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開店誤踩「土地使用分區管制自治條例」地雷慘賠數千萬

台北市知名牛肉麵店搬遷擴大營業，投資數千萬元裝潢新店面，未料被鄰居檢舉違反「土地使用分區管制自治條例」，裝修的錢全白花，損失嚴重，無奈決定搬遷回原址營業。

依臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準 「住三區」，商家須臨接6米寬道路，餐飲業則須臨接逾8米道路，否則將依法處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，經稽查勸導仍未改善開罰6萬元，並限期3個月改善。

阿甘創業加盟網提醒開店商家和創業者如有頂讓店面和承租店面需求，務必應要先查明，欲承租店點地址所在是否有違反相關法律規定。另開店選點實務上，不論是縣市主幹道、高鐵站、火車站等人潮聚點，還是大台北捷運站旁黃金店點， 雖都是開店創業者第一優先考量的店點，但建議開店創業者在挑選店點前，除要考量一下自己的營業內容(營業銷售產品、提供服務內容)、商品客單價、目標客層、當地人潮素質和數量外，更要考量自身負荷店面租金的能力(租金應佔營業額比重)。

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簡易有效餐飲店點選擇與租金評估方法

租金成本，是開店做生意最主要支出固定成本之一，一般而言控制在營業收入比例的百分之十五以內算是合理的負擔，即使是獲利較高的餐飲業，也不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。 對餐飲店來說，連鎖咖啡店房租租金佔總營業收入比例的20-25%之間較佳；中式速食業以佔總營業收入比例15%左右；;毛利七成的飲料冰品租金佔總營業收入比例20%左右。 實際租金佔總營業額比重佔比情形，還是會因當地商圈情況及人口數變化而有所差異存在但還是不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。

假設合理租金佔營收比是在12%，店點月租金是5萬，5萬＊12＝60萬
月營收60萬等於一天要有2萬營收，行業客單價如是100元，那至少一天來客量要超過200。

來客量多寡估算可採在有效商圈範圍內的同業競爭店，如果沒有同一類型的店存在，則可以挑選同一客層層次、商品型態很類似的商店，做為地點評估的參考。 參考對象剛開店時去消費拿到一張發票，晚上剛關店前再去消費一次再拿到一張發票，就可從開店到關店的統一發票上的編號推算出一天可能來客組數有多少(來客量=來客組數X每次消費平均人數)，記得假日和非假日要另計且消費時要觀察來客組平均值是由幾人所組成，且不能只估一家，最好要估算有效商圈範圍內多家同業的平均值(有效商圈範圍大概就是半徑500公尺到1公里，有效商圈範圍跟不同行業業態會有很大差距)。

就此假設案例而言，也就是說如果有辦法做到營業額，那就可考慮承租，如果評估下來沒辦法或者是沒有自信可做到一天來客量超過200那樣2萬的營收， 那就要省慎的考慮是否承租。若觀察其它店的每天來客數都遠高(開支平衡)基本來客數，那表示你準備要開的店，樂觀居多。

除地點評估觀察結果這附近同類型的開店商家可達到(開支平衡)基本來客數外，還要再估計所承租店面是否有能力達到(開支平衡)一定的營業額以上，譬如同一類型的火鍋店坪數為30坪，你則只有10坪的小店面，那你必須再評估翻桌率是否可達到(開支平衡)基本營業額？若無法做到，表示這商圈店點的生產力不足，反之，翻桌率若達到(開支平衡)基本營業額以上，表示這商圈店點的生產力夠，可以承租。

最後若有下列事項將會直接影響日後營收，因此在做店點選擇時應盡量將其排除： 　

a .建築物是違建、營業使用不合規定有被拆除的可能或建物產權有糾紛。 　
b .店門前或其旁，有大型公共工程或工地正在或即將進行２年以上長期施工。 　
c .店面周邊附近有色情賭博性不良場所。
d .店面門口與周邊有阻隔物阻擋，不醒目的店在視覺上店面不易被發現，因此要提升曝光度後續的行銷費用會較高且不易，例如店面前面有橋墩。
e .附近五年來有淹水記錄的店面。
f.餐飲店需要聚集人氣，因此較不適宜橋頭橋尾或者是車速快的路段，亦不適停留停車不便之處。
g.避開選擇「陰面」的店面，陽面是指客人會「順向」經過你的店面就算陽面，陰面則相反。例如：若是要開早餐店，那早上學生上班族的上班上學人潮「順向」方向就是早餐店的陽面，但若是要開的是晚餐，那對面下班放學「順向」方向就是晚餐店的陽面。

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挑選開店地點時要排除下列風險

一般而言開店營業者要找開店地點，好地點租金一定貴，而貴的地點卻不一定能帶來好商機，因此找開店地點時要考慮及排除下列可能的風險:

1.店面周圍的環境，是否適合本業未來發展。
2.店面所處位置人潮多寡和消費習性，是否和本業屬性相同。
3.店面所處位置是三角窗口、拐角的位置為較佳，最好避免承租坡路、偏僻角落。
4.如沒有充足的資金做後盾，考量營收風險性下，最好避免承租目前有公共工程在進行或預定將進行的店面，因該地點短期間內會欠佳但長期確是有可能看好。
5.考量收支風險性下，店家最好考慮所經營商品目前所處的生命週期，如導入期、成長期、成熟期、衰退期，因在各種不同的的生命週期下會有不同的利潤基準，可承受的租金成本負擔皆有所差異不同。

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路沖店面會帶來破財嗎？

許多開店創業者、開店商家經營業者在尋找店面時常會問說：『路沖的店面，會帶來破財，也易發生人事衝突紛爭、法律問題，甚至血光之災生意不好做？真的會這樣嗎？』 可是現實實務上卻又常看到，某些路沖的店面，卻是越沖越旺，財源滾滾。

『路沖』就風水角度來說，畢竟是一種凶象，房、店門口，最忌有路面而來的路沖，但也並非所有行業都完全不適合，對於藥房、診所、機械五金或跟刀有關的行業，反而有越沖越的助益。此外，還有路面寬度比『路沖』店面寬度越大，影響越小，例如馬路是12米寬，店面寬度5米，這類路沖的影響就不大。 『路沖』店面門口對著馬路，就現實情形來說，容易發生來車衝進店面的事故，但路沖的店面有馬路迎面，方便帶人潮來招財，又有廣告看板宣傳功能的效益，對店面宣傳廣告效益和消費方便性，絕對是有加分作用。

阿甘創業加盟網建議開店創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者，挑選店面找不到有把握的店點，寧可不開店，店點除要注意消費人潮與商圈地段外，若再心理上覺得環境有沖煞的店面如『路沖』，會對生意有負面不利的影響，且佔有很大比重時，那麼能避免最好還是避免之。

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未開發處女地還是無法經營的沙漠地

想開店也找到一很不錯的地點，但觀察其周遭看不到一家同業店，這種現象可能有二種情形。一是同業還沒有發覺這塊未開發地處女地，二是有人經營過但因沒生意就關門或頂讓換人換行業經營。

依現在各行業皆處於飽和競爭的狀態，第一種未開發地處女地，只要是在都會區內可能性都微乎其微，郊區就較有可能發生。所以第二種可能性最高，就是沒有足夠消費人口，可撐起一家店。所以你看到類似的地點時，先不要暗爽竊笑以為揀到寶。

店家可透過觀察上午、下午、晚上各時段的人潮，統計看看經過店門口附近人的屬性，上班族、學生、家庭主婦所佔比率，消費習性及職業類別，而且在平日和周末至少要各算一次，才能知道人潮確實的分佈狀況。再來確定人潮流量 ，一般來說經營販賣愈便宜的商品，顧客愈不願多花錢與花時間，也就是說經營範圍越小，例如便利商店要開曬3分鐘可到的消費商圈範圍內，咖啡業者大約是5分鐘可到的消費商圈範圍內，像早餐店宜開在上班族會走過經過的地方，錄影帶出租店則宜開在回家的路上，也才能判別是未開發地處女地，還是無法經營的沙漠地。

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「走訪體驗」商圈店點評估絕對有必要

店點好壞決定了未來生意強弱，因此在開店前商圈店點評估階段，就應該針對離峰與尖峰時間做數天的觀察， 實際統計人潮流動與進行消費人數計算。曾經運用「走訪體驗」觀察評估同一個商圈同業店點時，發現同業中午3小時(11~14點)的來客量在80∼105鍋，晚上4小時(5~9點)則較多些約在150∼190鍋間。

 從此「走訪體驗」觀察同業中，得到一些頗有參考價值的數據 資訊，這店點每日至少能做到每日200鍋以上，最高可達近300鍋，有足夠的基本盤可以支撐我們這小火鍋店立於不敗之地，且 還有往上衝鍋數的成長空間。另這個商圈消費習性，午晚餐差別幾乎到一倍，經營上 及人力配置應側重在晚餐上，而我方地點是處於下班動線上，比較同業都是處在上班動線上更佔有店點優勢 ，房東出的租金合理又合乎租金範圍內，發現這是一很 有競爭優勢的小火鍋店店點。

阿甘創業加盟網提醒開店創業者，開店經營實務上，開店前的商圈店點評估準備工作愈詳盡，愈能幫助自己在商圈內創造差異化特色。若店點評估只是靠有經驗評估人的經驗值來判定，沒有數據做分析，評估的結果可能太過於主觀，因為就算在有經驗的人還是會因業態和地點差異而受影響，「走訪體驗」商圈店點評估的模式， 就可稍補其沒有數據做 為分析之缺，甚至還可繪出附近同業競爭對手的位置圖，及與對手的商品型態與價格比較等，協助你更進一步瞭解此商圈同業競爭樣貌 及擬定經營策略。

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