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主題:商圈店面討論

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以著名的美食小吃聞名的台北市建成圓環，於95年7月一日吹熄燈號走入歷史，一些堅持到底的老字號小吃店，在圓環這地區經營六十年的老店卻面對搬遷的事實，心中充滿不捨與無奈，當然還有些感傷，不知各位對遠近馳名的建成圓環吹熄燈號有何看法。

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西門商圈來往人潮多、青少年活動頻繁又鄰近台北火車站、交通轉運便利是其商圈特色，但其建築物較為老舊發展空間較受限是此商圈缺陷。西門町徒步區內電影院密集，商圈內設有徒步區與活動舞臺，消費族群以青少年佔80%為主要。西門商圈位在台北市萬華區的廣州街至貴陽街，長約150公尺，寬約6公尺，面積約900平方公尺的華西街觀光夜市，以「台南擔仔麵」最為有名，除了傳統小吃與百貨為主外，還以各式精緻的海鮮料理服務顧客。日夜人潮差異，晚上較一般白日的來客人數增增加1.5倍，例假日的來客數較一般日增加3倍。西門町徒步區店面每坪每月平均最低租金 8千,每坪平均最高租金1萬2 ，主幹道旁巷內店5~7千元/坪。中華路沿街面店面每坪每月平均最低租金 8千,每坪平均最高租金1萬，主幹道旁巷內店5~7千元/坪。康定路、廣州街、貴陽街沿街面店面每坪平均最低租金5千,每坪平均最高租金 9千。龍山寺週邊店面每坪平均最低租金2千5 ,每坪平均最高租金5千。廣州街一五二巷至康定路及西三水街、和平西路三段止，長約一００公尺，寬約六公尺，面積約六００平方公尺，共有19,867戶住家，59,932人，消費年齡層以35-39歲消費者為主，消費的性別比例以女性居多，男性消費者約佔30%，而女性消費者則佔70％左右；消費者仍以固定消費者為主，約佔70%，陌生消費者則佔30％。昆明街與康定路之間的三水街一帶，隔鄰廣州街與和平西路三段，長約七０公尺，寬約六公尺，面積約四二０平方公尺，共有19,867戶住家，59,932人，此區消費年齡層以35-39歲消費者為主，消費的性別比例以女性居多，男性消費者約佔25%，而女性消費者則佔75％左右；至於消費者仍以固定消費者為主，約佔70%，陌生消費者則佔30％。萬大路與寶興街之間的德昌街95巷附近，鄰近東園市場，共有32,481戶住家，99,018人，消費年齡層以30-34歲消費者為主，而到此區消費的性別比例以女性居多，男性消費者約佔10%，而女性消費者則佔90％左右；至於目前來消費的消費者仍以固定消費者為主，約佔80%，陌生消費者則佔20％。水源路與萬大路之間的富民路57巷附近，鄰近台灣區果菜運網中心，共有17,917戶住家，55,289人，而到此區消費的性別比例以女性居多，男性消費者約佔20%，而女性消費者則佔80％左右；消費的消費者仍以固定消費者為主，約佔70%，陌生消費者則佔30%。捷運搭捷運板南線於「西門站」「龍山站」下車公車 1.峨眉街口或漢口街口： 231, 233, 234, 242, 310 (區間車), 624, 628, 701,台北-三峽 (三重客運)。 2.中華路北站： 0 東, 0 西, 0 南, 9, 12, 25, 49, 52, 201, 202, 205, 206, 212, 218, 221, 223,231, 234, 238, 239, 243, 246, 249, 250, 252, 259, 260, 262, 265, 281, 302,304, 307, 310, 601, 604, 624, 628, 701。 3.康定路： 231, 233, 234, 242, 310 (區間車), 624, 628, 701,台北-三峽 (三重客運) 停車場洛陽停車場、電影主題公園機車停車場、峨眉停車場

