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找仲介有仲介的方便
他幫你處裡一般傭金約在讓出總額8%左右

有幾點缺陷要先知道
1.你的立場和仲介不同
仲介只想你快快成交他才有錢賺
所以他會用方法要你降價出售
2.要簽合約 不得私下讓出 合約期間自行登廣告讓出也要給它傭金
你價格不好賣他就放著 你急他不急

勸你先自行發個幾千元透過各式各樣煤體刊出
如果讓不出在找仲介處理

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這是一家走年輕路線的台菜餐廳,MENU相當逗趣,翻開菜單,像極KTV點歌本,每道菜的菜名也取的很有創意菜單每道菜上都附有精美照片,菜名會讓你摸不著頭緒,真是一個比一個怪,一個比一個有趣,光看那有趣的菜單名字就會吸引你想要點點看吃吃看,瞧瞧葫蘆裡到底在賣什麼藥的衝動。

菜單上逗趣的菜名有,花無缺與小魚兒、 鹹蛋超人苦瓜、鹽穌軟腳蝦、性感魷物、 疲勞轟炸雞、3比8排骨酥、三杯臭臭鍋、地瓜姓葉, 這些取得很妙又有趣的菜單名字,是否已經勾起你的好奇心或者食慾了呢?

以下是 開店商家&創意創新 相關經營實務經驗知識 --亦由阿甘創業加盟網提供


開店商家開發新產品或引進新品創新創意來源

經營加盟連鎖業者或是單店商家業者開發新產品或引進新品,大致可分成四種創新思考方向。

1. 第一種創新思考方向為改變現有產品,推出同規格但不同樣品項的新產品。就是將既有的舊產品隨消費者的需求喜好改變做一改變,推出新的產品。

2. 第二種創新思考方向為推出不同規格但同樣品項的新產品。就是將現有產品的外觀、大小、材質、色彩、組合、包裝…等做一創意變化修改,推出新的產品。

3. 第三種創新思考方向為增加消費附加價值

4. 第四種創新思考方向為擴展現有價位帶。就是引進開發不同於以往價位帶的產品,推出新的產品。

開店商家不論開發新產品或引進新品項,皆要考慮到時代及技術的進步而去做進化,因此開發新產品前務必要先做好分析訪察及資料(客戶反映、回饋、客訴)的收集。

餐飲業創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
(此照片與內文無關)

開店商家開發新產品和服務創新的思維

開店商家越能洞察市場趨勢發展,所開發的產品或服務越能貼近顧客所需,就能越達到提升顧客價值與店家自身獲利的雙贏局面。

開店商家引進開發新產品或服務創新,並非要你去開發出前所未有的商品或創造出前所未有的服務。實務上,可從既有的服務和產品上著手,只要加入新的內容、元素,創造新的服務規格或產品組合,或是改變產品和服務新計價方式或是交易模式讓其更合理和有競爭力、經營管理模式、行銷推廣模式、開發新通路和廠商或是導入新科技設施、設備及應用新技術等讓其成本降低和作業更便利。

只要你依本身的核心能力、資源及人才,持續不斷漸次進行服務和產品創新或改善,昇華顧客需求範疇,不斷地提升消費價值與提昇服務內涵,遲早即會有揚眉吐氣的一天。

小吃老店要創新打破原有成功做法及觀念經驗談

大多數知名傳統小吃老店都是規規矩矩守著原有店址看板和氛圍,靠以往成功經營的經驗法則在經營,頂多是結合古色古香風打著舊瓶新包裝,等著顧客上門消費,很少有一家店敢「主動出擊」拉客的,這邊所提及的「主動出擊」拉客,不是專指行銷推廣而已,也包括導入年輕元素跟隨時代脈動,跳脫傳統經營包袱,經營及管理多元化的創新。

據一些創新改造有成的傳統小吃老店經營業者表示,十之八九有經歷下列經營體驗,當面臨要創新打破原有成功經驗做法及觀念時,心中十分擔憂及充滿矛盾,但為了跳出紅海找尋藍海商機,也只能跟隨時代脈動走,如過河卒子般,導入年輕元素,勇於往創新之路邁進。也許在跳脫傳統經營決定,或是在創新改變的過程中,會有相當大的阻力,然實務上證明創新改革動機是要使店舖年輕化,以符合現代經營趨勢,且經營者有用心及耐心去創新改革,絕大多數的成果都會有很好的收益。
 

老店要創新應順勢而為採漸進式才是最佳選擇  

 您現接手經營老店的生意還很好,就應順勢而為,不應做大幅度變動,但也不是叫你不要創新和改革,而是建議您採漸近方式強化競爭力來提昇營業績效,可用坪效及來客數來做為評估指標。

