開店創業如何選一合適店點及合理租金負擔

許多開店創業者因沒經驗且資金不夠寬裕，明明知道店點的重要性，也知道地點好壞決定未來業績的一大半，然在找店點時往往會因個人主觀的觀念及看法，就決定承租與否，讓所找到的店面是否適合打上個大問號？

開店營業，首要條件便是選擇一個合適的地點，想要業績高地點就要好，找一級商圈店面租金貴，但熱鬧商圈業績易衝生意才會好。反之，如果是開在不熱鬧三級商圈，雖店面大租金便宜，但是生意就不易衝起來，業績自然就不高，各有利弊。然前者較適合老手且資金充足者，絕對不適於新手開店業者。

開餐廳營收，餐飲業餐點定價通常是食材成本的2倍左右、高點可到3倍，店家扣除主要食材成本，另還需支付人事成本和店租，店租成本就是開店成敗的另一大關鍵，因店租負擔高，在坪數有限下要衝業績如受限於座位、用餐時間有限上，獲利上就明顯較不易；國內知名連鎖餐飲業者也曾表示：「如排除經濟規模所帶來的效益外，做餐飲不論店面地點有多好，如果月租金成本負擔超過月營業額一成的話，店租負擔就過重，最好不要租。」

雖說每個行業的毛利率不同，商圈立地的評估模式很難有一標準答案，然不少加盟連鎖業者在挑選地點評估時，最重要的是先決定經營型態與該商圈消費客群是否符合。再針對離峰與尖峰時間時段，分別紀錄中午及晚上消費人數的再乘以平均客單價，以證明該商圈是否有足夠的消費基本盤可以支撐，租金負擔是否佔整體營收的一個合理比例內。

店面規模一開始出錯註定要失敗收場

常可看到想開店創業的網友向阿甘說，我產品很特別，符合現在消費者的消費趨勢且目前市面上也很難有競爭者，我又有管道可拿到壓低成本的進貨價或原物料，成本可壓到最低，我開的這家店一定可以成功！

但開店創業實務上，除地點選擇適當，還有店面規模大小。就店面規模而言，如果一開始時就出錯，就會大大降低開店創業成功率，因為什麼樣的店面規模，通常也只能創造一定範圍內的營業額，除非你有能力及創意能改變以往經營模式，才有機會大幅增加營收。

如果你完全沒經驗，也不知如何評估平均客單價，那麼阿甘創業加盟網建議你可透過觀察多家跟你同商圈類似營業模式消費價位的店面，大約客單價是多少，再根據你搜集的資料，推估出你未來的平均客單價。

有平均客單價就可估算出所需來客數，要承租怎樣的店面規模，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。

阿甘創業加盟網提醒連鎖加盟業者，如果估算出所需來客數，是營業規模下不易達到或根本無法達到的，那勸你最好是放棄換點經營，例如：估算結果你每天至少要有120個來客數(每日來客數＝(每月營業額卅平均客單價)/30天)，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。如果你租到店面規模只能提供２0個座位，那以你一個新手老闆而言，一天翻桌率可做到6翻以上嗎？若很不易達到或根本無法達到，即表示這店面規模生產力本身就不足。

一級商圈展店租金負擔比率重風險不低

百貨精品商圈的客群，大致上是年輕人居大多數，消費力是很強、對品質要求高，但因為各地百貨精品商圈客群及消費習性都有所差異，再加上租金負擔比率重，同業競爭激烈，還得面臨知名連鎖品牌的夾殺，商家的替換率本身就高，因此沒有真正有經驗和實力的業者，最好不要一開始即將店開在租金價格高的百貨精品商圈。

在百貨精品商圈開店營業， 基本條件是能正確定位鎖定特定的消費客群，還要能作出差異性創造附加價值，經營管理上要具創意、有想法 ，如在消費價位、服務、店內裝潢、甚至於菜單的規劃設計上具獨特創意巧思，才能在租金價格高 、競爭激烈的百貨精品商圈屹立不搖。

不要看到店前人潮洶湧就以為是好點

不要看到店前人潮洶湧，就以為是開店選址的好地點。這是很多人開店找點一大迷思。人潮洶湧然若消費習性不對在多人潮也沒用，再來人潮洶湧好地點租金負擔一定比較重，如不是高毛利的行業進駐此點也可能沒有用，只不過是過路財神幫店東賺租金而已。

開店找點除找找人潮流量大的店面外，還要找消費習性相同且店租合理的地點，建議民生小資本餐飲相關業別可選擇 麥當勞知名速食店、 24小時營業店可選其旁巷弄開店，因為這些點隨時都會有人流行經，但又居於巷弄內故其租金不會高。很適合開民生小資本餐飲相關業別如小吃店、自助餐、茶飲店、擺攤等。

設店找點小心熱門商圈移轉或消費型態移轉

大型加盟連鎖品牌設店找點，大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈，相對租金高，店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求，然辦公商圈會隨著產業板塊遷移，造成商圈移轉或是消費型態移轉，用餐及消費人潮大幅降低，導致商圈店面空置率提高，像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈，就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區，導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加，許多開店商家營收大減，付租能力降低，若再加上商圈精華區店面房價飆升，房東持有成本增加，迫使轉嫁成本調漲店租，不少開店商家就會被迫轉移陣地開店，或是吹起熄燈號。

因此阿甘創業加盟網提醒連鎖加盟業者設店找點時，過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面，若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生，或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場，想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉，保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內，改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力，再把減少的租金成本回饋給消費者，增加商品競爭力。

找點設店透過觀察店家動態瞭解此商圈消費型態及能力

大部份創業新手都會認為找人潮多的地方，就會有生意可做，這是一較片面的選點觀念。因為展店選點，首重人潮數量外，還要考量消費型態及能力。業者可透過觀察附近店家動態來瞭解此商圈的消費型態及能力，如觀察該地點附近消費人潮，大部份人手中拿著都是什麼較多，是吃的、還是衣物，價位大概在多少錢左右，藉此判斷該商圈地段是否合適經營。又如發現此商圈內有過多店面頂讓、出租，代表此商圈目前經商不易，店租就算再便宜承租前還是須三思。

阿甘創業加盟網建議開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者，餐飲店店點宜選擇人潮往來的主要道路巷口，或是三角窗店面，另外緊跟超市和大型加盟連鎖品牌附近開店，也是找店點的一好方法，因為便利商店和大型加盟連鎖品牌要展店，都會有專業展店人員專門負責評估店點與當地購買力，且超市和大型加盟連鎖品牌俱有吸引人前往消費的能力。

以開小吃麵店而言，店租(攤租)和人事是小吃店最主要二大負擔，營業額衝越高，店租的負擔就越輕，獲利越多，座位數不夠，就很難衝高店內營收，且要等坐位，會降低消費顧客的消費意願及慾望，消費顧客也會有轉移店家消費的想法出現，因此做小吃餐飲店內外使用空間不宜太小，至少座位數不能低於10人 ，才不會發生無論如何努力營業額就是衝不高，獲利成長有限的情況。