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板橋地區擺攤地點有新埔捷運站出口處有很多人在擺攤板橋後站的攤販真的是越來越多了南雅夜市那邊也是越來越多美華泰那邊也有不少人擺中山路一段誠品附近板橋黃石市場北門街-文化路口一帶板橋江子翠國小旁的黃昏市場板橋早市懷德街市場

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「PICKLES阿肯美式餐廳」因在住宅區窄巷8公尺以下道路開業，北市府是在舊的統一裁罰標準時期被發現違規使用，依違反都市計畫法79條規定，認定違規開罰新台幣6萬元，然開單時期已適用新的統一裁罰標準，故業者主張其應適用舊法標準，而非用新法標準裁罰。業者對此不服，故提起行政訴訟，台北地院認為北市府處分違法，致餐廳被迫停業蒙受損失，判決業者勝訴，撤銷裁罰處分，全案可上訴。

台北地院認為北市府處分違法，撤銷裁罰處分，台北市政府表示，尊重、接受法院裁決。但因舊法已無效，統一裁罰新法標準舊法規定，違規者第一階段將先發文勒令停止使用；第二階段為3個月後仍未改善者，才處以6萬元罰鍰。100年12月30日修正改為4階段，第一階段為發函10日給予陳述意見機會；第二階段為裁罰6萬元；第三階段裁罰15萬元，可累罰1次；第四階段為裁罰30萬元，並斷水、斷電。未來針對師大商圈管理，北市府將依民國101年4月2日所啟動的評點制度做為裁罰標準。

阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者，如有頂讓店面和承租店面需求，務必應要先查明，欲承租店點地址所在是否有違反相關法律規定。另開店選點實務上，不論是縣市主幹道、高鐵站、火車站等人潮聚點，還是大台北捷運站旁黃金店點，雖都是開店創業者第一優先考量的店點，但建議開店創業者在挑選店點前，除要考量一下自己的營業內容(營業銷售產品、提供服務內容)、商品客單價、目標客層、當地人潮素質和數量外，更要考量自身負荷店面租金的能力(租金應佔營業額比重)。

相關法律條文

都市計畫法79條

都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形
，違反本法或內政部、直轄市、縣 (市) (局) 政府依本法所發布之命令
者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、
使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建
、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次
處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，
其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。
前項罰鍰，經限期繳納，屆期不繳納者，依法移送強制執行。
依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區，適用前二項之規定。

台北市土地使用分區管制規則實施於民國七十二年，臺北市土地使用分區管制規則 (民國 91 年 8 月 27 日修正)

臺北市土地使用分區管制規則第十四章原有不合規定之土地及建築物使用

臺北市土地使用分區管制規則第九十三條
適用本規則後，不合本規則規定之原有土地及建築物，為便利管制，區分為左列三類：
一、第一類：嚴重破壞環境品質者：
(一）設於住宅區、行政區、文教區內之第三十四組、第四十五組、第四十七組、第四十八組、第五十三組、第五十四組、第五十五組及第五十六組使用。
(二）設於商業區、倉庫區、風景區、農業區內之第五十四組、第五十五組及第五十六組；設於商業區、工業區、風景區內之第四十七組、第四十八組；設於商業區內之第四十五組；設於風景區內之第五十三組；設於保護區內之第五十四組及第五十五組使用。但危險物品及高壓氣體儲藏、分裝業，不在此限。
二、第二類：與主要使用不相容者：
(一）設於第一種住宅區、第二種住宅區內之第二十四組（僅油漆、塗料、顏料、染料）、第二十五組（僅蛇類、化工原料）、第四十六組、第五十一組及第五十二組使用。
(二）設於商業區內之第五十三組；設於行政區、文教區內之第四十六組、第五十一組及第五十二組，設於倉庫區、農業區、保護區內之第五十三組；設於風景區內之第四十六組及第五十二組使用。
三、第三類：設於各種分區內不合各分區之土地及建築物使用規定，而不屬於前二類者。

