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如果你租的是分租店面,就要小心分租房東是不是二房東,如果是二房東就應了解原房東和二房東所簽訂的租約中是否有禁止轉租條款,許多分租糾紛,都是房客在承租時不知對方是二房東和未注意有禁止轉租條款,所導致。

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回應編號:5110 發表對:5110 回應
阿甘創業加盟網 面臨不景氣或是營收不如預期,可考慮將店面分(轉)租出去,降低租金壓力,將不需要 或是經濟效應不大的營業空間分租出去;或是將沒用到時段或是經濟效應不大的營業時段分租出去;或者是將店門口出租給攤餐車業者,增收一些租金,等於是減低店面租金降低成本,增加競爭力和獲利空間。

店面分(轉)租出去,分租的業種必須考量到與本業 之間的相容性,如是將沒用到時段或是經濟效應不大的營業時段,可挑選同業,設備器材共用性越高,則越好;譬如白天賣早餐、 中午晚上賣小吃,不同兩種餐飲業合租共用一店面,節省店租降低成本。但如是將不需要或是經濟效應不大的營業空間分租出去, 採同時段複合式經營,則應避免挑選同業,雙方業種最好是具互補性,顧客 還能相互交流;若挑選同業,顧客相互分食, 沒增加營收反而 還有可能降低彼此營收。

回應編號:5011 發表對:5011 回應
阿甘創業加盟網 開店創業 租店做生意若擔心日後生意不好又不得頂讓或部份轉租這問題,得留意在與房東所簽租屋合約中,是否有加註不得頂讓轉租條款,若有則建議刪除;租屋合約若未提及可頂讓轉租條款,承租方又擅自頂讓轉租給他人,還是屬違約。因此頂讓轉租前一定要取得房東同意,才可頂讓換約轉租。然若能向房東爭取到在租屋合約中,註明允許房客可頂讓轉租條款,那當然是最好,那麼房客在合約期間內進行頂讓轉租是絕對是合法的。

依民法第443條規定,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。再依民法第444條規定,承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。所以店面轉讓承接頂讓的承租人在租屋期間,有將店面毀損、破壞,讓店承租人還是要負賠償責任以及相關修繕費用。

頂讓店若要進行轉租,務必要先經得房東出租人同意,頂讓轉租辦理程序建議是先終止之前的店面租約,承接頂讓之後的租客再和房房東出租人重簽定新合約,這樣對頂店者和讓店者都會較有保障。

回應編號:4515 發表對:4515 回應
以自有建物或承租他人建物再出租,不論是否是營業場所,只要有從事營利行為,從98年起要做營業登記,應依法課徵營業稅、營所稅。財政部規定自98年1月1日起,個人出租建物如具有下列情形之一者,應辦理營業登記,課徵營業稅,否則應按租賃所得課徵個人綜合所得稅:


一、 設有固定營業場所(含設置有形營業場所或設置網站)。
二、 具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理營業登記)。
三、 僱用人員協助處理房屋出租事宜。

若是以自有建物或承租他人建物再出租,從事營利行為,然原來就依所得稅法第14條規定,有自行申報租賃所得,課徵個人綜合所得稅者,不會因為該項釋令發布而有所變動。



以下資料來源: 財政部賦稅署

財政部表示,近期迭有接獲反映,部分個人以自有建物或承租他人建物再出租,從事營利行為,涉嫌逃漏營業稅。該部為明確課徵營業稅基準,日前已發布釋令,對於設有固定營業場所,或具備營業牌號,或者有僱用人員協助處理房屋出租事宜者,明定自98年度起,應辦理營業登記,課徵營業稅。

據財政部說明,依據加值型及非加值型營業稅法第1條規定,在我國境內銷售勞務,應課徵營業稅。同法第3條第2項規定,提供勞務予他人,或提供貨物與他人使用、收益,以取得代價者,為銷售勞務。又同法第2條第1款規定,銷售勞務之營業人為營業稅之納稅義務人。因此,營業人出租建物,應依法課徵營業稅。惟該部經常接獲反映,部分個人以自有建物或承租他人建物,再出租予第三人營利,涉嫌逃漏營業稅。為瞭解實際情形,財政部在幾個月前就函詢各地區國稅局,並請國稅局研提意見,經該部詳實研議後,已於日前發布釋令,規定自98年1月1日起,個人出租建物如具有下列情形之一者,應辦理營業登記,課徵營業稅,否則應依所得稅法第14條規定,按租賃所得課徵個人綜合所得稅:
一、 設有固定營業場所(含設置有形之營業場所或設置網站)。
二、 具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理營業登記)。
三、 僱用人員協助處理房屋出租事宜。

