回應編號:5410

設店找點要特別注意商圈移轉

現階段臺灣有不少新興商圈正逐漸成形，以往的熱門核心商圈開始隨消費人潮移動而有所轉移。因此開店商家不論是設店找點、接手頂讓店面還是投資店面，要特別注意都市計畫發展所可能導致的商圈移轉。

就連店面投資專家劉媽媽，這種專業老手就曾因未注意到都市發展所導致商圈移轉，失手買下台中火車站商圈店面，最後慘賠3000萬元收場 。

 台中火車站商圈因受台中七期重劃區(匯集知名百貨公司及名門豪宅雲集)興起，和逢甲商圈磁吸大台中地區消費人口，還有全國的觀光人潮和陸客觀光人潮的影響。台中七期重劃區與逢甲商圈周邊的飯店和大陸觀光客的比重正逐漸增加，台中火車站商圈相形之下就顯得落沒，台中火車站商圈雖然還是人來人往，但和以往相較，台中火車站商圈卻是以過路客為主(過路客具有流動性高消費率不高特性)，以致於讓台中火車站商圈的店面不易經營，店面價值自然就往下調降。

大型加盟連鎖品牌設店找點，大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈，相對租金高，店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求，然辦公商圈會隨著產業板塊遷移，造成商圈移轉或是消費型態移轉，用餐及消費人潮大幅降低，導致商圈店面空置率提高，像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈，就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區，導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加，許多開店商家營收大減，付租能力降低，若再加上商圈精華區店面房價飆升，房東持有成本增加，迫使轉嫁成本調漲店租，不少開店商家就會被迫轉移陣地開店，或是吹起熄燈號。

因此阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者設店找點時，過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面，若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生，或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場，想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉，保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內，改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力，再把減少的租金成本回饋給消費者，增加商品競爭力。

註:
空置率1%以內的商圈，表示商圈內100家店，只有1家沒有租出去是空著，透露出此區域地段商圈具有高度集客力，且人潮集散力穩定，但要小心因商圈過於熱門搶手一店難求，高租金所造成的經營風險，例如忠孝SOGO商圈、師大、士林夜市商圈以及台中逢甲商圈等。

空置率若在5%以下的商圈，即透露出此區域地段人潮多聚客力仍強，店面租金亦較高，普遍存在於各大都會城市市中心商圈聚集地。

店面空置率在5-10%之間的商圈，雖不若大型商圈具有的強集客力，承租此區域地段店面租金約為一般行情，但較不易有中長期的穩定收益，普遍存在於各大城市市中心次級商圈。

空置率在10%以上的商圈，透露出此區域地段商圈人潮集散力較不穩定，承租此區域地段店面雖租金較便宜，但因人潮集散力不穩定，經營困難度及風險性會較高。

回應編號:5282

 

1.附近公共設施或商業機構的分布地點及顧客流動動線。
2.有無大型公共設施或商業機構擴建計畫或拆遷搬移。
3.大部分商家的經營業種類及型態為何。
4.同業間競爭家數有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。
5.異業互補的商家有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。

上述資料收集越多越好，越豐富的資料，越有利於商圈地點評估，也可作為商店規劃設計定價時正確的判斷依據。

 
這群因風景名勝、公共設施或商業機構所吸引來的消費顧客會將擁擠程度視為店家受歡迎的程度，店內或圍觀的人越多，店家對顧客就越有吸引力，因此開店店點第一優先挑選於人群聚集地旁明顯處或顧客流動動線的起點，且越突出、越醒目越佳。另外這類型的消費顧客易受店點裝潢風格，商品的外觀和包裝所影響，現場的促銷形式譬如價格優惠是否醒目亦是影響這類型消費顧客購買行為的直接誘因，營業現場推廣活動和P0P廣告，絕對有助於激發這類型消費顧客購買的心理反應。