臺北市土地使用分區管制規則第九十四條
前條規定之土地及建築物，其使用之繼續、中斷、停止、擴充或變更，依左列規定辦理：
一、第一類、第二類者，市政府得視情況依規定限期令其變更使用或遷移。
二、第三類者，自適用本規則之日起，得繼續使用至新建止。
三、第一類與第二類於停止使用滿一年及第三類於停止使用滿二年者，不得再繼續為原來之使用。
四、原有不合規定使用之建築物得改為妨害較輕之使用。
五、原有不合規定使用之建築物，因災害損壞時，除位於公共設施保留地外，准予修繕但不得新建、增建、改建。

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開店選點從師大異國美食商圈學習經驗

師大商圈因商圈不斷擴張，帶來人潮、噪音、油煙及垃圾，引發周邊居民抱怨居住環境髒亂，成立自救會。郝龍斌市長指示市府相關單位處理師大商圈，一定要依法行政、並顧及當地住家居民的權益，持續與店家溝通。

由於商圈內許多店家違反都市計畫法，在六米以下的巷道內開設餐廳或服飾店，北市都發局第一波執法，已經先針對浦城街一帶六十多家業者進行裁罰。先給十天陳述意見，如果店家無法提出「土地使用分區」的合法營業證明(持有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，市府早期核發的合法使用登記證明)，如果店家無法證明符合土地使用分區管制的合法營業，北市府建管處將依法開罰六萬；同時將連續處罰，直到停業為止。

阿甘創業加盟網提醒開店商家和創業者如有頂讓店面和承租店面需求，務必應要先查明，欲承租店點地址所在是否有違反相關法律規定。另站上有提供租店診斷檢核表和頂讓店診斷檢核表供開店商家和創業者參考。

師大商圈店面不合土地使用分區但還可續營業

臺北市市政府處理師大夜市商圈不符合土地使用分區的開店商家，依法辦事開單告發。

師大夜市商圈的開店商家，若不符合土地使用分區管制規則法規，且沒有持有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，市府早期核發的合法使用登記證明的開店商家，就不得繼續營業。若不符合土地使用分區管制規則法規，但持有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，市府早期核發的合法使用登記證明的開店商家，還是可繼續營業。

參考之前，本社區要逐出不符合土地使用分區管制規則的開店商家，台北市都發局回函解釋「合法營業」的意義。不符合土地使用分區管制規則法規的開店商家，若是在在原址上領有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，營利事業登記證就叫合法營業，依台北市都發局回函「合法營業」解釋，還是可繼續營業。

台北市都發局回函節錄部份內文:
本案涉土地使用分區法令部分，本局說明如下：
依本市土地使用分區管制規則第93、94條規定，原有合法使用得繼續為原來使用或改為妨礙較輕使用。又依本府95年1月3日府都規字第09419619501號令說明前開管制規則93、94條「合法使用」定義（略以）：「臺北市土地使用分區管制規則第93條、第94條係為保障原有合法使用者之權益，並達到都市計畫之使用目的而訂定，有關合法使用係指行為符合行為時之使用管制規定依法申請者，或領有本府營利事業登記證者」。
故該公司既於XX年經本府核准設立其營利事業登記，則符合前開「合法使用」之定義，得繼續為原來之使用或改為妨礙較輕之使用。

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大型加盟連鎖品牌設店找點，大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈，相對租金高，店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求，然辦公商圈會隨著產業板塊遷移，造成商圈移轉或是消費型態移轉，用餐及消費人潮大幅降低，導致商圈店面空置率提高，像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈，就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區，導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加，許多開店商家營收大減，付租能力降低，若再加上商圈精華區店面房價飆升，房東持有成本增加，迫使轉嫁成本調漲店租，不少開店商家就會被迫轉移陣地開店，或是吹起熄燈號。

因此阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者設店找點時，過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面，若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生，或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場，想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉，保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內，改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力，再把減少的租金成本回饋給消費者，增加商品競爭力。

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設店找點要特別注意商圈移轉

現階段臺灣有不少新興商圈正逐漸成形，以往的熱門核心商圈開始隨消費人潮移動而有所轉移。因此開店商家不論是設店找點、接手頂讓店面還是投資店面，要特別注意都市計畫發展所可能導致的商圈移轉。

