回應編號:9788

營利事業交易多筆房地應逐筆列報

營利事業當年度交易2筆以上之房地者，應依規定於申報書表逐筆填報房地交易所得，並依上述規定分別減除所對應之土地漲價總數額，自房地交易所得中扣除後計算所得。

國稅局舉例說明，一公司110年度申報3筆房地交易，逐筆計算得減除之土地漲價總數額為60萬元， 該公司逕以土地增值稅繳款書所載土地漲價總數額加總110萬元列為房地交易所得200萬元減項，計算房地交易所得為90萬元，正確逐筆計算房地交易所得應為140萬元，該公司短漏報房地交易所得50萬元。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者，營利事業出售多筆房屋土地，計算房地交易所得應逐筆計算；若房地交易所得為負數者，得減除之土地漲價總數額以零計算，房地交易所得非為負數者，得減除之土地漲價總數額以該筆房地交易所得為限。如有疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站(https://www.ntbk.gov.tw )利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

回應編號:9776

房屋買賣之稅務

請問買賣房屋稅問題? 110年1月購入$1500萬房子，想於113年1月以$1700萬賣掉，這樣該怎麼計算稅率呢?

買賣房屋有幾個稅要處理，賣方要繳必須先繳完6種稅務與1種費用，但主要費用是在土地增值稅和房地合一稅 ，拿到(完稅)繳稅證明，才能辦理過戶。

分別是6種稅務與1種費用：
契稅
印花稅
房屋稅
地價稅
土地增值稅
房地合一稅
地政登記規費
這6稅1費用分別由買方或賣方繳納。

可去地政事務所去查土地公告現值(11月份繳地價稅)，順便查一下房屋評定現值，也就是(4月份繳房屋稅)。
比方你房屋評定現值是120萬(假設)，土地公告現值是108萬， 稅額就是(1700-1500=200)200萬*120/228=105萬。買賣房子你獲利105萬， 然後把這個105萬放到明年所得稅申報收入，然後按照所得稅申報的方式去申報。

1、土地增值稅
土地漲價總數額×土地增值稅率-累進差額
土地增值稅分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種，一般20%、30%、40%；自用住宅優惠稅率10%。

2、房地合一稅
實際交易所得×(稅率15%~40%)
稅率：
*持有時間2年以內：稅率45％
*持有時間5年以內 超過2年：稅率35％
*持有時間10年以內 超過5年：稅率20％
*持有時間超過10年：稅率15％
房地合一稅試算，財政部有提供房地合一稅額試算工具

3、不動產交易所得稅，隔年五月所得稅收入。
〔1700萬-1500萬-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

回應編號:9748

營利事業出售適用房地合一2.0土地應知

營利事業倘有適用房地合一稅2.0之土地交易，依所得稅法第24條之5第1項規定，其交易所得之計算，應以收入減除相關成本、費用或損失後之餘額，再行減除土地漲價總數額。

營利事業於110年7月1日以後，出售105年1月1日以後取得之土地，所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上限規定。依所得稅法第24條之5條第2項規定，得自該所得減除之土地漲價總數額，應以依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限，而當次交易所繳納之土地增值稅，除屬超過前述得減除之土地漲價總數額上限部分所繳納之土地增值稅額外，不得列為成本費用。 　　

國稅局舉例說明，一公司出售適用房地合一稅2.0之土地1筆，出售收入新臺幣2,000萬元、取得成本1,000萬元，出售該筆土地當期之公告土地現值為1,300萬元，該公司自行申報移轉現值1,500萬元、已繳納土地增值稅120萬元、前次移轉現值為900萬元，假設無其他費用，則該公司出售土地得減除之土地漲價總數額、土地增值稅及課稅所得之計算說明如下：
一、以申報移轉現值計算之土地漲價總數額為600萬元
        計算式：申報移轉現值1,500萬元－前次移轉現值900萬元＝600萬元；

二、得減除之土地漲價總數額上限為400萬
        計算式：土地稅法第30條第1項規定公告土地現值1,300萬元－前次移轉現值900萬元＝400萬元；

三、超限之土地漲價總數額為200萬元(C)＝(A)－(B)；

四、可列為費用減除之土地增值稅為40萬元
　　計算式：(超限之土地漲價總數額200萬元卅以申報移轉現值計算之漲價總數額600萬元)×已納土地增值稅120萬元＝40萬元；

