房屋或設備自然損壞房東與房客修繕責任

租賃標的或附屬設施(備)毀損，房客如已經通知房東，而房東拒 修或未於雙方協商後所定相當期限內修繕時，房客可雇工自行修繕，，而於兩年內持相關修理費收據憑單向房東請求償還其費用。

房屋自然損害，如果租賃雙方未在租賃合約中明訂由房客負責的話，依法是由房東負維修之責；然租賃雙方皆應，依民法437條規定，租賃標的毀損，房客有通知房東的義務，如果沒有通知，致擴大損害租賃標的或他人權益時，房客要負全部損害、修繕責任及賠償所有損失。

提前終止房屋租賃契約書

立協議書人 : (原出租人，以下簡稱甲方)
立協議書人 : (原承租人，以下簡稱乙方)

一、雙方同意前於民國 年 月 日就甲方所有之 市 路 段 巷 號房屋所訂立的租賃契約，提前於民國 年 月 日終止。

二、乙方應在租約終止日前，自租賃標的回復原狀遷離，並於租約終止日時，將房屋及鑰匙點交返還予甲方。乙方如未履行時，自租約終止日之翌日起至騰空遷讓返還租賃標的日止，應依原租約 2 倍之月租金額，按日補償甲方租金之損失。

三、乙方留置任何傢俱家飾雜物未搬出，概視為廢棄物論，無條件任憑甲方處置或丟棄，乙方絕無異議。甲方因搬移處置或丟棄乙方前開物品 ，所生的處理和清潔費用，得自押租保證金中扣除。

四、點交日，雙方應共同至租賃標的內逐一檢視。租賃標的如有損害或與原狀有改變者，乙方應負修繕換新及回復原狀之責。如乙方不履行，甲方得自乙方 的押租保證金中扣除修繕換新費用，如不足時，並得要求乙方負賠償之責。

五、乙方應自行自費結清，因使用租賃標的至租約終止日，所應繳的水費、電費、瓦斯費、電話費、管理費和因本租賃所生之損害賠償、債務及衍生費用等。如有未結清，乙方應在甲方通知後 3 日內補交；如果逾期不補交，致甲方代墊者，乙方應加付代墊金額一倍的懲罰性違約金予甲方。

六、乙方履行本契約書約定義務完畢同時，甲方應無息退還乙方先前所交的押租保證金。

出租人如下辦理即可避免「侵入住宅罪」

承租人已遷離租屋處，但不願配合點交返還房屋之情況，出租人可如下辦理，以避免犯「侵入住宅罪」。

如承租人已遷離租屋處，只要出租人「定相當期限」催告承租人後，承租人仍不出面會同點交時，即得「視為完成點交」，無刑法第306條「侵入住宅罪」之行為，也就是說出租人可開鎖進入屋內。 出租人應注意依租賃法第12條規定應僅適用於承租人未繼續居住於租屋處或他遷不明，不願配合交還房屋之情況（亦即不適用於承租人仍居住屋內之情形）。

如何催告，催告重點在於「催告之事實」舉證，因此言語、簡訊、電子郵件皆可，經二次定期催告後就可進入屋內；再定期催告一次，就可將遺留物視為廢棄物處理。 為避免雙方發生爭議，出租人最好於租約中先行約定「視為點交」和「視為廢棄物」之條款和催告期限、通知方式。

租約不得記載違反強制或禁止規定解釋說明

內政部於2018年6月27日公告實施「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，租約條款有應約定事項漏未記載，則該應約定事項仍構成租賃契約之內容之一；反之，租約條款如有違反應約定及不得約定事項者，則該內容為無效。

其中住宅租賃契約不得約定事項第一至七點都容易理解其意；但其第八點『不得記載違反強制或禁止規定』，不少人不解其意或誤解其意，故藉以下簡略說明:

住宅租賃契約不得約定事項第八點『不得記載違反強制或禁止規定』，不是指出租方不能約定一些不能做的行為，而是指不可以約定有『違反法律』的行為。
舉例說明，民間合約內文常見到有不可以設神明供桌、不可抽菸、不可以養寵物…等等行為，乃屬於租賃雙方之間的契約自由範圍，不能算是『違反法律』，故不違反不得約定事項。

內政部公告實施個人房東住宅租賃契約不得約定事項：
1.不得約定廣告僅供參考。
2.不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
3.不得約定承租人不得遷入戶籍。
4.不得約定將稅賦增加轉嫁承租人。
5.出租人故意不告知之瑕疵擔保責任，不得約定免除或限制。
6.不得約定承租人須繳回契約書。
7.不得約定僅以電話作為通知方式。
8.租約約定不得違反強制或禁止規定。

承租人以房東不退押金藉口不還房屋違法

房客於租賃關係終止後依法負有返還租屋之義務，且該義務與房東退還押租金之義務並無同時履行之關係。

依最高法院６７年台上字第９８０號判決和最高法院６９年台上字第３９８５號判決之意旨，「承租人交付押租金予出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行。」。

房客於租賃關係終止後依法負有返還租屋之義務，故房客不得以房東不退還押租金為由而拒絕返還房屋。

房客提侵佔、強制罪處理經驗

我有一房客遺留雜物在屋內處理經驗，供大家參考。 租約到期房客遺留雜物經過一個多月才和我(房東)要，我要他先繳清所有欠費，才可進屋拿東西，結果房客提告刑事侵佔、強制罪，雙方在調解不成下，警察只好給房客報案三聯單，進入刑事流程。

此案詢問律師，律師打包票會不起訴，否則會退諮詢費。強制罪要件，需符合強暴脅迫手段，並強迫他人行無義務之事或妨害其行使權利的故意，若對方已放棄或已失去該權利，未符要件情況下是無法成立。 租約未解除（租約未到期、到期前未表達不續約而變不定期租約），不得妨害房客使用、出入房屋及其附帶權利，否則可能會觸犯刑法強制罪。租約已解除（雙方同意到期不續、雙方另做解除契約的約定），並在契約中有約定可任意拋棄滯留物品、換鎖或斷水電，則該行為不違刑事侵佔、強制罪法，但應給予房客適當遷移及處分時間。

最後收到地檢的不起訴書，歸納其重點： 1. 依不定期租約後續簽署的終止租賃合約的協議，在終止合約後進行換鎖及限制門禁卡是不違法的，因對方己無其權利，沒有妨礙行使權利的情況或意圖，故強制無法成立。 2. 若有持續提醒催告對方取回滯留物且達一段期間，對方不領回滯留物，依合約履行廢棄、拋棄不違法，因己證明無侵佔的情況或意圖，故侵佔罪無法成立。
　

房客在關鍵證據和證詞上有捏造，因此我(房東)提誣告且民事全部提起追償，勝訴。

另外，房客遺留雜物不走，此種案件報警驅離，警察難以介入租屋糾紛，報警做法非常有限。拆電錶，或者是請水電行向台電申請施工來暫停供電(不用拆錶)，但台電基本上租客簽切結書後，就會復電，斷電做法也是非常有限。