租約不得記載違反強制或禁止規定解釋說明

內政部於2018年6月27日公告實施「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，租約條款有應約定事項漏未記載，則該應約定事項仍構成租賃契約之內容之一；反之，租約條款如有違反應約定及不得約定事項者，則該內容為無效。

其中住宅租賃契約不得約定事項第一至七點都容易理解其意；但其第八點『不得記載違反強制或禁止規定』，不少人不解其意或誤解其意，故藉以下簡略說明:

住宅租賃契約不得約定事項第八點『不得記載違反強制或禁止規定』，不是指出租方不能約定一些不能做的行為，而是指不可以約定有『違反法律』的行為。
舉例說明，民間合約內文常見到有不可以設神明供桌、不可抽菸、不可以養寵物…等等行為，乃屬於租賃雙方之間的契約自由範圍，不能算是『違反法律』，故不違反不得約定事項。

內政部公告實施個人房東住宅租賃契約不得約定事項：
1.不得約定廣告僅供參考。
2.不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
3.不得約定承租人不得遷入戶籍。
4.不得約定將稅賦增加轉嫁承租人。
5.出租人故意不告知之瑕疵擔保責任，不得約定免除或限制。
6.不得約定承租人須繳回契約書。
7.不得約定僅以電話作為通知方式。
8.租約約定不得違反強制或禁止規定。

承租人以房東不退押金藉口不還房屋違法

房客於租賃關係終止後依法負有返還租屋之義務，且該義務與房東退還押租金之義務並無同時履行之關係。

依最高法院６７年台上字第９８０號判決和最高法院６９年台上字第３９８５號判決之意旨，「承租人交付押租金予出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行。」。

房客於租賃關係終止後依法負有返還租屋之義務，故房客不得以房東不退還押租金為由而拒絕返還房屋。

房客提侵佔、強制罪處理經驗

我有一房客遺留雜物在屋內處理經驗，供大家參考。 租約到期房客遺留雜物經過一個多月才和我(房東)要，我要他先繳清所有欠費，才可進屋拿東西，結果房客提告刑事侵佔、強制罪，雙方在調解不成下，警察只好給房客報案三聯單，進入刑事流程。

此案詢問律師，律師打包票會不起訴，否則會退諮詢費。強制罪要件，需符合強暴脅迫手段，並強迫他人行無義務之事或妨害其行使權利的故意，若對方已放棄或已失去該權利，未符要件情況下是無法成立。 租約未解除（租約未到期、到期前未表達不續約而變不定期租約），不得妨害房客使用、出入房屋及其附帶權利，否則可能會觸犯刑法強制罪。租約已解除（雙方同意到期不續、雙方另做解除契約的約定），並在契約中有約定可任意拋棄滯留物品、換鎖或斷水電，則該行為不違刑事侵佔、強制罪法，但應給予房客適當遷移及處分時間。

最後收到地檢的不起訴書，歸納其重點： 1. 依不定期租約後續簽署的終止租賃合約的協議，在終止合約後進行換鎖及限制門禁卡是不違法的，因對方己無其權利，沒有妨礙行使權利的情況或意圖，故強制無法成立。 2. 若有持續提醒催告對方取回滯留物且達一段期間，對方不領回滯留物，依合約履行廢棄、拋棄不違法，因己證明無侵佔的情況或意圖，故侵佔罪無法成立。
　

房客在關鍵證據和證詞上有捏造，因此我(房東)提誣告且民事全部提起追償，勝訴。

另外，房客遺留雜物不走，此種案件報警驅離，警察難以介入租屋糾紛，報警做法非常有限。拆電錶，或者是請水電行向台電申請施工來暫停供電(不用拆錶)，但台電基本上租客簽切結書後，就會復電，斷電做法也是非常有限。

事先約定房東有那些情形檢視屋況權利

租屋糾紛案件中常發現房客有行蹤不明或失聯失蹤，致使房東不知如何善後處理，有些房東採用找公証人(管區派出所警員、村里長或大樓管理員)陪同開鎖進入屋內方式，以確認房客是否已離去，但此舉因欠缺法律依據，易生爭議糾紛。

為杜絕爭議糾紛，房東應在租約內明定：「倘房客在租賃期間，未依約正常繳付租金或有失聯失蹤情形，經房東定相當期限催告通知後仍置之不理，或經房東依約終止租約，或於租期屆滿或消滅時，房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況，房客不得有任何異議。」

另房東亦可向法院起訴，這類訴訟依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，屬「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」，適用於簡易程序。

房客未盡善良管理人使用導致須賠償常見案例

依民法規定房客未盡到保管責任而使房屋毀損時，房東是可主張房客未盡善良管理人責任，而要求房客負責賠償房東的損害。

常見的實務案例有：
不當使用電器造成故障、
不當使用延長線造成電線走火、
在床上抽煙或烹煮食物忘了關瓦斯等致火災、
室內抽菸導製冷氣發生臭味或功能毀損現象、
大力關門、
未清掃陽台浴室廚房，影響水管排水，進而使室內淹水，導致傢俱和地板損壞等情形。

上述因房客輕忽或者是因發現房子、設施(備)有狀況不主動告知房東，而致事態嚴重導致房東須花大錢去做維修時，房東可主張房客未盡善良管理人責任，而要求房客負責的。再者，如係房客同住之家屬朋友所致，房客亦應負責（民433）。

租賃生活公約得符合下列要件才有拘束力

在房屋租賃關係中，房東為維持房子整潔與安寧，會訂定所謂的「生活公約」，即住戶應遵守事項，在此，特別要提醒房東注意的是，「生活公約」要符合下列要件，才能對房客產生法律拘束力。

（一）生活公約內容須寫進租賃契約裡
首先就必須要把生活公約的內容寫進租賃契約裡，或是把整份生活公約當作為一契約附件，並在簽約前就已充分告知房客生活公約的內容和違反生活規約的處理方式(有些房東會與房客約定，違反生活規約房客須付一定金額的違約金，依法律規定，如果約定賠償金額沒有顯失公平，就屬有效約定。)，生活公約的內容才能對房客產生拘束力。

（二）房東須要有阻止房客續違約行為
房客未遵守有違反生活公約或公寓大廈規約的情形時，民法規定房東要先阻止房客，當房客不聽勸阻，繼續違約時，房東才能終止租約。

（三）房東須於終止租約前30日提前通知房客
房客未遵守有違反生活公或公寓大廈規約的情形，房東要提前終止租約時，依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第5款所稱「其他依法律規定得提前終止租賃契約」的情形，為了保障房客居住的權益，依同條第2項第1款規定，須在終止前30日提前通知房客。