回應編號:5236

台北市都發局回函節錄部份內文:
本案涉土地使用分區法令部分，本局說明如下：
依本市土地使用分區管制規則第93、94條規定，原有合法使用得繼續為原來使用或改為妨礙較輕使用。又依本府95年1月3日府都規字第09419619501號令說明前開管制規則93、94條「合法使用」定義（略以）：「臺北市土地使用分區管制規則第93條、第94條係為保障原有合法使用者之權益，並達到都市計畫之使用目的而訂定，有關合法使用係指行為符合行為時之使用管制規定依法申請者，或領有本府營利事業登記證者」。
故該公司既於XX年經本府核准設立其營利事業登記，則符合前開「合法使用」之定義，得繼續為原來之使用或改為妨礙較輕之使用。

法律法規相關規定

台北市土地使用分區管制規則實施於民國七十二年，臺北市土地使用分區管制規則 (民國 91 年 8 月 27 日 修正)

臺北市土地使用分區管制規則第十四章 原有不合規定之土地及建築物使用

臺北市土地使用分區管制規則第九十三條
適用本規則後，不合本規則規定之原有土地及建築物，為便利管制，區分為左列三類：
一、第一類：嚴重破壞環境品質者：
(一）設於住宅區、行政區、文教區內之第三十四組、第四十五組、第四十七組、第四十八組、第五十三組、第五十四組、第五十五組及第五十六組使用。
(二）設於商業區、倉庫區、風景區、農業區內之第五十四組、第五十五組及第五十六組；設於商業區、工業區、風景區內之第四十七組、第四十八組； 設於商業區內之第四十五組；設於風景區內之第五十三組；設於保護區內 之第五十四組及第五十五組使用。但危險物品及高壓氣體儲藏、分裝業， 不在此限。
二、第二類：與主要使用不相容者：
(一）設於第一種住宅區、第二種住宅區內之第二十四組（僅油漆、塗料、顏料、染料）、第二十五組（僅蛇類、化工原料）、第四十六組、第五十一組及第五十二組使用。
(二）設於商業區內之第五十三組；設於行政區、文教區內之第四十六組、第五十一組及第五十二組，設於倉庫區、農業區、保護區內之第五十三組；設於風景區內之第四十六組及第五十二組使用。
三、第三類：設於各種分區內不合各分區之土地及建築物使用規定，而不屬於前二類者。

臺北市土地使用分區管制規則第九十四條
前條規定之土地及建築物，其使用之繼續、中斷、停止、擴充或變更，依左列規定辦理：
一、第一類、第二類者，市政府得視情況依規定限期令其變更使用或遷移。
二、第三類者，自適用本規則之日起，得繼續使用至新建止。
三、第一類與第二類於停止使用滿一年及第三類於停止使用滿二年者，不得再繼續為原來之使用。
四、原有不合規定使用之建築物得改為妨害較輕之使用。
五、原有不合規定使用之建築物，因災害損壞時，除位於公共設施保留地外，准予修繕但不得新建、增建、改建。
　

回應編號:5235

師大商圈因異國美食商圈不斷擴張，帶來人潮但也帶來噪音、油煙及垃圾，引發周邊居民抱怨居住環境髒亂，成立自救會。郝龍斌市長指示市府相關單位處理師大商圈，一定要依法行政、並顧及當地住家居民的權益，持續與店家溝通。
 
由於商圈內許多店家違反都市計畫法，在六米以下的巷道內開設餐廳或服飾店，北市都發局第一波執法，針對浦城街一帶六十多家業者進行裁罰。先給十天陳述意見，如果店家無法提出「土地使用分區」的合法營業證明(持有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，市府早期核發的合法使用登記證明)，如果店家無法證明符合土地使用分區管制的合法營業，北市府建管處將依法開罰六萬；同時將連續處罰，直到停業為止。

回應編號:4832

開店選點實務上，不論是縣市主幹道、高鐵站、火車站等人潮聚點，還是大台北捷運站旁黃金店點， 雖都是開店創業者第一優先考量的店點，但建議開店創業者在挑選店點前，除要考量一下自己的營業內容(營業銷售產品、提供服務內容)、商品客單價、目標客層、當地人潮素質和數量外，更要考量自身負荷店面租金的能力(租金應佔營業額比重)。

回應編號:4824

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