就連店面投資專家劉媽媽，這種專業老手就曾因未注意到都市發展所導致商圈移轉，失手買下台中火車站商圈店面，最後慘賠3000萬元收場。

台中火車站商圈因受台中七期重劃區(匯集知名百貨公司及名門豪宅雲集)興起，和逢甲商圈磁吸大台中地區消費人口，還有全國的觀光人潮和陸客觀光人潮的影響。台中七期重劃區與逢甲商圈周邊的飯店和大陸觀光客的比重正逐漸增加，台中火車站商圈相形之下就顯得落沒，台中火車站商圈雖然還是人來人往，但和以往相較，台中火車站商圈卻是以過路客為主(過路客具有流動性高消費率不高特性)，以致於讓台中火車站商圈的店面不易經營，店面價值自然就往下調降。

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加盟分店若發現生意轉淡應如何處理？

加盟分店店主若發覺生意有轉淡現象時，如何處理？

加盟分店店主若發覺有生意轉淡現象時，除應請求加盟總部協助確認調查生意轉淡的原因，加盟主本身亦需要積極搜集商圈同業競爭者的資料，以確認瞭解生意轉淡的原因所在。

若確認生意轉淡主因是受競爭店的影響，則應請求加盟總部輔導協助強化商圈促銷及加強商圈精耕外，加盟主本身亦要積極籌備強力促銷、主動造勢的攻擊行動計劃且主動搜集商圈同業競爭者的資料，包括商圈內同業競爭店店數、經營規模、市場佔有率、商品價格帶、商品組合、主力商品、消費客層、促銷方案、賣場氣氛、服務水準與特殊服務等因素，才能知己知彼百戰百勝。

若確認生意轉淡主因是受經濟不景氣大環境影響、消費習性的轉變、人口外移、立地改變(人潮集點的遷移、人潮流動的改變、交通路線的改變、重大交通建設施工)或是商圈轉移的影響，造成主要客群的流失，則應先確認影響的因素是短期影響，還是中長期影響，並請求加盟總部確認及協助，儘快對生意轉淡的原因加以因應及處理。若是短期或是暫時性影響，可利用促銷活動暫時補強撐過這一期間；但若是中長期或是永久性的影響，則視影響程度做必要的節省經營開銷調整，或是另覓地點。

開店關店同樣要有智慧
資本雄厚的業者開店為達到經濟規模，可苦撐個好幾年，等待時機；而一般資金有限的單店創業開店者，頂多撐個一兩年。開店經營若出現虧損後，就要盡快去找出問題徵節所在，若問題是在採購進貨、人力成本或者物損過高上，就可採用表單與表格控管，再運用數字管理追蹤分析積效，然務必要求員工仔細精準地記錄數字，以找出最適當的應變之道；若是因服務不佳所造成，則可強化教育訓練或淘汰不適人力；若是遇商圈移轉所造成的虧損，則可先評估轉型可能性，如轉型不易或是成本過高就應該考慮關店。

開店若持續改善後仍無法賺錢，可利用促銷方案來測試是否要關店，促銷方案推出後，評估來店客戶量和客單價，是否有明顯上昇，若有其來店客戶量和客單價折算回去沒優惠促銷方案時地收支，是不是能打平或有獲利，若沒有就要考慮關店。

此時單店創業開店者就不應有意氣用事、不服輸、為面子或是捨不得關店，硬撐下去的行為，這會發生撐越久虧越多的情事，還不如盡快斷尾求生，留得青山在，那怕沒柴燒，也就是保留一些餘力留待下一次機會。
　

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促使你的店持續進步最大最快的力量

如果你的店開幕後經營一段期間，超過三個月營收沒有起色，若確定不是因商圈轉移或是地點不適因素所導致，那麼大部份問題是在服務產品或是市場定位上有某些問題，所謂當局者迷，旁觀者清，你就是當局者，所以無法看到或看清問題所在，也不知該如何調整，這時聽聽熟客對你這家店的看法及意見，往往可從中發現你的問題所在，或是助你認清和確認問題所在，以及可能的解決方式。

