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主題:開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享
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開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享

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現在就讓我們一起來看看下列有那些開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享!

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編號:6631 回應主題:開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享
開店創業被大幅漲房租很常見嗎?要如何預防?

房東心態一般而言,租金能越高當然越高越好外,穩定租金還是一重要考慮選項,確實蠻多房東看人家生意好就漲房租的,但大部分的房東還是會看你營業狀況店點好壞及附近行情而定,所以租店做生意有賺錢的精明生意人會不斷對房東表示虧錢或不好賺,或報怨時機不好要求降租,就是擔心被房東看成有賺錢而被調漲房租。

我自己是房東也是多家店的房客,所接觸過的房東和我所聽到的體驗是,一般店面的房東,不太可能惡意大幅調漲租金,微調或修正跟上行情較多,除非是遇到一些特殊狀況,譬如之前我們這條夜市街上有間老店,剛繼承的年輕房東直接把到期房租乘二,原店主東算西算後覺得做不下去無法續租了,誰知沒幾天隔壁店家就接手擴店整修裝潢接著做了。  有一次大幅調漲租金 記錄的房東,就會有第二次,有二就會來三,但這種會大幅調漲租金的房東實在不多,若是碰到種會大幅調漲租金的房東只能自認倒楣外,還有你社會經驗不足及視人不明才是有最大關係。這種會大幅調漲租金的房東有些特徵可供你參考,這類型房東店點位址都不錯外,為人會比較霸氣不講情理或只透過仲介跟你接觸。還有 一些房東不只二三間店面出租,根本就不缺這些錢週轉的房東,不怕你不租,就算店面空著也不怕,這種房東大致上說租金漲就漲,基本上他一定會跟上附近租金行情的, 續約不續約,不是他的主要考量,要他調降低於租金行情租你,唯一的可能是你成為他的麻吉或合作夥伴就有可能。

一般租屋契約文具店或便利商店都有在賣現成的租賃契約,要注意的是有關續約的方式,大部份契約書內都沒有寫較多,為防止房東見你生意好趁機調高房價可能性,除約定年限盡量簽長5年十年外,如果契約書內對租店者沒有優先承租權最好補上,另外再補上租金調幅的比率(案例有依物價漲跌幅來調整或依其他條件),寫在租約的最後一頁當作附約,另記得要去公證,並在其上蓋上雙方印章,這樣租店者才不會受租金大幅調漲的困擾。至於漲房租要不要續租,對店家來說,不續租搬店址當然是一大損失,如果調漲房租後評估續租仍有賺情況下,個人經驗看法做生意就是求財,有錢賺能續租還是選續租會比較妥善,不要因不爽給房東坑的而情緒化不租。


編號:6630 回應主題:開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享
知名排隊店旁開店成功經驗分享

我朋友原本加盟一家冷飲冰店生意普普通通,今年3月時一年一簽租約到期,房東股票虧損要自行營業,不在續租,那時我朋友裝潢30多萬才用一年自認倒楣虧大了,也不得不在附近找新店面重新開始。
 
找到一家租金比前一家店貴1.2倍的店面,我朋友一直喊貴不敢租,後來我朋友聽從我的建議,還是將店移到知名排隊小吃店旁邊後,現在業績營收可是去年同期間的3倍多!

我朋友賽翁失馬焉知非福這例子,證明了開店擺攤做生意就是要靠經驗,若沒有經驗就必須多多請教有經驗的人,還有最重要一點,能否正確的挑選開店地點(當地知名排隊店旁開店),絕對是開店營利的最重要關鍵。 店面選址若挑選開設在知名店家旁,會因知名店家的吸客能力帶來流動消費人潮,相對若知名店家突歇業關門,附近其他店家業績也會受到衝擊明顯下跌,例如永康街冰店因為家庭糾紛導致歇業關門後,永康街也因為冰店排隊消費人潮的消失,因此冷清不少,冰店附近其他店家業績明顯下跌,有些店家更是受到嚴重衝擊營業額大幅降低2、3成之多。

從上述永康街冰店歇業事件來看,店面選址若挑選開設在知名店家旁,會因知名店家的吸客能力帶來流動消費人潮,如果這家店是24小時經營的知名店家,那麼還有入夜不冷清的地點優勢。但所從事的行業應注意,若是和知名店家同業且沒有做好市場區隔,反而客人會被磁吸過去,就易發生門可羅雀的景況。


