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主題:當包租公或包租婆經驗
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當包租公或包租婆經驗談

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現在就讓我們一起來看看下列有那些當包租公或包租婆經驗談!

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編號:6880 回應主題:當包租公或包租婆經驗

提前終止房屋租賃契約書

立協議書人 : (原出租人,以下簡稱甲方)
立協議書人 : (原承租人,以下簡稱乙方)

一、雙方同意前於民國 年 月 日就甲方所有之 市 路 段 巷 號房屋所訂立的租賃契約,提前於民國 年 月 日終止。

二、乙方應在租約終止日前,自租賃標的回復原狀遷離,並於租約終止日時,將房屋及鑰匙點交返還予甲方。乙方如未履行時,自租約終止日之翌日起至騰空遷讓返還租賃標的日止,應依原租約 2 倍之月租金額,按日補償甲方租金之損失。

三、乙方留置任何傢俱家飾雜物未搬出,概視為廢棄物論,無條件任憑甲方處置或丟棄,乙方絕無異議。甲方因搬移處置或丟棄乙方前開物品 ,所生的處理和清潔費用,得自押租保證金中扣除。

四、點交日,雙方應共同至租賃標的內逐一檢視。租賃標的如有損害或與原狀有改變者,乙方應負修繕換新及回復原狀之責。如乙方不履行,甲方得自乙方 的押租保證金中扣除修繕換新費用,如不足時,並得要求乙方負賠償之責。

五、乙方應自行自費結清,因使用租賃標的至租約終止日,所應繳的水費、電費、瓦斯費、電話費、管理費和因本租賃所生之損害賠償、債務及衍生費用等。如有未結清,乙方應在甲方通知後 3 日內補交;如果逾期不補交,致甲方代墊者,乙方應加付代墊金額一倍的懲罰性違約金予甲方。

六、乙方履行本契約書約定義務完畢同時,甲方應無息退還乙方先前所交的押租保證金。

編號:6879 回應主題:當包租公或包租婆經驗

出租人如下辦理即可避免「侵入住宅罪」


承租人已遷離租屋處,但不願配合點交返還房屋之情況,出租人可如下辦理,以避免犯「侵入住宅罪」。

如承租人已遷離租屋處,只要出租人「定相當期限」催告承租人後,承租人仍不出面會同點交時,即得「視為完成點交」,無刑法第306條「侵入住宅罪」之行為,也就是說出租人可開鎖進入屋內。 出租人應注意依租賃法第12條規定應僅適用於承租人未繼續居住於租屋處或他遷不明,不願配合交還房屋之情況(亦即不適用於承租人仍居住屋內之情形)。

如何催告,催告重點在於「催告之事實」舉證,因此言語、簡訊、電子郵件皆可,經二次定期催告後就可進入屋內;再定期催告一次,就可將遺留物視為廢棄物處理。 為避免雙方發生爭議,出租人最好於租約中先行約定「視為點交」和「視為廢棄物」之條款和催告期限、通知方式。


編號:6878 回應主題:當包租公或包租婆經驗

租約不得記載違反強制或禁止規定解釋說明

內政部於2018年6月27日公告實施「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,租約條款有應約定事項漏未記載,則該應約定事項仍構成租賃契約之內容之一;反之,租約條款如有違反應約定及不得約定事項者,則該內容為無效。

其中住宅租賃契約不得約定事項第一至七點都容易理解其意;但其第八點『不得記載違反強制或禁止規定』,不少人不解其意或誤解其意,故藉以下簡略說明:

住宅租賃契約不得約定事項第八點『不得記載違反強制或禁止規定』,不是指出租方不能約定一些不能做的行為,而是指不可以約定有『違反法律』的行為。
舉例說明,民間合約內文常見到有不可以設神明供桌、不可抽菸、不可以養寵物…等等行為,乃屬於租賃雙方之間的契約自由範圍,不能算是『違反法律』,故不違反不得約定事項。

