收取租金漏報所得補繳加利息千萬

一納稅義務人名下持有10餘戶房屋，於辦理107至109年度綜合所得稅結算申報，均未將出租房屋之租賃收入併同申報，在國稅局輔導後，甲君審視其房屋之使用情形並據實提供相關資料，將租賃收入減除財政部核定必要損耗及費用標準43%費用之餘額，自動補報107至109年租賃所得分別為18,468,000元、18,228,600元及18,228,600元，同時補繳各年度稅款及加計利息6,598,167元、6,302,276元及6,135,110元，國稅局遂予免罰。

國稅局依據財政部訂定「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」，加強查核個人持有多戶房屋之所有權人並逐一寄發輔導函，請其自行審視有無出租房屋短漏報租賃所得情形，輔導其自動補報並補繳稅款及加計利息。出租房屋，應以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額，申報綜合所得稅，若房屋所有權人未依限審視及詳實回復房屋使用情形，國稅局將依所得稅法之相關規定補徵稅款並另處以罰鍰。

阿甘創業加盟網提醒包租公或包租婆創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者， 如有出租房屋漏未申報租賃所得者，請依稅捐稽徵法第48條之1規定，儘速向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳所漏稅款及加計利息。

包租公、包租婆節稅空間與操作方式如下:

1.包租公要先試算後選出「 必要費用 」較高者適用。

「 租賃所得 」不等於租金收入，房東收到租金收入需扣除必要費用後，才是租賃所得。「 租賃所得 」是要併入個人所得稅申報，租賃所得併入個人綜合所得稅後，視每位房東的總收入、免稅額及扣除額各不相同，所得適用級距稅率 會有所不同。

租賃所得＝租金收入－必要費用

對於必要費用的認列，是指因租賃而發生合理、必要損耗及費用，除了常見的折舊、房貸利息、稅費、保險等每年需支出的固定費用外，也包含裝潢繕費。那對房東而言要怎麼節稅呢？

租賃所得申報方式有兩種「 必要費用 」認定方式，其中差異在於，一種是不需任何證明文件，直接以全年實收租金的 57% 計算 （扣除 43% 必要費用） 方式來計算租賃所得。另一種採取列舉扣除，逐項提出證明列舉因租賃而發生合理且必要的「 損耗 」及「 費用 」，逐項提出證明。這兩種方式包租公要先試算後選出「 必要費用 」較高者適用。

2.降低申報租賃收入，房子是自己使用或給配偶、直系親屬(爸媽及兒女) 住，且確實未收取租金，可不用申報租賃收入。

3.委託業者「 經營社會住宅 」，契約時間達一年以上，可享個人綜合所得稅優惠。另目前稅法規定「 經營社會住宅 」因具有公益性質，享有較高減稅優惠，每月有1萬租金所得免稅，1萬以上的租金收入以租金收入 60% 抵扣費用。

4.委託業者「 一般包租代管 」，契約時間達一年以上，可享個人綜合所得稅優惠。另目前稅法規定「 一般包租代管 」，每屋每月6,000元租金所得免稅； 6,000~2萬可以以租金收入 53% 抵扣費用，超過2萬元回歸43%扣抵費用。

5.將房屋出租給租金補貼戶使用的人成為公益出租人，依據住宅法第3條第3款規定，公益出租人申報方式除了像一般出租人一樣可以將全年租金收入扣除43%必要費用外，另外還可享有綜合所得稅每月租金收入最高10000元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%、地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2等稅賦減免。

6.善用「 損耗 」及「 費用 」所得申報的成本費用來降低租賃所得。
譬如在房屋大幅裝修年度中，保存申報所有的單據，才能享有節稅。
依所得稅法第14條規定，將出租房屋押金存到銀行所孳生利息，將這些利息列為租賃所得申報，就可降低租賃所得的必要費用。

房東租賃所得稅額計算和節稅之道

個人出租自有房屋或承租他人房屋再轉租予第三人的包租公包租婆，有下列兩種方式，可算計後擇優(申報金額低)個人綜合所得稅，以達節稅之效。
一般房屋租賃所得申報方式，一是不需任何證明文件，直接依財政部所公告的方式算計，申報金額是以全年實收租金的57％；另一種是方式是採列舉扣除，對於因租賃而發生合理、必要的損耗費用，包含土地稅、房屋稅、房屋修繕修理費、房屋保險費、購屋貸款利息等出租房屋必要成本費用支出，惟上述費用發生期間，必須在申報年度內繳清，並檢附繳費證明申報金額逐項提出證明收據和文件，盡量提高可供扣除額，就會有降低的效用。

