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最近有考慮要頂下一間音樂教室,此教室50坪,開業四年半,學生目前有一百多位,據說當初經營者花了120多萬開了這家店,現在打算以差不多的價錢讓(約110萬),我要怎麼估算這價錢是否合理呢?(我的感覺是覺得有些貴啦),各位有經驗的前輩是否能給我些意見?

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回應編號:6350 發表對:6350 回應
多年前頂下一火鍋店純真傻傻的認為地點不錯價格又不貴就接手頂下簽下似有若無簡單二行字約定的買賣頂讓合約書結果就這樣無端承擔前手經營者的欠帳欠稅良心建議不懂就要多請教有經驗的人

從那次頂店吃大虧事件得到下列經驗,簽頂讓合約書應特別注意下列四項基本要點,

1.頂讓合約書簽約人方面,若是有營業登記就要以負責人當事人之名字為準,若是沒營業登記個人擁有就要以身份證上的名字為準
 

 

2.頂讓合約書交易條款方面,頂讓合約書要寫清楚,內含甚麼生財器具設備包括軟、硬體/傢具/電器內數量都要明列其中,且要拍照存證,不然小心遇到,買的時候說要送給你,交店的時候都拆光搬光的情形

 


3.頂讓合約書頂讓金額條款方面,要載明頂讓金點交日期、付款方式(頭期款、分期款、尾款的交付金額與日期)

4.頂讓合約書法律條款方面, 違約責任及解決爭議的方法 務必要明訂之、細定之,日後有一方違約則可依約請求違約責任,若沒明訂違約責任,只能以合約做為請求權基礎以侵權行為來訴訟,舉證責任多難度高


阿甘創業加盟網藉此補提醒頂讓店創業者頂讓店,實務上最常扯上的陷阱是房屋租金即將調高與租賃契約條件即將變更或是不再租給人營業。阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者頂讓店頂讓簽約前最好先多花一些時間多次觀察一下這家店地點適不適當,讓店店主為什麼要頂讓,簽頂讓合約前要請同業有經驗的人陪同去鑑定生意好壞,若是原址頂讓,為避免花大錢頂讓接手店面,日後還要替人還債的慘事,最好是接手後立即做好商業登記及稅務登記變更轉移,更換招牌和名稱,另在簽訂頂讓合約時,頂店創業者千萬不要怕麻煩、貪圖方便,務必要事先聲明放棄債權權益,明確載明債權的追溯期間、範圍及債權負責人詳細列入頂讓合約內,成為頂讓合約的要件之一,以維護自身權益。
 

 

以下是 頂讓店面& 頂店簽約應注意重點 開店創業相關實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

頂讓合約書中有關頂讓金應特別注意二重點
  
 簽訂頂讓合約書中有關頂讓金方面應特別注意二重點,一是在店面頂讓金額含括買賣內容範圍有那些,二是載明頂讓金點交日期、頂讓金給付方式(頭期款、分期款的交付金額與日期)與違約規定。

店面頂讓金含括買賣內容範圍有那些和頂讓金給付方式,最好清清楚楚在頂讓合約書約定,阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者一般大家所稱的店面頂讓是指「整間頂讓」,因此頂讓金範圍包括店面租賃轉移,讓店方承諾的訓練輔導店家技術轉移,和店內所有生財器具設備,所以最好在頂讓合約書上或另列設備清單當頂讓合約書的附件,移交時易點收;至於加盟連鎖店的授權商標使用權,因為加盟金、權利金、保證金是加盟總部在收,不是讓店業者在收的,較有規模制度的加盟體系大多數都有限制頂讓條款因此是不含在內;還有原讓店業者押在房東的押金,現有存貨、帳務欠債與客戶資料亦不計在頂讓金內,但這些項目可透過雙方協商來決定是否一起盤讓移轉。

頂讓合約書上要載明頂讓金點交日期、付款方式(頭期款、分期款的交付金額與日期)與違約規定亦要載明;另外頂讓金給付方式若採分期付款,且有約定「一期未付,即喪失期限利益」、「一期未付,全部視為到期」或是類似意思是如果對方有一期未付,可要求對方一次付清所有金額的文句約定或,那付款日期於第一次未如期交付時,依雙方約定全部債務付款日已屆滿,可持契約書聲請支付命令針對債務人的財產進行強制執行,如此可保障自己權益,也可讓對方有所警覺。
 