採漸近方式的原因是因為有太多老店創新失敗的個案顯示,在創新改革的期間,面臨既有老員工的阻力或計畫趕不上外在變化。為避免風險的發生,故建議採漸近式的方式,一部分保留原有的經營方式,一部分採用您所希望的經營方式,這樣改變阻力會較低和創新改革成功的機會會較大。雖然不是馬上就能看到大幅成效,但如果有耐心持續的在做創新和改革,往往就能潛移默化達成目標。
茶飲冰品創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
(此照片與內文無關)

顧客讚1句賞千金營收創新高

一家在台國際連鎖經營的餐廳民宿業者, 為讓上門的顧客更滿意,推出「指名讚美」制度,盼能透過「指名讚美」制度,激勵員工「把客人當朋友」 ,以提升顧客服務滿意度和服務品質,增加來客率進而增加營收

客人接受消費服務後留言或寫信「指名讚美」, 且有清楚具體描述令其感動的服務內容,員工就能拿到一千元讚美獎金,如果顧客同時讚美2人,獎金則由2人共同分享。實施二年來,對提高顧客滿意度和服務品質 ,效果極佳,統計一年「指名讚美」所發放獎金,共發出近四百萬元的獎金,其中有員工一年內獲得近6萬元鼓勵獎金為最高,另有員工1天就獲得3則讚美的紀錄。

餐飲業創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
(此照片與內文無關)

在獎金激勵下員工果然把外送的業績履創新高

我咖啡店工作的外場員工要兼外送服務
底薪16500,勞健保津貼1000,全勤加2000
一個月19500,月休五天,

前幾個月外送的金額下降很多,
平均一天的總營業額約在一萬二上下,
外送金額平均一天大約在兩千五上下 
為強化外送業績收入這一區塊
我變更人事和計薪方式
特別請一員工人來負責開發外送,和專門跑外送這個業務
採抽成方式來鼓勵外送
當日一千以下,抽10%
當日一千以上~二千以下,抽15% (日薪300以上 )
當日二千以上~三千以下,抽25%  (日薪500以上 )
當日三千以上~,抽30%  (日薪900以上 )
結果在獎金激勵下果然把外送的業績履創新高,
這個月到15日為止外送金額平均一天約在三千二上下。

要做好外送生意,訂好激勵員工制度,讓員工用心顧好老主顧,積極開發新客戶,業績成長就會顯現出來。
 

新穎創意或產品須兼具「市場性」與「獲利性」才稱得上是具有商業價值的創新

  每一年的加盟連鎖大展,都可看到一些頗具創意的新穎產品或店家出現,由於是創新的產品,噱頭夠具新聞價值,煤體也喜歡報,短期間內就可見其類似店面一家接一家開,然而現實上商業經營除要有創意外還需要考量市場的接受程度,阿甘看到過許多很有創意的店家,到最後卻因種種原因,諸如時機不對,不符當地市場需求,或因財力不足,或因經營模式錯誤,或成本太高無獲利空間,導致好景不常,類似產品往往一年後或者二三年後,就會從市場上逐漸消失。
 

新穎產品必須兼具有「市場性」與「獲利性」,才稱得上是具有商業價值的創新,除具有商業價值的創意外,還應要有正確經營模式來配合創意執行,才不會產生成本太高而無獲利空間或是一二年後,就從市場上逐漸消失的情形產生。
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我刊登頂讓店面廣告,第一天就有頂讓仲介打電話給我,說他們多專業,最快簽約三天內就成交過一家店的輝煌記錄。當天下午一個主任跟我簽約前說,已經有兩組人有興趣要約時間看店,因此我當天就跟頂讓仲介簽委託代賣約還付了開辦費。委託代賣合約二個月,委託期間只要成交就要付傭金費用,成交後開辦費會從傭金裡扣除,開辦費只收一次,服務到你店面頂讓出去為止。

結果,從簽約委託後,沒人打電話問過要頂讓的問題,頂讓仲介他們近一個月來從未跟我報告過進度,還要我自己打電話去問那兩組有興趣的人下落如何,頂讓仲介居然回答我,客人自己已來看過店,但不太滿意,所以沒有開價,所以沒有再跟我聯絡,要我再等等看。但這段時間,我都沒遇到任何人表示是來看店的或是問一下營運狀況好壞,也沒人問過我要頂讓相關的問題和電話,這擺明了頂讓仲介他們根本是在空口說白話,早知道如此我就自己再加刊報紙夾報廣告,也不會浪費那麼多錢。