五、出售土地之課稅所得為560萬元
　　計算式：出售收入2,000萬元－取得成本1,000萬元－可列為費用之土地增值稅40萬元－得減除之土地漲價總數額上限400萬元＝560萬元。 　

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者，出售適用房地合一稅2.0土地，應依規定限額減除土地漲價總數額及土地增值稅，以正確計算土地交易所得申報納稅，維護權益。

回應編號:6914

營利事業出售不動產所有權移轉時即應開立統一發票

一甲公司銷售房屋予乙公司，售價3,000萬元，甲公司未依規定於房屋所有權移轉時開立發票給乙公司，經國稅局查獲，除追繳營業稅外，並處以罰鍰150萬元。

甲公司不服申請復查，主張出售固定資產並不是營業行為，依照收付實現原則、契約付款之約定及不動產交易之常情，等到銀行對保確定可收到貨款後才開立發票，並沒有違法。國稅局復查結果仍維持補稅及處罰，甲公司向財政部提起訴願遭駁回，再提起行政訴訟，仍遭高雄高等行政法院判決敗訴。

行政法院判決理由指出，依營業稅法規定，所謂銷售貨物，乃指將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價。甲公司出售固定資產，雖非其營業項目，仍屬銷售貨物，即為買賣之性質，則應於發出貨物之同時開立統一發票。而所謂發出貨物，就不動產而言，即辦理所有權移轉登記之時。所以甲公司於系爭房屋之所有權移轉登記與乙公司時，未開立尾款之統一發票即與法規不合，因此判決甲公司敗訴。

阿甘創業加盟網提醒營利事業出售不動產時，於所有權移轉時，即應開立統一發票，以免被查獲遭處罰而得不償失。另應注意依加值型及非加值型營業稅法規定，銷售固定資產，未於所有權移轉時開立統一發票與買受人並申報繳納營業稅者，一旦被國稅局查獲，除追繳稅款外，將按所漏稅額處1倍至10倍罰鍰，並得停止營業。

回應編號:6913

營利事業出售不動產應知

一、營業稅
營利事業出售不動產，依營業稅法第8條規定出售之土地免徵營業稅；建物依營利事業所得稅查核準則第32條及加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條應報繳5%營業稅

假設出賣人公司出售，買賣總價款為4000萬元，土地公告現值為1600萬元，房屋評定現值為400萬元，則
土地價款為4000萬元×1600萬元/（1600萬元+400萬元）＝3200萬元；
建物價款為4000萬元×400萬元/（1600萬元+400萬元）＝800萬元。
房屋營業稅為800萬元×5%＝40萬元；開發票時，土地勾選免稅()，房屋勾選應稅。

二、所得稅
營利事業出售不動產時，依所得稅法第4條第16款之規定營利事業出售土地之所得免納所得稅；建物之所得併入營利事業所得稅結算申報內，計算所得稅。其

阿甘創業加盟網提醒營利事業出售不動產時，若為2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得並持有2年以內之不動產以下簡稱新制房地，依所得稅法第24條之5第2項但書規定，不得列為成本費用，亦不得於收入項下減除；惟出售非屬新制房地者，依營利事業所得稅查核準則第90條第7款規定，應在出售土地之收入項下減除。另出售不動產所取得之原始成本，應依取得時之買賣合約書入帳，並注意取得之建築物是否已按年提列累計折舊。

回應編號:6912

營利事業出售不動產土地增值稅不得列為成本費用減除

營利事業自105年1月1日起，出售不動產依規定所繳納之土地增值稅，若為105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得並持有2年以內之不動產，依所得稅法第24條之5第2項但書規定，不得列為成本費用，亦不得於收入項下減除；惟出售非屬新制房地者，依營利事業所得稅查核準則第90條第7款規定，應在出售土地之收入項下減除。

國稅局進一步說明，新制房地合一稅依所得稅法第24條之5第1項規定，係按出售房屋、土地交易所得額(簡稱房地交易所得額)，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額申報課稅。所稱房地交易所得額係指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額，因新制已減除土地漲價總數額，為避免重複減除，出售所繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

國稅局舉例說明，甲公司於105年1月買進房地總價2,500萬元並於105年11月以3,000萬元出售(適用新制)，依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為100萬元，土地增值稅20萬元，應計入營利事業所得額為400萬元[房地交易所得額500萬元(3,000萬元-2,500萬元)-土地漲價總數額100萬元]。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者，於105年起處分不動產時，應先判定該不動產是否適用新制，再依相關課稅規定計算正確出售所得並納稅。

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