編號:6629 回應主題:開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享

某龍頭連鎖餐飲業承租店點和回收計劃期限

我曾經在某龍頭連鎖餐飲業下當店長多年, 實際經營後的最佳成本負擔及現狀, 租金10~15%目前是佔11% ,雜支 1%~2%目前是佔1% ,水電瓦斯 3%目前是佔3% ,設備維護 1~2%目前是佔1% ,耗材4%目前耗材是佔4%,人事 20~25%目前是佔 23%,食材物料30%~35%,目前是佔32% ,廣告2%~4%目前是佔3%, 稅金5%。

回收計劃和回收期限,如是承租空地自建-3年內就要能回本,且至少一次要簽約10年才會有保障,一般店面-2年內要能回收,至少一次要簽5年約。


編號:6628 回應主題:開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享

「走訪體驗」商圈店點評估絕對有必要

店點好壞決定了未來生意強弱,因此在開店前商圈店點評估階段,就應該針對離峰與尖峰時間做數天的觀察, 實際統計人潮流動與進行消費人數計算。

我曾經運用「走訪體驗」觀察評估同一個商圈同業店點時,發現同業中午3小時(11~14點)的來客量在80∼105鍋,晚上4小時(5~9點)則較多些約在150∼190鍋間。

 從此「走訪體驗」觀察同業中,得到一些頗有參考價值的數據資訊,這店點每日至少能做到每日200鍋以上,最高可達近300鍋,有足夠的基本盤可以支撐我們這小火鍋店立於不敗之地,且 還有往上衝鍋數的成長空間。另這個商圈消費習性,午晚餐差別幾乎到一倍,經營上 及人力配置應側重在晚餐上,而我方地點是處於下班動線上,比較同業都是處在上班動線上更佔有店點優勢 ,房東出的租金合理又合乎租金範圍內,發現這是一很 有競爭優勢的小火鍋店店點。


編號:6627 回應主題:開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享

花大錢開大坪數店面不如將錢花在找個好店址上

某些行業如冷熱飲冰店或者早餐店花大錢開個大坪數的店面,不如將錢花在找個好店址上,具飲料業者統計冷熱飲或冰店店內空間最大到25坪的空間就很足夠。

開冷熱飲或冰品店的主要消費對象是為年輕人,再根據連鎖業者的分析及統計資料,發現一家店未來是否能賺錢,找對地點佔所有開店成功因素裡七成以上,只要開店定位和地點對了,其結果就是高回報。因此要以年輕人常流動聚集的地點設立為店面,捷運、百貨商圈、夜市周邊、電影院 、學校旁 ....等等都是熱門鎖定的標的,開冷熱飲或冰店挑選的店面應該是以人潮多租金高的小坪數店面為主,因為正常營運狀態下賺的利潤總會遠遠超過所付出的租金成本,經營風險會較低,同樣租金承租大坪數店面往往相對就比較不划算。

某些行業如平價快炒店、書店花大錢開個小坪數的店面,不如將錢花在大坪數的店面上。商圈精華地段大馬路旁的金店面雖然很難租的起,但業者可以選擇旁邊小巷子內的寬大店面、位在二樓地下室的寬大店面,留意六米以上巷道的大店面,同樣租金就可創造出大店面的附加價值。


編號:6623 回應主題:開店找點(店面)及合理租金負擔比經驗分享

設店找點要特別注意商圈移轉

就連店面投資專家劉媽媽,這種專業老手就曾因未注意到都市發展所導致商圈移轉,失手買下台中火車站商圈店面,最後慘賠3000萬元收場 。

 台中火車站商圈因受台中七期重劃區(匯集知名百貨公司及名門豪宅雲集)興起,和逢甲商圈磁吸大台中地區消費人口,還有全國的觀光人潮和陸客觀光人潮的影響。台中七期重劃區與逢甲商圈周邊的飯店和大陸觀光客的比重正逐漸增加,台中火車站商圈相形之下就顯得落沒,台中火車站商圈雖然還是人來人往,但和以往相較,台中火車站商圈卻是以過路客為主(過路客具有流動性高消費率不高特性),以致於讓台中火車站商圈的店面不易經營,店面價值自然就往下調降。

現階段臺灣有不少新興商圈正逐漸成形,以往的熱門核心商圈開始隨消費人潮移動而有所轉移。因此開店商家不論是設店找點、接手頂讓店面還是投資店面,要特別注意都市計畫發展所可能導致的商圈移轉。


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