合夥創業購買店面如何預防負責人私下出售房子呢？
合夥創業後購買下店面，當時房子登記在對方(負責人)名下非公司名下，有沒有什麼辦法可預防對方私下出售呢？
方法1.設定抵押權
設定抵押第1順位債權人，是可確保權益，但銀行不是傻子，借錢給你還排在第2順位債權人，所以這房子就不能貸款了~~
法院進行查封拍賣所得的價金，所有債權人並非同等地位，法律上對於同一抵押物登記設定有數個抵押權時，按定償還次序。設定第一順位的抵押權人優先於後順位的抵押權人。就算是不動產已過戶移轉至他人名下，只要抵押權的債務尚未清償塗銷，抵押權的效力仍繼續存在於該抵押物上。
方法2.預告登記
在過戶手續及銀行貸款設定完成後向地政事務所申辦預告登記，雖然房子所有權人是別人，沒有你同意，這房子是不能進行買賣產權移轉及其他順位之設定，但預告登記不適用於法院之強制執行或其他非經登記之處分。
土地法 第 79-1 條
聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：
一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
二、土地權利內容或次序變更之請求權。
三、附條件或期限之請求權。
前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力申請預告登記須知。
申辦預告登記
一、 應備文件
（一） 土地登記申請書
（二） 登記清冊
（三） 土地建物登記名義人之同意書
（四） 土地建物登記名義人印鑑證明
（五） 請求權人及登記名義人之身分證明
（六） 所有權狀或他項權利證明書
（七） 其他依法律規定應提出之證明文件
二、 土地登記申請書填寫說明
三、 土地登記申請書填寫範例
四、 登記清冊填寫說明
五、 登記清冊填寫範例
方法3.贈與部份產權過戶給您
房子雖還能進行買賣產權移轉但因您擁有對這部份產權優先承購權，除非您放棄優先承購權，那時持有部份產權者即可對房子做進行買賣產權移轉。但因為現在有房地合一稅，若贈與成本變成受贈當年的公告現值，而不在是當時購入時的價格，屆時若賣屋，可能要負擔高額的財產交易所得稅。
方法4.設預告登記+抵押權設定第2順位債權人
房子若要進行買賣產權移轉設定，那因有設預告登記要經過你同意，但房子若被拍賣因您抵押權設定為第2順位債權人而非第一順位的抵押權人，所以要扣除第一順位的抵押權人的債權剩下錢才分給您。
很多合夥關係破裂都是有人覺得分配不均的時候，一開始只是一個小點，雖然有一方讓步了，可是信任感就是不比以往，因此阿甘創業加盟網提醒合夥創業或開店商家業者們，共同出資創業或者是集資購買店面房產，應事先談清楚權益分配，才不會日後因房產或是錢的問題，成為壓垮合作關係的最後一根稻草。
|
