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租金欠繳2個月店面房東要提前終止契約

我是頂讓店面開店創業，與原店面所有權人簽約3年，押金3個月，去年中因對面同業惡性競爭導致生意不好，店租開始出現遲繳現象，但在努力後生意已漸好轉，積欠店租也於三個月內就補上，現還積欠2個月店租金，後來原店面所有權人將店面轉賣給人，新店面所有權人委託房仲告知，要重新簽約且漲租金。
日前已收到新店面所有權人依《民法》第440條規定，房客積欠租金總額超過2個月租金，要求提前終止契約，所寄存證信函，一搬走那店面裝潢和當初所花的頂讓費用不就全部化為烏有，我該怎麼辦 ?

 《民法》第425條「買賣不破租賃」原則，如果原店面所有權人與房客先簽訂租約，之後即使所有權移轉新店面所有權人，若承租方無違約，新店面所有權人須概括承受其租約，無權要求解約或換約，房客可選擇是否換約；也就是說承租人可以安心依照原本租賃合約內容，繼續使用店面到租期屆滿。倘若新店面所有權人強勢要求需搬離，此時，房客有權可要求新店面所有權人支付部份賠償金或搬家費用等，做為補償。
但若承租方有違約情事，如租金欠繳2個月以上、放置危險物品、違法轉租頂讓或是不定期租賃契約，以及租期逾5年，且未經法院公證的定期契約，新店面所有權人即可要求提前解約或要求換約。 　

回應編號:9160

房東堅持要求承租到滿三年為止這樣合理嗎

一般租賃契約書中有註明租賃期間擬提前終止租約者，應事先一個月通知他方，並應賠償他方相當於兩個月之押金，作為提前解約的賠償。然我承租店面的租賃契約書中卻是註明雙方承租三年不可提前解約，那我承租一年半業績不佳下，現提前一個月通知房東情況下，房東仍要求承租到滿三年為止，堅持不要賠償兩個月的違約金這樣合理嗎?

若雙方簽約時約定好租賃期間可提前終止租約，那麼只要事先一個月前通知房東這件事，就可提前解約，房東就不得要求租方得承租到滿三年。但若雙方簽得是不可提前終止租約，房東確實可提出得依照合約「我不要任何的違約金，反正就是承租到約滿三年為止」。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店業者，特別是加盟連鎖經營業者，就提前解約部分，原則上仍需依雙方所簽租賃契約合約內容為主。然契約並非只有書面契約，契約在不違反法律及公序良俗情事下，口頭契約只要符合民法第153條規定當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約有效力仍為成立。