所以,若有頂讓仲介打電話給你,說他們多專業,遇到事先要付款收錢的(開辦費手續費或廣告費),通通拒絕就對了,若真沒空還是有其他因素,一定要委託仲介頂讓,那就是要與頂讓仲介簽履約保證約,約定所有費用都是成交後才付,或是委託期內頂讓店面若未成交就退款還錢。

 

 

要不要與頂讓仲介簽專任合約書

一般頂讓仲介都會跟頂讓店面業主這樣說:「只要簽專任約,我們就會幫你打很多廣告,卯起來幫你賣個好價錢。」或是「簽一般約,是有那麼多人幫你賣,但大家都只是抱著試試看,不會花錢幫你做廣告的,也不會卯起來幫你賣的,到時一直都賣不出去,這樣對你絕對是一大損失。」有的更敢一點會講:「只要你頂讓店面簽專任委託銷售合約書,我們一定全力幫您賣屋,打大量的報紙廣告,網路上也會幫你把排序放到最前面,且會固定跟您回報跟,頂讓價格一定會賣得漂亮的。」

頂讓店面簽一般約和專任約的差別就在有無綁約,一般約就是,你想找誰賣都可以,而專任約就是只有我這一家獨賣。專任合約書內會有約定,合約期間內只要有成交,不論是由公司提供或者是自行頂讓,都得付傭金服務費予公司;另外如果解約兩個月內頂讓店面賣方自行私下成交,買方為委託期間由本公司提供者,賣方同樣要付傭金服務費予公司。

其實若頂讓店面地點夠好,加上讓店價格不離譜,那麼,通常只要自行刊登廣告或和仲介簽下「一般約」即可,因為這樣的店面,一次多家仲中介來競爭,反而會賣得比較快,但是,站在頂讓仲介的立場來半?好物件機會不多當然想自己吞掉,所以,想盡辦法就是要你簽「專任約」,綁住你這樣就可穩穩己賺到這筆傭金。

頂讓店面相片由阿甘創業加盟網提供

找仲介頂讓店面經驗談

被知識+網友推薦(推論是公司內部人偽裝成奇X知識達人)所騙找到這家頂讓仲介頂讓仲介聲稱他們會在十幾家的廣告平台刊登頂讓店面廣告,但要先付給他們6千元的廣告勞務費,且說日後成交會從8%仲介傭金中扣除! 合約到期時如續約也不用再付勞務費用直到讓出為止。因為急著要將店面頂讓出去,就答應跟他們簽了專任約,頂讓仲還要求我不可以私下跟買家談,也先付給頂讓仲六千元廣告勞務費。


可是二個禮拜以來,來看的買家只有1組,而且是看我之前自費刊登的網路廣告而來的!這段期間都是我一直打電話催頂讓仲! 為何都沒告知委託承辦處理情形! 結果上網GOOGLE一下察到所宣稱會在十幾家的廣告平台刊登廣告真象是只有他們自家網站,其他全是一些免費的網站部落格!感覺被騙很不爽。

最氣人的是我爸介紹來的朋友想來接手頂讓這家店,還卡在仲介當初的專任綁約限制要付8%仲介傭金而無法簽約成交,都怪我們當初急著要找仲介頂讓。

事後我才知,其實頂讓店面是可以跟仲介簽訂委任制合約非專任契約,也就是頂讓店面賣家仍保留自己和自己找來的客人成交權益,但是頂讓仲介當初並沒有告知我們有委任制合約可簽,而是直接要求我們簽往後須由他們全權負責(不可以私下跟買家談)的專任契約。
 

頂讓店接觸頂讓仲介經驗談

頂讓仲介會告訴你讓店賣方,你這間店面裝潢落伍太舊了,如果要有人有意願接手頂讓經營,可能還要等一陣子,或是陸續有幾組人來詢問過,但價格就是嫌太高,說真的這間店雖靠捷運但人潮沒有在此聚集,營業狀況也不是很好,不如價格壓低一點,趁現在有人願意出價接手頂讓經營,就降點價趕緊讓給他,你不虧本還可有一筆現金在手,這種機會可要好好把握,反正就是不斷要你降低價格盤讓。

在聽聽看頂讓仲介會如何告訴頂店買方,這裡靠捷運商圈,接手頂下一定會賺,店面裝潢舊一點沒多大關係,地點好才是王道,日後賺比較多,況且這間店面業績目前也不錯,頂讓接手後就可馬上經營賺錢。

