最高法院判例(租賃之定義)

判例1.租賃，乃特定當事人間所締之契約，則在租賃關係存續中，關於租賃上權
利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人
行之。始能生效。

判例2.租賃契約之成立除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據 為之外
，並無一定之式。苟合於民法第四百二十一條所謂當事人約 定一方以物租
與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂 立書面，仍不得謂當
事人間之關係尚未成立。

判例3.租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義
務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權
人訂立租約之義務，雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立。

最高法院判例(不動產租賃契約之方式)

租賃之房屋，因天災或其他事變致全部滅失者，如當事人間尚未經訂有出
租人應重蓋房屋租與承租人使用之特約，其租賃關係當然從此消滅，至房
屋承租人對於房屋之基地，雖得因使用房屋而使用之，若租賃關係已因房
屋滅失而消滅，即無獨立使用之權。

最高法院判例(租賃物之交付及保持義務)

出租人有以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之義務，苟租賃物為
第三人不法占有時，並應向第三人行使其返還請求權，以備交付，其怠於
行使此項權利者，承租人因保全自己債權得代位行使之，此觀民法第四百
二十三條及第二百四十二條之規定自明。

最高法院判例(買賣不破租賃)

判例1.出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五
條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人
行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，
請求承租人返還租賃物。

判例2.民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業
已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力
，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與
被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之
所有權，應無民法第四百二十五條規定之適用。

判例3.民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四 
百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押 
租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金 
錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力 
，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對 
於承租人自不負返還押租金之義務。

最高法院判例(租賃物稅捐之負擔)

民法第四百二十七條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定 
，當事人不妨為相反之約定。

最高法院判例(出租人之修繕義務)

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

最高法院判例(修繕義務不履行之效力)

租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用
收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物
己不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之
規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付
租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第
二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，
出租人免其以該物租與承人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義
務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定不當然消滅，必承租人定
相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕
者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關
係始歸消滅。

最高法院判例(有益費用之償還及工作物之取回)

承租人就租賃物所增設之工作物，依民法第四百三十一條第二項之規定，
承租人得取回之，出租人自不得於終止契約時，主張無償留用。

最高法院判例(承租人之保管義務)

租賃存續中，租賃物因不應由承租人負責之事由而滅失時，承租人不負損
害賠償責任。所謂應由承租人負責之事由，除法有特別規定或該地方有特
別習慣或當事人間有特別約定，承租人於事變亦應負責外，以承租人之故
意或過失為限。

最高法院判例(失火責任)

判例1.租賃物因承租人失火而毀損滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租
人負損害賠償責任，民法第四百三十四條已有特別規定，承租人之失火僅
為輕過失時，出租人自不得以侵權行為為理由，依民法第一百八十四條第
一項之規定，請求損害賠償。

判例2.民法第四百三十四條所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言
，承租人之失火，縱因欠缺善良管理人之注意所致，而於普通人應盡之注
意無欠缺者，不得謂有重大過失。

判例3.上訴人承租人被上訴人之房屋，因上訴人店內失火焚毀其一部，雖為不爭
之事實，然被上訴人請求上訴人賠償其損害，尚須證明上訴人係因重大過
失而失火。

判例4.租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出
租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條定有明文。如出租人非租賃物
所有人，而經所有人同意出租者，亦以承租人有重大過失為限，始對所有
人負損害賠償責任。

最高法院判例(租賃物一部滅失之效果)

租賃標的物因天災或意外事變滅失者，其租賃關係既無存續之可能，無論 
原契約有無存續期間，均可為終止之原因。

最高法院判例(承租人之通知義務)

民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其 
效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，如催告人非因有自己之過 
失不知相對人之居所者，僅得準用同法第九十七條，依民事訴訟法公示送 
達之規定，向該管法院聲請以公示送達為催告之通知，始生催告之效力。 
被上訴人定期催告承租人某商號支付租金，僅將催告啟事標貼已被查封無 
人居住之某商號門首，自無催告效力之可言。

最高法院判例(承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果)

民法第四百三十八條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並
積極的為約定以外方法之使用者而言，如僅消極的不為使用，應不在違反
約定使用方法之列。

最高法院判例(租金支付有遲延)

判例1.(一) 依民法第四百四十條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意
      思者，依民法第二百六十三條、第二百五十八條第一項、第九十五
      條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受
      勝訴判決確定之時，始生終止之效力。
       (二) 承租人惟於租賃關係存續中負支付租金之義務，若租賃關係已經終
      止，承租人雖負返還租賃物之遲延責任，出租人亦僅得請求賠償因
      此而生之損害，不得請求支付租金。

判例2.民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當 
期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契 
約。上訴人就欠租兩年，雖曾派員面催速清繳，但所謂速清繳一語，仍與
未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效。

判例3.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如
於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約
之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力。

判例4.民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其 
效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，如催告人非因有自己之過 
失不知相對人之居所者，僅得準用同法第九十七條，依民事訴訟法公示送 
達之規定，向該管法院聲請以公示送達為催告之通知，始生催告之效力。 
被上訴人定期催告承租人某商號支付租金，僅將催告啟事標貼已被查封無 
人居住之某商號門首，自無催告效力之可言。

判例5.不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依 
土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承 
租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對 
於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不 
為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有 
收回房屋請求權存在。

最高法院判例(轉租之效力)

判例1.承租人非經出租人承諾，固不得將承租之房屋全部轉租於他人，但此項為 
承諾之意思表示，則不以訂立書據為必要。其由出租人或經其授權之代理 
人口頭承諾者，出租人即不得更依民法第四百四十三條之規定終止租約。

判例2.民法第四百四十四條規定，承租人將租賃物轉租於他人者，其與出租人
間之租賃關係仍為繼續，因次承租人應負責之事由，所生之損害，承租人
負賠償責任，即次承租人對出租人並不直接負擔任何義務。上訴人祇得請
求承租 人清償租金，並向承租人定期催告給付租金，逾期後進而為終止
租約之意思表示，其竟向次承租人之被上訴人請求清償租金，並表示止約
，顯有未合。

最高法院判例(租賃契約之期限)

租賃契約之期限不得逾二十年，其逾二十年者，縮短為二十年，民法第四 
百四十九條第一項定有明文。租賃契約訂明年限不定，祇許客辭主，不許 
主辭客者，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾二十 
年者，應縮短為二十年。依民法第四百五十條第一項之規定，其租賃關係
於二十年屆滿時消滅，如二十年屆滿後已依民法第四百五十一條視為以不 
定期限繼續契約者，依民法第四百五十條第二項之規定，出租人亦得隨時 
終止契約。

最高法院判例(租賃契約之消滅)

判例1.民法第四百五十條第三項之通知，並無一定方式，亦非限於訴訟外為之， 
苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有
通知。

判例2.民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項規 
定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理 
由而終止租約，自無該條項之適用。

判例3.租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一
項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事
，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則
，即應負給付遲延責任。

最高法院判例(租賃契約之默示更新)

判例1.民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對
為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為
已有默示反對續租之意思。

判例2.當事人間關於租金數額之約定，僅於租賃關係存續中受其拘束，租賃期限
屆滿時，除有民法第四百五十一條之情形外，其租賃關係即行消滅。如承
租人於租賃物之返還應負遲延責任，出租人自得按時值之租金，請求損害
賠償。

最高法院判例(租賃物之返還)

租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一
項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事
，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則
，即應負給付遲延責任。

資料來源;最高法院判例