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房子打算出租時,要注意哪些事?
首先,房屋使用執照上記載的用途,如果是住家,就不能出租做為營業用。
其次是付租金的方法,法律上規定積欠租金達兩個月以上,出租人可以終止租約。
以付一次為一期,如果是三個月付租金一次,至少需要六個月以上沒有付房租,房
東才可以終止租約將房屋收回來。所以付租金的期間要考慮清楚。

另外,保證金的金額不能超過兩個月的房屋租金的總額,如果超過,房客可以要求
抵付租金。

再來,一般房客會將戶籍遷進來,為了避免房客搬走後,戶籍遲遲不遷移,最好在租
約上約定房客應在遷移時將戶口遷出,否則由房東直接向警察機關辦理空戶處理


為了避免房客在租屋期間,不依照雙方租約履行,房東可以約定房客有違反規定
情形時,房東可以自行終止租約,甚至沒收押租金做為違約金。

最重要的,無非是房客按時繳納房租及租期屆滿交還房屋,針對這兩項,可以在租
約上約定房客如不履行,同意由法院強制執行,然後一同到法院辦理租約公證。
經過公證後,房客如果違約,房東不須訴訟就可請求法院強制執行。

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阿甘創業加盟網 面臨不景氣或是營收不如預期,可考慮將店面分(轉)租出去,降低租金壓力,將不需要 或是經濟效應不大的營業空間分租出去;或是將沒用到時段或是經濟效應不大的營業時段分租出去;或者是將店門口出租給攤餐車業者,增收一些租金,等於是減低店面租金降低成本,增加競爭力和獲利空間。

店面分(轉)租出去,分租的業種必須考量到與本業 之間的相容性,如是將沒用到時段或是經濟效應不大的營業時段,可挑選同業,設備器材共用性越高,則越好;譬如白天賣早餐、 中午晚上賣小吃,不同兩種餐飲業合租共用一店面,節省店租降低成本。但如是將不需要或是經濟效應不大的營業空間分租出去, 採同時段複合式經營,則應避免挑選同業,雙方業種最好是具互補性,顧客 還能相互交流;若挑選同業,顧客相互分食, 沒增加營收反而 還有可能降低彼此營收。

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法律是用來保護懂法律的人,出租房屋店面也是一樣,包租公包租婆房屋出租,應防止不定期租約條件形成,因為不定期租約一形成,房東就不得任意驅趕房客搬遷,除非房客有違反契約或違法等行為,房東才可以此理由,要求房客搬離。

所謂「不定期租約」,就是當房屋出租給房客且租期屆滿,房東沒有表示不再續租或換約,即形成沒有約定期限的租賃,不定期租約。當租賃不定期租約一形成,房東想換約或是急需房屋做其用途時,解決的辦法就是透過雙方協調,協調出一雙方均能接受的搬遷費,由房東支付給房客,做為終止不定期租賃契約的補償金。預防不定期租約之道,最好是每年簽新租屋合約,在租約上補充註記,租期屆滿前,雙方若無不續租或換約意見,即表示按原租約條件自動展延,以預防萬一忘記簽約。

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專門靠房租收入維生和靠出租房屋為業的包租公包租婆小心老千出招

近來北台灣有一詐欺集團,會以要開公司要租房子為餌,物色商用店面或辦公室,且提出要看土地和建物所有權狀正本的要求,或是聲稱要辦公證,藉此機會將偽造的土地和建物所有權狀掉包屋主真的土地和建物所有權狀,屋主拿回假權狀但因偽造的假權狀手法細膩幾可亂真,屋主無法察覺故不知已被掉包,詐欺集團再找人假冒民間公證人讓屋主鬆懈心防,趁機取得屋主的印鑑證明,拿真的土地和建物所有權狀去向銀行申請房貸,再到民間貸二胎,最後再找仲介公司賣屋,把房子賣出,等屋主發現時已背了一身債。

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店面要租人或原本就是房東不是二房東,當然都要慎選房客,才可能降低收不到店租、或者是造成爭議糾紛的事件發生。
房東可從下列方法慎選承租店面要營業的房客:

1.從身份年齡評估:
租店面畢竟是要經商做生意,訂約時最好要求房客出示身分證明,且最好能留下房客身分證正反面影本。為避免遭人冒名承租店面,若房客為公司、行號、社團等法人機構,應由法人或其代理人代表出來和房東簽約,避免以私人名義租用,卻交由法人使用情形發生。房客若是未滿20歲的未成年人,這租店房客,不是最佳之選。若是成年房客,要觀察個人的品行、談吐等。

2.從專業角度評估:

可以詢問租店房客相關行業的專業知識,如回答是一知半解或根本不知所云,想必這租店房客,不是最佳之選。

3.從先前開店經驗評估:
房東可詢問房客,上一個營業地點在那裡、開了多久,為何不續做的原因,來得知房客租店意願及有無經營店面的能力。

4.行業動機評估:
詢問房客預經營的行業,若是不正常行業,例如經營賭博性電玩、色情行業,為避免日後收租無門,或者避免警方上門,應予以婉拒。最好留下房客身分證正反面影本。若日後發現房客經營特殊行業,最好通知,以保護自己的權益。
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房客欠繳租金,房客又早已搬離或避不見面,是房屋出租最不想碰到的辣手問題,解決方法只有尋求法律一途,向法院提出強制執行要求,抵扣房客留在店內的動產當租金給付。

如房東所持租約有經過法院公證,那麼房東可以據此直接向法院提出強制執行,扣抵房客留在屋內的動產。如房東所持租約未經過法院公證,那麼房東可以持租約及存租金催告證信函,向法院申請支付命令,請法院命令房客履行給付租金。

但要注意的是,不論租約有無公證,要訴請法院強制執行,前提是押金已經全部扣抵完,且將作為抵扣租金使用之動產,不能為房客的謀生工具,且須符合法律上規定積欠租金達兩個月以上,才能向法院提出強制執行要求。另要注意法院尚未裁定強制執行前,如房東自行將承租人物品搬遷出,或與第三人另簽訂租約到時可能會被承租人(房客)反告損害賠償。

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一般而言,黃金店面的高租金,讓許多創業者望而卻步,基於此,土地法為保護較為弱勢的房屋承租人,有制定土地法第九十七條第一項規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」;對房屋租金價格加以限制。然而實務上,自由市場下,租金之金額還是由房東房客自由約定。
此種情形還發生在土地法第九十九條規定:「租賃之擔保金(押金)不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」以押金之數額作限制,以保護房屋承租人,然而實務上,大部份店面押金還是由房東房客自由約定,市面上也常見收三個月租賃之擔保金(押金),黃金地點上的店面甚至租賃之擔保金(押金)有收半年,但因地點好人潮多,想租的店家老闆還搶著要租呢∼∼

參考法條:
土地法第九十七條
城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為
限。
約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣 (市) 政府得依前項所
定標準強制減定之。

土地法第九十九條
前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。
已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租。

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