以上是我讓店接觸過頂讓仲介的經驗,頂讓仲介的手法其實很簡單就是要你先行簽委任約,然後再不斷要你讓店業者降低價格盤讓,如果你地點跟我一樣點不錯的話,我是靠捷運,自行刊頂讓店面廣告就好,是不需要去簽委任約,讓自己頂讓店面權益被綁死一個月。

 

頂讓店面相片由阿甘創業加盟網提供
(此頂讓照片與內文無關)

迴避頂讓仲介服務費經驗談

頂讓仲介代我去看店,我覺得這家店很滿意,立即向頂讓店店主表明有頂讓店面的誠意,讓店店主跟我握手時,塞了張紙條給我,要我私底下跟他電話連絡,電話聯絡後,頂讓店店主表示是因頂讓仲介費太高,現委賣時間只剩下一周而已,所以如我私下先付一些訂金給他,他會等委賣期結束後,就立即和我簽頂讓合約移轉店面和付款,你頂讓金額也會稍降一些,這樣頂讓兩方都贏。

但因為當初他有跟頂讓仲介簽委任一個月的合約,約定一個月內,不論是不是仲介帶看的,只要是成交,就一定要付傭金予頂讓仲介。另委賣合約中還有一條委賣期結束後三個月內,亦不得和仲介曾經介紹的買方私下成交(含頂店買方本人三等親內),若私下成交,會被頂讓仲介控告違約和迴避仲介服務費。因此為避嫌到時委任期滿,最好還是找你合夥朋友出面來頂店簽合約,這樣就算事後被頂讓仲介知道,但頂店簽約者不是他所帶看的,頂讓仲介當然也就沒有證據,可控告違約和迴避仲介服務費了。
 


 

千萬不要聽信頂讓仲介的話簽專任約

千萬不要聽信頂讓仲介的話,說什麼你簽專任約不用多久就可頂讓出去,就可以獲得較好的服務,會替你免費刊很多廣告,曝光機高,所以如果你不簽專任約,我就沒辦法專心幫你賣。這些話根本狗屁,店面的地段好、條件佳,縱使只簽一般約(非專任約),仲介還是會搶著幫你帶看刊廣告,就是因為店面本身條件好,易讓好賣。既然易頂讓好賣,根本不用怕賣不掉,為什麼不自己刊廣告頂讓,省下傭金費。相反頂讓店面本身條件不好,簽專任約基於頂讓仲介成本考量,當然就易出現量力而為的情況。

頂讓仲介只管成交,成交才有錢賺,不管你頂方是否買到高價,或者賣方是否賤價賣。所以才會一直打電話說你開出比市場行情高太多 ,要你一再降價,都是因為成交才有錢賺這因素。

附註:
頂讓專任約是指,只要在委託合約期限內店面頂讓出去,不管是自售,還是經過帶看通通要給頂讓仲介一筆傭金。委託專任約只能簽給這一家仲介,不能在和其他仲介簽約。
頂讓店面相片由阿甘創業加盟網提供

店面頂讓不能全權委託房屋仲介公司

 如果你只是想增加頂讓店面曝光率,那當然刊登廣告越多越好,然有些開店商家店主急於要將店面讓出,就將店面全權委託房屋仲介頂讓,但以個人頂讓店面經驗來看,房屋仲介承接頂讓案件,只是一種服務心態,就跟提供租屋服務一樣,因為房屋仲介公司若是要靠租屋或頂讓的佣金過活(大部份有成交,收費行情是以半個月租金為主),十間要有9.9間要倒,房屋仲介公司主要還是以買賣房屋為主要收入,租屋或頂讓是其附帶服務而已,因此房屋仲介承接頂讓案件後,不會很積極和主動帶看,只會在店外刊頂讓廣告,順便打打其品牌知名度,房屋仲介公司只是想藉由租屋或頂讓服務與屋主搭上關係,等你頂不掉再和房東簽約,等房東租不出去再勸房東賣屋簽約。

開店商家店主盡量不要全權委託委託房屋仲介頂讓的第二個理由,房屋仲介收頂讓佣金大部份是以半個月房屋租金為標準,因此房屋仲介不會重視你的設備 及店面價值,所以也不會管你的頂讓金額高低,只要盡快將店 面頂讓出去就好。就算人要看店,房屋仲介帶看專業度不夠,設備器材也搞不懂,頂讓店面該注意的重點及法規亦不知道,易給人不專業的印象。

回應編號:6172 發表對:6172 回應
補教高國華委託住商賣8150萬的南京東路補習班,簽下專任約後,卻違約私下賣屋,住商表示已替高國華找到符合底價8150萬元買方,高卻避不見面,導致交易破局。因此訴請高國華違約賠償買賣佣金共6%,即賣價8150萬元,台北地院判高國華敗訴,應賠489萬元給房仲,仍可上訴。