另外聽聽熟客的意見，也是促使你的店持續進步最大最快的力量。譬如推出新產品之前，如能先送給熟客品嘗，回收熟客的意見，再做最後調整修正，往往就能提供最能滿足消費大眾的新產品、及市場定位的新產品。

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「北大美食廣場」位於臺北大學社區特定區內機關用地及住宅區土地，設置攤販集中場從事商業行為，經新北市政府城鄉發展局會同相關單位現場稽查，於101年7月3日查獲營業事實，故城鄉發展局依都市計畫法第79條第1項規定及新北市處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準，將於101年7月4日寄發行政處分書，裁處違規人新臺幣6萬元罰鍰，並令立即停止使用。且將於「北大美食廣場」下次營業日時辦理第2次聯合稽查，如屆時再查獲違規事實，將立即裁處及公告執行斷水斷電。

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相關法律條文

都市計畫法第79條
都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣 (市) (局) 政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。
前項罰鍰，經限期繳納，屆期不繳納者，依法移送強制執行。
依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區，適用前二項之規定。

都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第2條

都市計畫公共設施保留地 (以下簡稱公共設施保留地) 除中央、直轄市、縣 (市) 政府擬有開闢計畫及經費預算，並經核定發布實施者外，土地所有權人得依本辦法自行或提供他人申請作臨時建築之使用。

都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條

公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區
及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：
一、臨時建築權利人之自用住宅。
二、菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。
三、小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。
四、幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。
五、臨時攤販集中場。
六、停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。
七、其他依都市計畫法第五十一條規定得使用之建築物。
前項建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制，由直轄市、縣（市）政
府依當地情形及公共設施興闢計畫訂定之。

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以下資料來源 :新北市政府新聞稿

北大美食廣場營業行為違法城鄉局開罰

「北大美食廣場」經新北市政府城鄉發展局會同相關單位現場稽查，於101年7月3日查獲營業事實，因違反都市計畫土地使用分區管制規定，裁處違規人新臺幣6萬元罰鍰，並令立即停止使用。

「北大美食廣場」位於臺北大學社區特定區內機關用地及住宅區土地，經新北市政府城鄉發展局、經濟發展局、工務局、消防局、警察局（樹林分局）及樹林區公所等機關派員現場稽查查獲營業事實，已違反都市計畫土地使用分區管制規定，故城鄉發展局依都市計畫法第79條第1項規定及新北市處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準，將於101年7月4日寄發行政處分書，裁處違規人新臺幣6萬元罰鍰，並令立即停止使用，同時告知如再經查獲違規事實，將依法按次處罰及強制斷水斷電。

城鄉發展局表示，「北大美食廣場」於臺北大學社區特定區內機關用地及住宅區土地，設置攤販集中場從事商業行為，已違反機關用地及住宅區土地使用管制規定，城鄉發展局於101年5月2日函請違規人於2個月內（即101年7月2日前）改善違規行為，告知屆時如未改善者，將依法裁處，亦於101年5月7日及101年5月8日發函經濟發展局及樹林區公所建議積極輔導「北大美食廣場」業者另覓適當地點經營，並在101年6月21日函請業者務必於101年7月2日前停止違規行為及告知如屆時仍繼續違規營業者，將依法裁處。

臺北大學社區特定區內機關用地非屬公共設施保留地，不得適用都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第2條、第4條，申請作為臨時攤販集中場使用；又依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法第3條附表規定，機關用地申請多目標使用項目，未包括攤販集中場及商業使用；且依都市計畫法臺灣省施行細則第15條第1項第10款規定，住宅區不得作為攤販集中場使用。因此，城鄉發展局依法裁處罰鍰。

城鄉發展局指出，將於「北大美食廣場」下次營業日時辦理第2次聯合稽查，如屆時再查獲違規事實，將立即裁處及公告執行斷水斷電。

以上資料來源 :新北市政府新聞稿

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