餐飲業創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
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頂讓店面應知實務經驗

1.頂店不吃虧 

2.頂店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.
頂讓店找仲介經驗談 

原址頂讓(生意轉讓)要小心處理未付帳款

若你接手頂讓店面是原址頂讓(生意轉讓),特別是接手頂讓行業是靠口碑做熟客生意的店面型態,也就是頂讓雙方都是經營同樣生意,又是用同一店點同一名稱看板招牌經營,即使接手頂讓後,店面負責人和經營者已經全部換成另一批人,頂店業者仍要很小心處理債權、債務未付帳款這部份,因為有些債權、債務未付帳款是無法從日常營收和財務報表中看出來的,讓店業者也可能會技巧性避談,甚至是故意隱瞞一些未付帳款,但根據法規及以往判例,基於保障債權人的權益,如果頂讓雙方是生意轉讓,頂店者若不事先聲明放棄債權權益,即需概括承受之前讓店經營者所有的債權、債務,包括已發行的禮卷、優待卷、稅金罰款、貨款……等。。

因此若為避免無知落入頂讓陷阱,除了簽頂讓合約前要請同業有經驗的人陪同去鑑定生意好壞,若是原址頂讓,為避免花大錢頂讓接手店面,日後還要替人還債的慘事,最好是接手後立即做好商業登記及稅務登記變更轉移,更換招牌和名稱,另在簽訂頂讓合約時,頂店創業者千萬不要怕麻煩、貪圖方便,務必要事先聲明放棄債權權益,明確載明債權的追溯期間、範圍及債權負責人詳細列入頂讓合約內,成為頂讓合約的要件之一,以維護自身權益。

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頂讓簽約內容和過程注意事項

1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

 

頂讓店面有許許多多的陷阱實務經驗  

頂讓店面有許許多多的陷阱
不懂就要多請教
不要純真傻傻的以為只要雙方價格談好即行

我一年前盤下一咖啡店就是純真傻傻的認為地點不錯價格又不貴就買下
結果承擔前手業者的帳務
前手已不知去向無從連絡
良心建議
不懂就要多請教有經驗的人
最少也要簽下轉頂讓合約
合約中要約定讓店設備無欠稅、欠賬或底押擔保品
另最好找一位見證人
保障自己權益

回應編號:6349 發表對:6349 回應
有不少頂讓店創業者在簽頂讓合約時,忽略店面頂讓轉讓店面承租的完整性,往往日後發生糾紛後,才發現怎麼有些應該有的約定條文居然沒有在約定條款內,因此阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者簽約時,除一定要仔細閱讀條約內容外,且有任何事前約定和承諾事項一定要求列入,以避免頂讓權益無端受損。

阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者簽訂頂讓店面店面承租轉讓契約時應明列在契約條文內及特別注意事項有
1、
首先要確認房子為自有或承租?確認簽約人確實為所有權人,再和所有權人洽談是否續租續約年限,重新簽約等相關事宜。
2、確認店面房屋及土地所有權狀和使用執照、坪數等資料是否與店面正確無誤外;有無加蓋違建

3、與房東確認租期、租約條件?續租有無優先權?未來租金可能調漲幅度
與時間?日後是否可將租賃房屋全部或一部轉租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用房屋。
4、店面租押金多少?房屋、土地稅等由誰負擔?
5、水電、電話、瓦斯費等起止點及計算方式?
6、
簽租約中有無明訂一條退租時房客要恢復原狀條款或是維持現狀,依名法規定房屋歸還時的狀態,如果沒有事先約定,房客則不需要恢復原狀。
7.如果店面要提前解約,雙方責任與義務有無明定清楚。 

以下是 頂讓店面& 頂店吃大虧 開店創業相關實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

頂讓換租約要注意恢復原狀條款 頂讓店面親身經驗,租約到期房東要收回店面自用,原本以為只要恢復頂讓店換租約那時的裝潢就可以了,誰知房東拿出租賃合約要我依照合約恢復最原始的建照圖。