財政部進一步表示,個人以自有少數空置房屋出租,收取租金收入,一般不會有設置店面、辦公處所或招牌等情形,也不會僱用員工來經營。換句話說,如果個人利用設置店面、辦公處所、招牌,或僱用人員來經營出租建物業務,與一般個人出租餘屋行為已有不同,實屬一種營利行為,應依法課徵營業稅。不過該部考量,部分上開經營出租建物之個人,原來就自行申報租賃所得,課徵個人綜合所得稅,因此,該部規定符合上開規定之營業人,自98年1月1日起課徵營業稅,同時,在該項釋令發布前已核課確定者,不再變更。也就是說,原來已經課徵綜合所得稅確定者,不會因為該項釋令發布而有所變動,相對而言,原來已經被課徵營業稅確定的,也不會有所更動,這是基於安定性的考慮。

事實上,財政部發布這項規定,只是為因應部分營業人藉由個人名義經營出租建物業務,以逃避課徵營業稅之行為。試想如果住家附近,有人在買下數十戶房屋後,設置店面、高掛招牌,甚至僱用員工,經營出租房屋的業務,而國稅局不對其課徵營業稅,是否會遭到民眾質疑課稅不公平呢?
財政部為避免發生此種情形,乃發布這項釋令,同時訂定了設有固定營業場所、具備營業牌號及僱用人員等3項客觀且明確的要件,希望民眾瞭解財政部對於上開逃避稅捐行為,已建立明確且客觀的課稅制度。該部籲請從事出租建物行為之個人,如果符合前開規定,而且尚未課徵營業稅者,應自行向國稅局辦理營業登記,並自98年1月1日起申報繳納營業稅。

資料來源: 財政部賦稅署

回應編號:4000 發表對:4000 回應
愈是熱門商圈寸土寸金的地方,也愈容易產生賺錢商機,有一業者承租台北市東區一級商圈巷子內40坪的一樓店面租金十五萬元,花四十幾萬元整修裝潢、隔成六間大小不一的店面,自己使用一間,再將其他店面轉手分租出去,每一間店面租金有高有低平均約在4萬左右,如此一個月就有20萬元的租金收入,扣掉要付給房東的15萬租金,每月不用付租金給房東,還可淨賺5萬元店租金收入,另外押金3個月一間12萬,如此約可收到60萬元的押金收入,放在銀行收利息或當財務周轉金都很有用。

如有意仿效從事類似做法的業者應挑選人潮多店租愈高、租金報酬率高的商圈承租,轉手出租率才會高。
回應編號:3792 發表對:3792 回應
房東若租賃契約上有禁止轉租條款或有不同意將房屋轉租給別人的表示,意謂房東已經明白表示禁止轉租了,店家若是堅持要頂讓出去或是和頂店的買家簽約?這會產生二手房東違法轉租的問題喔!

按一般民間租賃合約和風俗習慣來說,若店家堅持要讓出這將會構成違約,房東有權可立即終止跟你們之間的租賃契約,收回店面,並且向你們請求因違法轉租所生的損害及賠償。如此情形下,到時你跟願頂店人的約定,也會因店轉讓糾紛而沒有辦法營業,無店可經營的困境,頂店的買家必定會依據頂讓合約向你要求損失及求償。

店家在房東已經明白表示禁止轉租下,若是堅持還是要將店面頂讓或分租出去,應避開禁止轉租條款,建議可改採合夥經營或授權經營方式暫時取代頂讓所剩下租約期間,等租約到期在換人和房東簽租約,完成頂讓或分租程序。
回應編號:3660 發表對:3660 回應
要做個穩當收店面租金的包租公或包租婆,應挑選捷運站區或其周邊100至300公尺以內店面買下或長期簽約租下再分割成較小坪數的店面產品出租為最佳選擇,只要懂得包裝,先將店面養起來之後再轉手,或租給知名連鎖品牌店家,利潤一樣會很高。

在選擇承租方時最好是挑能長期經營、高獲利的商家,最好是知名品牌或連鎖店等,如此才能有加分作用且較具穩定、長期的租金收益。基於此前提下包租公或包租婆,不妨主動詢問知名加盟店有無展店的需求。

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