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向房東承租公寓大廈做為店面做生意前或買公寓大廈店面要做生意前,須先詳細閱覽該公寓大廈管理條例規定規約,以免造成日後開店行業不符或其他不必要的損失及糾紛。因管委會訂製規約只要合乎大廈公寓管理法就有其法律效力。
你有碰過管委會不准的事導致你的損失嗎, 如有請發表出來讓開店創業者有所警覺,還是你有解決問提方式,也請你大方的告知創業者。

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回應編號:5476 發表對:5476 回應
阿甘創業加盟網 www.ican168.com 公寓大廈的商店業者可否自行裝設看板招牌?或是違反住戶規約,裝設亮眼不合社區規範規格的看板招牌?違反那些法規?

公寓大廈為美化社區外觀,和消防安全,管理委員會會制定「本社區大樓之看板招牌設置要點」之規定,社區住戶必須遵照公寓大廈管理辦法及區分所有權人會議所通過的公約管理的規定,不得擅自改變社區內建物的原有外觀,除非經住戶大會同意,否則任何人無權片面改變社區建物原有外觀。

若有住戶堅持不依規定裝設亮眼不合社區規範規格的看板招牌違反規約,管理委員會可依公寓大廈管理條例第八條規定處理,管委會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔」,如果住戶經限期繳納,屆期仍不繳納者,管委會依公寓大廈管理條例第五十二條規定住戶,依法移送強制執行;仍拒不改善,管理委員會檢附相關證據,交由縣市政府主管機關加以處罰。


相關法律條文:
 
公寓大廈管理條例第八條

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。

公寓大廈管理條例第四十九條第二項

住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定,經制止而不遵從者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。
公寓大廈管理條例第五十二條
依本條例所處之罰鍰,經限期繳納,屆期仍不繳納者,依法移送強制執行。
回應編號:5248 發表對:5248 回應
阿甘創業加盟網 www.ican168.com 炒羊肉攤老闆在板橋南雅夜市買一間一樓三角窗店面,出租給業者賣五金雜貨,又把三角窗二側騎樓部份,分別各以每月3萬元租給兩名攤商,月收3份租金,社區管委會認為炒羊肉攤老闆佔用大樓社區公用防火巷道出租擺攤,因此向炒羊肉攤老闆控告竊佔,並參考當地擺攤租攤行情,向吳男請求一年份租金97萬多元賠償。

板橋地方法院判炒羊肉攤老闆佔用大樓社區公用巷道確定,需賠社區管委會47萬多元。板橋地檢署檢察官到場勘驗後亦認定炒羊肉攤涉嫌佔用公共用地,再將炒羊肉攤老闆依竊佔罪起訴。

回應編號:5189 發表對:5189 回應
阿甘創業加盟網 基隆市麥金路一家位於2樓,已經營十幾年的知名餐廳,因3樓以上住戶的汙水公共管道破損,造成天花板漏水,不時發生汙水從天花板滲流出,流到桌上顧客菜肴旁,顧客抱怨連連,也曾因此引發拒絕用餐並要求賠償的爭議事件,生意一落千丈,餐廳負責人因此控告大樓管委會延誤修理漏水,求償60萬元。

大樓管委會主委表示96年5月接獲餐廳負責人反映2樓天花板漏水,要求盡速修繕,該案例因牽涉到其他住戶權益,故提請住戶大會討論,最後住戶大會議決「屬私人管路須自行負責,公共管路漏水則由管委會全額負擔」的結論。 但因公共管道間有數間,修繕方式及範圍不一,且2樓天花板漏水,要3樓以上住戶配合,才能進行抓漏及修繕動作,自97年4月起陸續完成所有公共管道間修繕,並無延誤。

基隆地方法院法官認為,管委會在知悉漏水後即有進行抓漏及修繕動作,且並沒有證據顯示,管委會對公共管道的修繕有延誤或有未盡義務,駁回餐廳負責人的請求。

回應編號:5010 發表對:5010 回應
阿甘創業加盟網 開店商家佔用公共空間如騎樓、走廊置放店家東西或是做生意,或是置放未經社區管委會同意的廣告招牌,或是開店商家會涉及公共危險,社區管委會只要依公寓大廈管理條例規定辦理,經區分所有權人會議決議,社區管委會就可促請其改善,於三個月內仍未改善者,訴請法院將所謂「惡鄰」強制遷離,以維護社區大樓住戶的安全。

因為公寓大廈管理條例中有一「惡鄰條款」,其目的是為了保障公寓大樓的居住品質以及安全,即是在住戶不繳納管理費、佔用公共空間、妨害建築物正常使用、破壞建物主結構、違反法令或規約者,社區管委會經區分所有權人會議決議後,向法院訴請將「惡鄰」強制遷離。

公寓大廈管理條例第二十二條:
住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

 二、違反本條例規定經依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。

 三、其他違反法令或規約情節重大者。 前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

九十年六月十八日台九十內營字第九○八四○九○號函釋:
主旨:有關規約若有授權管理委員會另定共用部分及約定共用部分等使用管理事項之使用規則,管理委員會另定其使用規則後,是否尚須依公寓大廈管理條例第卅一條規定通過後始具有規約效力,或僅須管理委員會會議通過後即具有規約效力乙案,復如說明,請查照。
說明:
一、依據本部營建署陳貴局九十年五月七、二八日北市工建字第九○四三○○九一○○、九○四三二○八五○○號函辦理。
二、按各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權,但另有約定者從其約定。另按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定,非經載明於規約,不生效力,分別為公寓大廈管理條例第九條第一項及其施行細則第二條第三款明定。

回應編號:3639 發表對:3639 回應
我租了一間1-2樓三角窗店面整棟大樓高15樓
我想使用我1-3樓之間的外牆做自己的大型廣告
事先也告知房東要掛大型廣告
房東說沒關係
結果租下正要施工時
大樓管理委員會告知我要先經過其會議通過才可掛廣告
且拿「公寓大廈管理條例」的規定給我看
我才知光是房東答應還是不夠
還要管理委員通過才行

下面是相關條文
公寓大廈管理條例第八條 (公寓大廈外圍使用之限制)
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。

公寓大廈管理條例第三十三條
區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。

公寓大廈管理條例第四十九條 (罰則)
有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:
一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定,經制止而不遵從者。
三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。
有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六個月以上五年以下有期徒刑,得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。

回應編號:2214 發表對:2214 回應
我是一店家業者本來很高興買下一新大樓店面能自行營業,新大樓的管理委員會剛成立,要我們店家每月也需繳管理費4000元;住戶共同由唯一的一個出入口進出,但我們店面是在這個大樓的外圍,並沒有運用共同出入口進出、使用電梯,信箱、地下室,大樓所請保全人員監視系統我們都沒用到,但只是成立一個管委會,就因我們店面在這大樓內,除了用水水塔和走廊通道共用而已,管委會就要我們每月繳管理費4000元我覺得很不合理,我到底該不該繳這筆管理費?或該怎麼繳?謝謝大家!

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