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主題:開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談
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開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談

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現在就讓我們一起來看下列有那些開店創業提前解約終止租約實務知識法律 和經驗談!

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編號:6836 回應主題:開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談
提前終止租約一定要賠押金嗎?

租賃契約書合約中註明租賃期間擬提前終止租約者,應事先一個月通知他方,並應賠償他方一個月之押金 。現租方提前一個月終止合約,房東可堅持要求賠償一個月的違約金嗎?

依內政部住宅租賃契約應約定及不得約定事項,租賃期間有下列情形之一者,出租人得提前終止租約,且承租人不得要求任何賠償:
  (一)出租人為重新建築而必要收回。
  (二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。
  (三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。
  (四)承租人擅自變更用途,經出租人阻止仍繼續為之。
  (五)承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,經出租人阻止仍繼續為之。
  (六)承租人違擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
  (七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備,經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
  (八)承租人未經出租人同意,擅自進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。
  (九)承租人未依相關法令規定進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。
  (十)承租人進行室內裝修,損害原有建築結構之安全。
出租人依前項規定提前終止租約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者,得不先期通知:
  (一)依前項第一款規定終止者,於終止前三個月。
  (二)依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者,於終止前三十日。 第17點 承租人提前終止租約
  

依內政部住宅租賃契約應約定及不得約定事項,租賃期間有下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:
  (一)租賃住宅未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限內修繕。
  (二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。
  (三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者,亦同。
  (四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。
  (五)因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
  承租人依前項各款規定提前終止租約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。但前項第三款前段其情況危急者,得不先期通知。
  承租人死亡,其繼承人得主張終止租約,其通知期限及方式,準用前項規定。

依民法第153條當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。因此租賃契約並非只有書面契約,在不違反法律及公序良俗情事下,口頭契約只要符合民法第153條規定下,契約即為成立 。因此雙方應依租賃合約內容而定, 就賠償的押租金部分,原則上雙方應依租賃合約約定,賠償違約金,然若租方覺得違約金過高,還是可向法院提起酌減違約金訴訟,但最後是否會酌減,仍要看法院的判決結果而定。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,根據住宅租賃契約應約定及不得約定事項第十四點「任意終止租約之約定」,如果雙方有約定「得任意終止租約」,只要提前一個月通知對方,就可以隨時解約,也不必付違約金。


編號:6812 回應主題:開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談
租店提前終止合約之違約金問題

租店退租,若真的沒辦法順利租屋到契約結束,然一般租賃契約書合約中都有註明,租賃期間擬提前終止租約者,應事先一個月通知他方,並應賠償他方相當於兩個月之押金。

依民法第153條規定,當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。合約內容中既然都有註明,契約當為成立。再就賠償違約金部分,原則上需依租賃合約內所約定賠償兩個月的違約金,當然若您覺得違約金兩個月之押金過高不合理,是可向法院提起酌減違約金之訴,但最後判決是否會酌減仍要看法官裁決結果而定。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,在租賃住宅市場發展及管理條例第10條及11條有規定幾種情況,提前解約是不用給付對方違約金。


編號:6761 回應主題:開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談

租約提前解約獲賠二個月租金但損失百萬

我在去年租下一間店面,且花了一百多萬元加盟餐飲業,當時租賃合約是由屋主委託房屋仲介公司簽立,亦沒有去法院辦理公證,租約3年,但現只租一年多二個月屋主通知我,因房屋要出售所以依租賃合約要提前解約,願依照雙方所簽租約內容,租約提前終止賠償我二個月租金,導致裝潢費損失非常嚴重。

關於此租賃契約提前解約爭議,詢問加盟總部和律師後,得到一共同對我很不利的解答,需視雙方所簽契約內容而定。 若雙方所簽租賃契約內有明訂可在期限屆止前終止租約,但須支付一定金額的違約金,賠償所受損失,那麼就可據此請求相關損害賠償。 若雙方所簽租賃契約未針對提前終止租約情形訂出相關約定,在沒有經過對方同意的情形下,是不能單方面要求提前終止租約的。那麼就可依民法規定,租賃契約若因可歸責於某方之事由而提前終止,導致對方受有損害時,對方即得據此請求損害賠償。

下次簽租賃約,我一定會在租賃契約中註明明訂在期限屆止前終止租約,須附帶「解除條件請求損害賠償」。也就是房東應支付一定金額的違約金,賠償導致無法繼續經營而所受的損失。


編號:6760 回應主題:開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談

房東堅持要求承租到滿三年為止這樣合理嗎

一般租賃契約書中有註明租賃期間擬提前終止租約者,應事先一個月通知他方,並應賠償他方相當於兩個月之押金,作為提前解約的賠償。然我承租店面的租賃契約書中卻是註明雙方承租三年不可提前解約,那我承租一年半業績不佳下,現提前一個月通知房東情況下,房東仍要求承租到滿三年為止,堅持不要賠償兩個月的違約金這樣合理嗎?

若雙方簽約時約定好租賃期間可提前終止租約,那麼只要事先一個月前通知房東這件事,就可提前解約,房東就不得要求租方得承租到滿三年。但若雙方簽得是不可提前終止租約,房東確實可提出得依照合約「我不要任何的違約金,反正就是承租到約滿三年為止」。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店業者,特別是加盟連鎖經營業者,就提前解約部分,原則上仍需依雙方所簽租賃契約合約內容為主。然契約並非只有書面契約,契約在不違反法律及公序良俗情事下,口頭契約只要符合民法第153條規定當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約有效力仍為成立。
 


編號:6759 回應主題:開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談

租金欠繳2個月店面房東要提前終止契約

我是頂讓店面開店創業,與原店面所有權人簽約3年,押金3個月,去年中因對面同業惡性競爭導致生意不好,店租開始出現遲繳現象,但在努力後生意已漸好轉,積欠店租也於三個月內就補上,現還積欠2個月店租金,後來原店面所有權人將店面轉賣給人,新店面所有權人委託房仲告知,要重新簽約且漲租金。
日前已收到新店面所有權人依《民法》第440條規定,房客積欠租金總額超過2個月租金,要求提前終止契約,所寄存證信函,一搬走那店面裝潢和當初所花的頂讓費用不就全部化為烏有,我該怎麼辦 ?

 《民法》第425條「買賣不破租賃」原則,如果原店面所有權人與房客先簽訂租約,之後即使所有權移轉新店面所有權人,若承租方無違約,新店面所有權人須概括承受其租約,無權要求解約或換約,房客可選擇是否換約;也就是說承租人可以安心依照原本租賃合約內容,繼續使用店面到租期屆滿。倘若新店面所有權人強勢要求需搬離,此時,房客有權可要求新店面所有權人支付部份賠償金或搬家費用等,做為補償。
但若承租方有違約情事,如租金欠繳2個月以上、放置危險物品、違法轉租頂讓或是不定期租賃契約,以及租期逾5年,且未經法院公證的定期契約,新店面所有權人即可要求提前解約或要求換約。  


編號:6758 回應主題:開店承租提前解約終止租約實務知識和經驗談

如果租賃契約內有提前解約賠償條款

提前解約如果租賃契約內沒有賠償條款,依民法,因為你已經事先1個月前告知房東,即可提前解約,所以不產生違約行為,房東不得應提前解約此理由來扣押金抵,房東就得退你押金,一毛都不能少。

民法第453 條(定期租約之終止) 「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者, 其終止契約,應依第450條第3項之規定,先期通知。」 如果租賃契約內有賠償條款,就應按約而定 。

民法 第 450 條 租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。 未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。 前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

 

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