買賣實務經驗上,一般仲介就是要你簽擁有獨賣權的專任約,非一般約,因為當你簽下專任委託約,在合約期限內不能與其他仲介簽約,這筆生意才不會被同行搶走。仲介要你簽專任約前都會講的很完美,但一簽完委任專任約,就會來跟你說價格偏高,能不能降價等類似說法,但你已被專任約遷制住,錯失自由成交的機會,還很難不答應他。藉此案例,阿甘創業加盟網提醒有賣屋及頂讓店面的業者,簽專任約前,千萬要想清楚。

回應編號:6145 發表對:6145 回應
店面頂讓要委託仲介頂讓時,頂讓店面簽一般約就好,仲介說的話只能聽聽就好,絕對不要簽專任約,一般約的條款容也要仔細看,有沒有不合理的,不合理的一定要要求刪掉,不然不要簽,頂讓仲介如果沒多久就跟你說某人出多少錢,出價距離成交價差距二成以上就先不要理他,因為沒有成交,它們是沒有辦法賺到錢的,所以有時會故意要壓低你的頂讓店面賣價,如果最後仍沒有達到你店面頂讓的理想價,不用客氣可直接砍仲介頂讓費供頂讓店面賣方參考~


如果店面頂讓要自己賣,就在店前貼紅紙及附近社區公告欄及登報網站,店面頂讓價格如果差太多,也不需要見面,談但可保留對方連絡資料,如果二個星期內都沒有人出價或出價距離成交價差距二成以上,經驗建議可降低賣價會比較好,再來是帶看,帶看店面之前,你要準備好店面頂讓要賣的設備營業資料及目標價自己訂好,議價階段,若不會談價,時無招勝有招,實話實說就好,若雙方願成交時就馬上收定,訂金收據就去弄一張,網路很多可以参考下載。

回應編號:6066 發表對:6066 回應
選擇頂讓店面創業模式的開店創業者,先是要清楚知道自己要找何種定位的讓店店面,不要被讓店業者或是頂讓仲介牽著鼻子走,看一個物件至少要在店內停留一小時以上,且要多次不同時段去看,其目的就是觀察其業績好壞外還要觀察顧客對這家店的評價,為求慎重仔細,若能找到同業有開店經驗的前輩陪同看店提供意見,當然是最好不過。

看讓店時店面要勤做筆記,滿意或不滿意處註明清楚,並詳細記下讓店業者或是頂讓仲介解說重點,以利回去後冷靜過濾挑選頂讓物件;另外頂讓買家若有中意一家店,應不露聲色,要表現出非常有誠意但還須慎重考慮的頂讓買家模樣,行為上千萬不要有一臉欣喜或是非要不可的模樣,自己要及時喊停,甚至「起身走人」,讓店業者或是頂讓仲介擔心無法成交,往往會在價格上做一讓步。

回應編號:6063 發表對:6063 回應
頂讓仲介會告訴你讓店賣方,你這間店面裝潢落伍太舊了,如果要有人有意願接手頂讓經營,可能還要等一陣子,或是陸續有幾組人來詢問過,但價格就是嫌太高,說真的這間店雖靠捷運但人潮沒有在此聚集,營業狀況也不是很好,不如價格壓低一點,趁現在有人願意出價接手頂讓經營,就降點價趕緊讓給他,你不虧本還可有一筆現金在手,這種機會可要好好把握,反正就是不斷要你降低價格盤讓。

在聽聽看頂讓仲介會如何告訴頂店買方,這裡靠捷運商圈,接手頂下一定會賺,店面裝潢舊一點沒多大關係,地點好才是王道,日後賺比較多,況且這間店面業績目前也不錯,頂讓接手後就可馬上經營賺錢。

以上是我讓店接觸過頂讓仲介的經驗,頂讓仲介的手法其實很簡單就是要你先行簽委任約,然後再不斷要你讓店業者降低價格盤讓,如果你地點跟我一樣點不錯的話,我是靠捷運,自行刊頂讓店面廣告就好,是不需要去簽委任約,讓自己頂讓店面權益被綁死一個月。

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苗栗苑裡自助炭烤店(頂讓) 天母新光三越旁服飾精品店(頂讓) 大園機場主要道路餐飲店(頂讓) 新北三重運動中心旁餐飲店(頂讓) 新北市新莊公車站旁早餐店(頂讓) 三峽旅遊區餐飲/鏢吧店(頂讓)
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