房東租賃所得稅額計算

房東將房子出租所獲得的租金收入並非租賃所得，需先扣除必要費用後， 剩下的淨收入才是租賃所得:
租賃所得 = 全年租金收入-必要費用

再將租賃所得乘上綜合所得稅率 (5%、12%、20%、30%、40% 或 45%) 後，能計算出租賃所得稅額:
租賃所得稅額 = 租賃所得×綜合所得稅率

（一）標準申報
            租賃所得 = 全年租金收入-(全年租金收入×43%) = 全年租金收入×57%
（二）列舉申報
            租賃所得 = 全年租金收入-租屋成本

然包租公包租婆應注意，若有下列情形之一者， 自98年1月1日起，應辦理營業登記，課徵營業稅： 
（一）已設有固定營業場所（含設置有形營業場所或網站）。 
（二）已具備「營業牌號」（含未辦理登記）。 
（三）已僱用人員協助處理出租事宜。
二、未符合上述情形者，依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅。 
三、該法令發布前，個人出租建物已核課稅捐確定案件，不再變更。

租賃雙方可合意協定支付稅金

房東出租房屋收取租金， 不繳稅當然不合法，合約內容「房客不得申報租賃支出」，也會因為明顯違反了法律的規定而無效，但如果契約中租、賃雙方約定，「稅金由房客負擔」，而不是「禁止房客報稅」， 房東跟房客雙方在租約中協定，房東也就站住腳了！

「不繳稅」跟「由房客來繳」，絕對是兩件事，大家言明在先且白底黑字載入合約，這樣的內容就屬合法有效，租賃雙方就應該依照約定內容來履行。

 雖然民法規定租賃物應納一切稅捐，由「出租人」負擔，但因為 雙方合意簽約後，約定「稅金由承租方來支付」，這樣的內容就屬合法有效，租賃雙方就應該依照約定內容來履行。

欠繳租金房客又搬離或避不見面房東怎麼辦

房客欠繳租金，房客又早已搬離或避不見面，是房屋出租最不想碰到的辣手問題，解決方法只有尋求法律一途，向法院提出強制執行要求，抵扣房客留在店內的動產當租金給付。

如房東所持租約有經過法院公證，那麼房東可以據此直接向法院提出強制執行，扣抵房客留在屋內的動產。如房東所持租約未經過法院公證，那麼房東可以持租約及存租金催告證信函，向法院申請支付命令，請法院命令房客履行給付租金。

但要注意的是，不論租約有無公證，要訴請法院強制執行，前提是押金已經全部扣抵完，且將作為抵扣租金使用之動產，不能為房客的謀生工具，且須符合法律上規定積欠租金達兩個月以上，才能向法院提出強制執行要求。另要注意法院尚未裁定強制執行前，如房東自行將承租人物品搬遷出，或與第三人另簽訂租約到時可能會被承租人(房客)反告損害賠償。

如何慎選承租店面要營業的房客

店面要租人或原本就是房東不是二房東，當然都要慎選房客，才可能降低收不到店租、或者是造成爭議糾紛的事件發生。

房東可從下列方法慎選承租店面要營業的房客:

1.從身份年齡評估：
租店面畢竟是要經商做生意，訂約時最好要求房客出示身分證明，且最好能留下房客身分證正反面影本。為避免遭人冒名承租店面，若房客為公司、行號、社團等法人機構，應由法人或其代理人代表出來和房東簽約，避免以私人名義租用，卻交由法人使用情形發生。房客若是未滿20歲的未成年人，這租店房客，不是最佳之選。若是成年房客，要觀察個人的品行、談吐等。
2.從專業角度評估：

可以詢問租店房客相關行業的專業知識，如回答是一知半解或根本不知所云，想必這租店房客，不是最佳之選。
3.從先前開店經驗評估：
房東可詢問房客，上一個營業地點在那裡、開了多久，為何不續做的原因，來得知房客租店意願及有無經營店面的能力。
4.行業動機評估： 詢問房客預經營的行業，若是不正常行業，例如經營賭博性電玩、色情行業，為避免日後收租無門，或者避免警方上門，應予以婉拒。最好留下房客身分證正反面影本。若日後發現房客經營特殊行業，最好通知，以保護自己的權益。