,上班族對咖啡有一定的需求,且因辦公區或商業區此客層對輕食也有其需求,咖啡店兼賣輕食可吸引一些下班後不急著回家的,想要抒解放鬆緊張情緒,或是想找人聊天的上班族。


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十分忙錄卻沒賺錢

有些黃金地段咖啡店在黃金時段看起來總是座客滿滿十分忙錄,但店家卻沒賺錢。這很有可能是屬於規劃上的錯誤,店面在黃金時段的最大容客量如過於少,這種店經營起來就會很困難,最常發生於租金高坪數不到十幾坪一二樓型店面,由於一樓須設吧臺及樓梯出入口,二樓某些地方又需規劃為儲藏室,故其客可用空間及最大容客量會有限,雖座客滿滿還是無法獲利~

不管你是租店或是行動車 開間咖啡店不是簡單的事,首先你都要先考量個開設地點是否有足夠的營業額續維持你生存,開店或是行動車開設地點如果是客層年齡歲數偏高(不是愛喝咖啡主要消費族群)或者開在需耗體力的休閒場所旁(不是愛喝咖啡族群聚集環境) 生意會好才怪,所以開設前你一定要考量三點:
1.當地環境
開設地點是不是符合目前喝咖啡族群聚集環境的特徵,就知當地環境是不是適合。
2..當地客層
開設地點流動人潮是不是符合目前喝咖啡消費的人口特徵,就知當地客層是不是適合。
3...你的賣點是什麼
就是你有沒有特色,沒有特色的一間咖啡店,在競爭環境下是很難生存的

高級專業咖啡店

如你有意要經營高級專業咖啡店,下列資訊提供與你參考:

專業咖啡的營收情形,位於大台北地區商業區內生意最佳每月營業額約可在100萬元左右;中部地區商業區其次;南部商業區再其次,東部商業區可能不易經營。

要經營專業咖啡店,你就要真瞭解咖啡豆的特質,還要靠你本身充實採購專業知識,還要靠自己培養出來的咖啡口感,三者缺一不可才能從市面上挑出咖啡豆,經營專業咖啡店。

成本支出方面,由於需為於商業區內租金是一大負擔約佔營收額的15%左右,人事費用約佔營收額的25%左右,毛利率約可在80%左右,回收期至少要3年以上。

 
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更多更詳細  開咖啡店商圈店點評估應知實務知識及經驗談

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回應編號:16472 發表對:16472 回應
阿甘創業加盟網 既然要租店頂讓店面創業,就應該多花點時間和工夫,親自拿個碼錶,不假手他人實地多次(假日、非假日、中午、傍晚、晚上)測試人潮量;1天有多少人經過、進去多少客人、提袋率有多少,甚至每個人平均消費額,這都可透過觀察計算出來的。

先評估要頂讓店面的營業狀況,再評估商圈店點類型是否適合你要從事的行業,再找最適店點時應盡量找營業時間較長的商圈店點,且應避開「好看但不見得實用」的店面,例如:
1.商圈往來人潮多但消費習性不符的商圈店面、
2.租金過高的店面,例如開咖啡店的店面租金絕不宜超過總營業額的25%以上(總營業額要做40萬的店面,租金10萬就會負擔很重),租金高雖意謂人潮多,但若無法做到如此比率的營業業績,店家應考慮放棄此點店面。再以知名咖啡連鎖店展店為例人事費用約佔營業額25%、房租租金佔營業額20-25%之間,較為恰當。

3.店面過小的店面,店面在黃金時段的最大容客量過少,這種店經營起來就會很困難,最常發生於租金高坪數低的店面。

4.鄰近店面出租空置率如過高應了解過高的原因。

中山大學觀海樓餐廳(店面出租) 竹北高鐵旁優質鍋物店(頂讓) 苗栗苑裡自助炭烤店(頂讓) 天母新光三越旁服飾精品店(頂讓) 大園機場主要道路餐飲店(頂讓) 新北三重運動中心旁餐飲店(頂讓)
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