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我對於承租店面的經驗也不多,僅能就我所知道的部分發表看法與意見囉!
第一,所欲承租的店面是否有符合自己創業開店的需求,例如:地點,人潮,交通,店租價格等等
第二,簽約前能取得房屋使用執照,最近一期的房屋稅單
第三,於租約中應載明若租約期滿後,須恢復至何種狀態

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回應編號:5846 發表對:5846 回應
阿甘創業加盟網 www.ican168.com 開店創業做生意租店當然以找人潮往來密集聚客能力佳的地點,像 捷運商圈 夜市商圈 一級(百貨)商圈 出口、重要路口黃金店面,為挑選店點第一優先然開店實務上,承租高租金黃金店面不見得有利原因就在於高租金所可能導致的高經營風險。 因此就有一餐飲業者為降低租金成本,同一家店白天與黑夜不同業別在經營共同來分擔高額的租金成本,以取得高價地段的營業地段空間,降低租金營業成本負擔及經營風險。
 

同一家店白天與黑夜不同業別在經營共同分擔高額租金成功案例有If Cafe 遊戲主題餐廳白天是一美式 都會型餐廳,餐廳內提供免費無線網路美味的三明治、漢堡、熱狗等美式早午晚餐餐點,亦有提供咖啡、冷飲、啤酒等方便客人來店處理商務及休憩閒聊,到晚上9點後,就轉變為一遊戲主題夜店

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阿甘創業加盟網 在節能減碳的時代,捷運的便利性十年內是不會退燒的,且捷運場站人潮出入眾多,附近店面供給量有限,因此捷運附近的店面承租接手意願居高不下。

商圈發展方面,市中心或愈接近市中心的捷運場站,其商圈發展多已成型,具有穩定的消費人潮,在商機看好下,基本上頂讓承租店面價格本來就會比較高,但未來租金漲幅是一大隱憂。開店創業者可選擇距市中心遠一些的捷運站或尚未通車,且原本就已有發展的商圈店面長期承租,基本上因捷運尚未通車租金會較低,未來此點商圈發展會隨捷運通車而更進一步繁榮。 但由於捷運站出入口周邊的店面,是開店業者的熱門商品,所以租金行情一般皆高於週邊店面行情,開店風險也因高租金提高許多,若承租的商圈未來沒有更熱鬧發展,承租價高於周邊捷運站出入口周邊的店面,未來經營風險當然就可能上昇,所以在頂讓承租店面時,不宜一直追高搶租。

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阿甘創業加盟網 頂讓店面承租店面時,若租賃合約是超過5年以上,一定得聲請公證,如此對租客和頂店接手者會較具有保障。

民法第425條有所謂「買賣不破租賃原則」保障,所謂「買賣不破租賃」原則,即是當房屋有租賃的情形下,所有權的移轉買賣不影響租賃契約效力。只要先有租賃契約的成立,縱使房屋所有權移轉,新買主是無法過問房屋的使用權,此時租賃權的效力大於買受人效力,租賃契約仍然有效。但「買賣不破租賃原則」其期限逾5年或未定期限者將無法適用。因此租約未定期限或租期逾五年,承租人最好都要要求店主,協同辦理公證,才能保障自已的權利。

聲請公證除可到法院辦理外,也可委由地方法院所屬的民間公證人代辦公證,租賃合約或頂讓合約向法院或向民間聲請公證合約,公證效力一樣有效。 實務承租店面上,不少店主常常會基於避稅或其他的考量,不想因公證而曝光自已的收入。類似這種情形,承租店面者可和店主協商,將租賃契約的期限,明定在五年以下的範圍內,且契約內要明定有優先續租權,和調整租金規定。

回應編號:5024 發表對:5024 回應
阿甘創業加盟網 為避免誤租店面是產權不清或有紛爭店面,或遭人冒名頂替,最好訂約時要求房東出示身份證明和房屋所有權狀、完稅證明,若店面所有產權為公司、社團等法人機構,應由法人代表人簽約,或由委託代理人代理簽約。若是租金金額高或是長期租約,為免日後糾紛叢生,導致營業困擾,租約中應約定寫明提前解約之處理方式,並應採取公證

此外,若店面房租支出要列帳報稅,須將繳納租賃所得稅事先與房東約定清楚,確認稅金有無含在租金內,並應注意若有店面要分租、轉租頂讓或共同承租的情事發生,須房東同意或允諾的情事時,要記得不僅僅要有房東口頭承諾而已,務必要取得白底黑字寫明的書面文字約定,以做為預防未來租屋糾紛發生及責任認定的判斷準則。

回應編號:5017 發表對:5017 回應
阿甘創業加盟網 一般頂讓店面,大多是「附帶租約」的店面買賣,涉及頂店方與讓店方、店面房東三方權益,因此店面頂讓於產權移轉時,買賣雙方應和房東先完成換租約,也就是讓店方與店面房東現行租約作廢,頂店承租方與店面房東簽訂新租約。

除此之外,若是頂讓店面,應留意店面未來租金調整的幅度,確認房東的真實身份,如果發現讓店者本身就是二房東,須留意是否經產權房東同意轉租。 若店面有增建範圍,須就增建物遭拆除,造成損失賠償和租金等事項達成一共識,且將共識部份以書面條款詳細載明於租賃契約中。若店面使用範圍內含公共使用面積,譬如騎樓與地下室等附屬建物,頂店承租方應請店面房東確認所有住戶均同意已約定使用面積由店面房東所使用後再簽約。且為求確保租屋期限及日後經營權益,最好把租屋和頂讓契約拿去公證,未來若有爭議糾紛,公證所產生的法律效力將可提供確實的保障。

回應編號:4923 發表對:4923 回應
阿甘創業加盟網 店面租金居高不下,使得店家經營者須考慮採分租還是複合式店面經營,以充分利用每一空間去發揮出最大經濟效益出來。開店創業者在挑選分租店面或是採複合式店面經營時,要掌握下列三大要點 : 

第一,是考量行業的差異性和互補性,挑選和本業有互補性或相關的行業店面分租經營,才能有效為店家帶來人潮與增加利潤,否則導至疊床架屋或是行業差異過大所產生不協調,不但無法增加收益,還影響店家的營業形象。

第二,是挑選人潮往來密集,有效營業時間長之商圈店面,人潮越多店面可使用的營業時間愈長,店面收益當然就愈多,亦可增加坪效與降低經營風險。

第三,是選「面寬長」曝光點多的店面,坪數相同的兩個店面,面寬長的店面較能吸引到消費者的目光。另一般來說,面寬約為縱深的兩倍就是最佳比例,店內空間運用上最為靈活好利用。店內動線的流暢度關係著顧客進店的慾望及是否有挑起顧客購買慾,店內迴身空間和走道廣,依我們台灣人身裁體型至少要保留80公分廣才足夠兩人同時進出,顧客動線才會流暢和舒適。

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