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阿甘創業加盟網 一般頂讓店面,大多是「附帶租約」的店面買賣,涉及頂店方與讓店方、店面房東三方權益,因此店面頂讓於產權移轉時,買賣雙方應和房東先完成換租約,也就是讓店方與店面房東現行租約作廢,頂店承租方與店面房東簽訂新租約。

除此之外,若是頂讓店面,應留意店面未來租金調整的幅度,確認房東的真實身份,如果發現讓店者本身就是二房東,須留意是否經產權房東同意轉租。 若店面有增建範圍,須就增建物遭拆除,造成損失賠償和租金等事項達成一共識,且將共識部份以書面條款詳細載明於租賃契約中。若店面使用範圍內含公共使用面積,譬如騎樓與地下室等附屬建物,頂店承租方應請店面房東確認所有住戶均同意已約定使用面積由店面房東所使用後再簽約。且為求確保租屋期限及日後經營權益,最好把租屋和頂讓契約拿去公證,未來若有爭議糾紛,公證所產生的法律效力將可提供確實的保障。

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阿甘創業加盟網 房東若租賃契約上有禁止轉租條款或有不同意將房屋轉租給別人的表示,意謂房東已經明白表示禁止轉租了,店家若是堅持要頂讓出去或是和頂店的買家簽約,這會產生二手房東違法轉租的問題喔!

按一般民間租賃合約和風俗習慣來說,若店家堅持要讓出這將會構成違約,房東有權可立即終止跟你們之間的租賃契約,收回店面,並且向你們請求因違法轉租所生的損害及賠償。如此情形下,到時你跟願頂店人的約定,也會因店轉讓糾紛而沒有辦法營業,無店可經營的困境,頂店的買家必定會依據
頂讓合約向你要求損失及求償。

店家在房東已經明白表示禁止轉租下,若是堅持還是要將店面
頂讓或分租出去,應避開禁止轉租條款,建議可改採合夥經營或授權經營方式暫時取代頂讓所剩下租約期間,等租約到期在換人和房東簽租約,完成頂讓程序。

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二年店面租賃合約即將於下個月到期,想要把當初花了50幾萬裝潢的複合式早餐店頂讓出去,網路登報也都有一陣子了,有來看店的人亦表示喜歡這地點和裝潢風格,但因為在租賃契約中有類似規定,未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其它變相方法由它人使用。最後都在和房東接觸後要調漲店租,頂店者嫌房租太貴而頂讓不出去。

原來房東是要以漲租來逼走頂店者,等租約一到期即可自然接手裝潢,畢竟裝潢是搬不走的,到時在頂讓店面,如此一手賺50幾萬的裝潢,另一手賺頂讓費。

因此房客如果要花高價裝潢店面最好要先和房東約定好,長期租約,租約期滿後有優先承租權,漲租幅度及時間,明列於契約條文,再決定裝潢費用多寡,才不會類似的情形再度發生。

回應編號:5221 發表對:5221 回應
阿甘創業加盟網 頂讓店面除了承擔原來的設備裝潢,也承擔了原來的店面租約,設備裝潢頂讓與否,房東是無權決定。但是,依民法規定,契約關係只對契約當事人有效,債權人(房東)除非同意,不然店面租約沒經房東同意轉讓,對房東是無效的。也就是說頂讓店面成功與否及店面願不願轉租及轉租給誰,最後決定的權是在房東,因此為避免頂店者頂下店面,卻沒店面可接手經營的問題產生,要頂讓店面簽約前,務必要先徵得房東的書面轉租同意或者是頂店者取得與房東所簽新租約才行。

 若讓店者與頂店者雙方談妥且簽約頂讓店面,房東卻不願意把店面轉租給頂讓人,遇到這種情形下,也不是完全沒有解套的方法。如果房東沒有限制你轉租且租賃合約上也沒有轉租條款,你就可以用轉租的方式達成你頂讓的目的然如果房東有限制你轉租或是合約上有轉租條款,你也可採委任經營方式來解決租約的問題,但採委任經營方式,日後店面所衍生出來的債務可是要承擔的風險。

回應編號:5220 發表對:5220 回應
阿甘創業加盟網 當時承租店面做生意,租賃契約書是為一般文具店制式合約,一簽三年約,內有不得轉租條款,雙方並未去法院公證,現因我個人問題欲頂讓店面出去,口頭上已向房東報備過,也徵得房東其同意, 故我以原店面租賃合約內容價金期限為頂讓條件之一,日昨我帶想頂讓承作的新承租人要來換約,但房東說他同意頂讓,但並未同意依照原合約內容頂讓,也就是說房東不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約,致使三方都有點不悅。

在房東堅持不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約下,我又答應對方要頂讓的前提下,只好續以我名義繼續承租店面至合約到期為止,但在這段期間,頂讓新承租人是以股東身份來經營這家店面。

回應編號:5219 發表對:5219 回應
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看中了頂讓店面,千萬別迫不及待地與房東簽約、交付定金甚至租金。最好先從側面打聽店面是否符合該行業所需土地分區使用,建築以及消防安全,另外還要打聽店面真正的房東(真正擁有房屋所有權登記者),還要對房東個人背景要有所瞭解,另外還要打聽瞭解上任房客為何要頂讓不續租的原因。
 

租店做生意最好直接與真正的房東談,還應確認房東是否為所有人,可請房東出示「房屋稅單」及「身分證」來查證;若向委託人租屋,還是應先向房東查證確認房東是否為所有人,若房東表示已委託出租,不再干預插手時,你再與現在的的委託人談也還不遲。另外因為做生意需申請營業登記,由於會將營業登記移入或新申請營業登記在租屋地址處,為避免日後房東亂加價的困擾,雙方最好在租約中約定清楚,將營業登記的遷入、遷出日期與租約期限一致。

回應編號:5218 發表對:5218 回應
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2月底的時候上網看見中正區有一間美容spa店要頂讓
對方強調店內所有裝潢都是自己找設計師做的花上百萬,
生意也不錯但女老闆4月中詢要嫁到外國,
所以店面不得不頂讓,
聽起來合理看起來感覺也是真的不錯
賣方表示希望我先付10萬訂金,好讓她能心安,
於是我在3月初先開即期支票付給了她10萬訂金,
原本預定3月14日要簽頂讓合約換租約且點交店面,
結果3月14日有簽頂讓合約和點交,
但是因為她們沒有與房東說清楚,房東有意見只好順延二週到3月29才要換約。

3月29買賣房東三方一起協商,
當時房東表示雙方租賃契約明訂「不得私下分租、頂讓」,
要不是就是要賣方多付出3個月的租金違約金,
才肯換約。
但是頂讓金額和點交日早已完成且談定,
合約中的確也沒談到這方面的問題應由誰來負擔,
但有一條款點交後發生的任何費用應由買方自行負責和賣方無關,
賣家因此認為這筆錢應該由我方支付,
不然就是我違約他有權要沒收10萬訂金其餘款項退還,
原本應該是賣方不得私下分租、頂讓所造成的違約行為,
卻變成是我要去負擔他的違約金,
從這經驗,
勸導要頂店的人要簽頂讓合約
一定要買賣雙方和房東三方一起換租約和簽
頂讓合約才行。

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