事先約定房東有那些情形檢視屋況權利

租屋糾紛案件中常發現房客有行蹤不明或失聯失蹤，致使房東不知如何善後處理，有些房東採用找公証人(管區派出所警員、村里長或大樓管理員)陪同開鎖進入屋內方式，以確認房客是否已離去，但此舉因欠缺法律依據，易生爭議糾紛。

為杜絕爭議糾紛，房東應在租約內明定：「倘房客在租賃期間，未依約正常繳付租金或有失聯失蹤情形，經房東定相當期限催告通知後仍置之不理，或經房東依約終止租約，或於租期屆滿或消滅時，房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況，房客不得有任何異議。」

另房東亦可向法院起訴，這類訴訟依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，屬「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」，適用於簡易程序。

房客未盡善良管理人使用導致須賠償常見案例

依民法規定房客未盡到保管責任而使房屋毀損時，房東是可主張房客未盡善良管理人責任，而要求房客負責賠償房東的損害。

常見的實務案例有：
不當使用電器造成故障、
不當使用延長線造成電線走火、
在床上抽煙或烹煮食物忘了關瓦斯等致火災、
室內抽菸導製冷氣發生臭味或功能毀損現象、
大力關門、
未清掃陽台浴室廚房，影響水管排水，進而使室內淹水，導致傢俱和地板損壞等情形。

上述因房客輕忽或者是因發現房子、設施(備)有狀況不主動告知房東，而致事態嚴重導致房東須花大錢去做維修時，房東可主張房客未盡善良管理人責任，而要求房客負責的。再者，如係房客同住之家屬朋友所致，房客亦應負責（民433）。

租賃生活公約得符合下列要件才有拘束力

在房屋租賃關係中，房東為維持房子整潔與安寧，會訂定所謂的「生活公約」，即住戶應遵守事項，在此，特別要提醒房東注意的是，「生活公約」要符合下列要件，才能對房客產生法律拘束力。

（一）生活公約內容須寫進租賃契約裡
首先就必須要把生活公約的內容寫進租賃契約裡，或是把整份生活公約當作為一契約附件，並在簽約前就已充分告知房客生活公約的內容和違反生活規約的處理方式(有些房東會與房客約定，違反生活規約房客須付一定金額的違約金，依法律規定，如果約定賠償金額沒有顯失公平，就屬有效約定。)，生活公約的內容才能對房客產生拘束力。

（二）房東須要有阻止房客續違約行為
房客未遵守有違反生活公約或公寓大廈規約的情形時，民法規定房東要先阻止房客，當房客不聽勸阻，繼續違約時，房東才能終止租約。

（三）房東須於終止租約前30日提前通知房客
房客未遵守有違反生活公或公寓大廈規約的情形，房東要提前終止租約時，依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第5款所稱「其他依法律規定得提前終止租賃契約」的情形，為了保障房客居住的權益，依同條第2項第1款規定，須在終止前30日提前通知房客。

租約到期前後所需存證信函(範本)

租約即將到期安排屋況、設備共同點交

台端向本人承租 □縣(市) □鄉(鎮/市/區) □街(路) □段 □巷 □弄 □號 □樓 □室，業已於 □ 年 □ 月 □ 日租期即將屆滿，故聯繫台端安排共同點交租賃物時間。特以此函通知台端於函到一週內與本人約定共同完成屋況、設備點交返還房屋的時間，盼請台端務必配合，無任感激，特此通告。

租約即將到期不再續約

台端向本人承租 □縣(市) □鄉(鎮/市/區) □街(路) □段 □巷 □弄 □號 □樓 □室，租期自 □ 年 □ 月 □ 日起至 □ 年 □ 月 □ 日止，特依法以本函聲明屆期不再續租，謹請台端務必配合依約屆期按時搬遷將房屋點交返還予本人，無任感激，特此通告。

租約到期前應訂新約否則不再續租

台端向本人承租 □縣(市) □鄉(鎮/市/區) □街(路) □段 □巷 □弄 □號 □樓 □室，租期自 □ 年 □ 月 □ 日起，將於 □ 年 □ 月 □ 日 屆滿。台端如欲續租，希台端於 □ 年 □ 月 □ 日前與本人洽商訂約事宜並簽妥新約，逾期未簽訂新約者，則不再出租予台端，盼請台端務必配合依約屆期按時搬遷將房屋點交返還予本人，無任感激，特此通告。

租約到期後遺留物處理

台端向本人承租 □縣(市) □鄉(鎮/市/區) □街(路) □段 □巷 □弄 □號 □樓 □ 室，業已於 □ 年 □ 月 □ 日租期屆滿，台端尚有遺留物未取。特以此函通知台端於函到 □ 日內取走遺留物品，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權，其處理費用會從返還台端之保證金中扣除。謹請台端務必配合，以免爭訟，特此通告。

惡房客依法解約(存證)通知函 內文

台端向本人承租 □縣(市) □鄉(鎮/市/區) □街(路) □段 □巷 □弄 □號 □樓 □ 室，業已於契約期間內違約，依雙方簽定的租賃契約違約規定，出租人不待租約期限屆滿，得逕行提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償。

本人特依法以本函終止租約，請台端於函到三日內與本人約定共同完成屋況、設備點交返還房屋的時間，請台端務必配合，切勿自誤！

惡房客不搬或避不見處理解決方式

1.只要你是房屋所有權人，你就有權到水電公司申請辦理停水停電
2.你需會同警察或里長進屋，採取強制驅離
3.你可依法扣留他的財物為房租之抵押品

採取以上方式處理時，應小心
 一.千萬不要未得允許下，隨意處份或處理承租方的財物，有可能觸犯刑法毀損罪或強制罪。
 二.千萬不要未得允許或無警察或里長陪同下自行開鎖進屋。