內政部公告實施個人房東住宅租賃契約不得約定事項:
1.不得約定廣告僅供參考。
2.不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
3.不得約定承租人不得遷入戶籍。
4.不得約定將稅賦增加轉嫁承租人。
5.出租人故意不告知之瑕疵擔保責任,不得約定免除或限制。
6.不得約定承租人須繳回契約書。
7.不得約定僅以電話作為通知方式。
8.租約約定不得違反強制或禁止規定。


編號:6877 回應主題:當包租公或包租婆經驗

承租人以房東不退押金藉口不還房屋違法

房客於租賃關係終止後依法負有返還租屋之義務,且該義務與房東退還押租金之義務並無同時履行之關係。

依最高法院67年台上字第980號判決和最高法院69年台上字第3985號判決之意旨,「承租人交付押租金予出租人,在於擔保其租賃債務之履行,諸如租金之給付,租賃關係終了後,租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後,承租人於租賃物返還前,尚不得請求出租人返還押租金,自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行。」。

房客於租賃關係終止後依法負有返還租屋之義務,故房客不得以房東不退還押租金為由而拒絕返還房屋。


編號:6875 回應主題:當包租公或包租婆經驗

房客提侵佔、強制罪處理經驗

我有一房客遺留雜物在屋內處理經驗,供大家參考。 租約到期房客遺留雜物經過一個多月才和我(房東)要,我要他先繳清所有欠費,才可進屋拿東西,結果房客提告刑事侵佔、強制罪,雙方在調解不成下,警察只好給房客報案三聯單,進入刑事流程。

此案詢問律師,律師打包票會不起訴,否則會退諮詢費。強制罪要件,需符合強暴脅迫手段,並強迫他人行無義務之事或妨害其行使權利的故意,若對方已放棄或已失去該權利,未符要件情況下是無法成立。 租約未解除(租約未到期、到期前未表達不續約而變不定期租約),不得妨害房客使用、出入房屋及其附帶權利,否則可能會觸犯刑法強制罪。租約已解除(雙方同意到期不續、雙方另做解除契約的約定),並在契約中有約定可任意拋棄滯留物品、換鎖或斷水電,則該行為不違刑事侵佔、強制罪法,但應給予房客適當遷移及處分時間。

最後收到地檢的不起訴書,歸納其重點: 1. 依不定期租約後續簽署的終止租賃合約的協議,在終止合約後進行換鎖及限制門禁卡是不違法的,因對方己無其權利,沒有妨礙行使權利的情況或意圖,故強制無法成立。 2. 若有持續提醒催告對方取回滯留物且達一段期間,對方不領回滯留物,依合約履行廢棄、拋棄不違法,因己證明無侵佔的情況或意圖,故侵佔罪無法成立。
 

房客在關鍵證據和證詞上有捏造,因此我(房東)提誣告且民事全部提起追償,勝訴。

另外,房客遺留雜物不走,此種案件報警驅離,警察難以介入租屋糾紛,報警做法非常有限。拆電錶,或者是請水電行向台電申請施工來暫停供電(不用拆錶),但台電基本上租客簽切結書後,就會復電,斷電做法也是非常有限。


編號:6874 回應主題:當包租公或包租婆經驗

事先約定房東有那些情形檢視屋況權利

租屋糾紛案件中常發現房客有行蹤不明或失聯失蹤,致使房東不知如何善後處理,有些房東採用找公証人(管區派出所警員、村里長或大樓管理員)陪同開鎖進入屋內方式,以確認房客是否已離去,但此舉因欠缺法律依據,易生爭議糾紛。

為杜絕爭議糾紛,房東應在租約內明定:「倘房客在租賃期間,未依約正常繳付租金或有失聯失蹤情形,經房東定相當期限催告通知後仍置之不理,或經房東依約終止租約,或於租期屆滿或消滅時,房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況,房客不得有任何異議。」

另房東亦可向法院起訴,這類訴訟依民事訴訟法第427條第2項第1款規定,屬「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」,適用於簡易程序。


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