頂讓店面如和店面房東簽租約中有一條退租時房客要恢復原狀,開店商家業者對這條要特別小心,就因為你是頂讓店面,如果房東要你依照最原始的建照圖恢復原狀,那你到時要交還房屋時,要請人打掉裝潢外,還要恢復原狀,會損失很多錢。因此這一條恢復原狀條款,一定要和店面房東達成恢復原狀到那種程度的共識才行。

如果房東表示只要恢復你接手經營頂讓店的時候就可以了,要立即拍照存證,注意相片上要有日期,再將照片黏貼在合約或當做一附件上,且一定要用你跟房東的印章蓋騎縫章在照片跟租賃合約上。

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頂讓店面應知實務經驗

1.頂店不吃虧 

2.頂店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.
頂讓店找仲介經驗談 

頂讓店面小心被人當冤大頭  

頂讓店開店創業是一捷徑,因為頂讓店開店創業從無到有都已經有人替你完成,又可節省開店支出及大幅縮減開店前的籌備期,只要出資頂多稍加裝潢修飾,就可當個現成當老闆,因此吸引許多人開店創業爭相投入,但等接手正式經營後才發現利潤與預期中有一段明顯差距,虧損累累甚至因此負債累累。

頂讓店面實務上,頂讓店面業者光看每天進出的客人不少,和讓店業主所提出財務報表,是不足以全盤聊解此店營收狀態,特別是走平價路線的店,每天進出的客人不少,生意看起來也相當熱絡,店點位置也不錯,事實上卻是租金太高,所賺來的錢都給了房東,要想有獲利可能還須努力養客等待一段時間。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者頂讓合約前,應要切實多次不同時段蹲點觀察消費調查評估此店之營運積效外,務必要與房東確認店面租金、租期、承租條件是否延續,租約到期房東是否會調漲甚至不再租人營業,這些都必須事先了解,再瞭解承租條件後比較附近承租行情,對其未來的租金及調整租金情狀況要有所掌握,不然就算你頂讓價格是以超低價接手經營,租金一二年後就又大幅調漲或是店面不再租人營業,到時你還沒回本可能就要關店走人或是為停止虧損、減少損失,不得不忍痛將店頂盤讓給人,一樣也是很不划算。

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頂讓簽約內容和過程注意事項

1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

 

頂讓店面事前不易察覺的頂讓陷阱 

頂讓店面模式創業者請注意,天下沒有白吃的晚餐,越美好的事物,陷阱就越多!

有些開店商家,從房東處得知一年後,這家店要收回不續租或是要大幅度調升店面租金,經精打細算認為租賃合約到期租金調漲後,能賺的利潤就相當微薄,甚至有可能出現虧損自己貼錢給房東的情況,只好將店面頂讓出去,以減少日後損失,而不知情的頂店買家還以為撿到便宜,殊不知自己從讓店賣家手中接來的是燙手山芋而不是寶玉。

懂得精打細算的頂讓賣家,就會選擇在店生意還處於興旺巔峰時,趕緊就將店面頂讓出去,頂讓廣告中歡迎頂店者來店裡看,因店內消費顧客來來往往,就算頂店業者多次查看觀察結果,最後判斷應該都一樣生意不錯有利可圖,不是頂讓經驗老鳥者往往就會出價把店頂下來,等接手經營一段時期,待租賃合約即將期滿時,才發現這家店要收回不續租或是要大幅度調升店面租金,日後每個月賺的錢僅夠支付費用,能賺的利潤相當微薄,甚至有可能出現虧損自己貼錢給房東的情況,但這一點卻是頂讓店面事前不易察覺的頂讓陷阱

因此頂讓店面前,應要切實親身接觸到(店面所權人)房東,詢問清楚日後店面有無要收回不續租或是要大幅度調升店面租金等情況,且最好和(店面所權人)房東完成重新簽下新的租賃契約,不能只聽信讓店賣家一面之詞,或是只是和讓店賣家(二手房東)簽租賃契約

回應編號:6331 發表對:6331 回應
有些開店商家生意會好,是靠店內有高知名度與名氣如大明星、知名廚師、知名人物、偶像所撐起來,若你要頂讓接手這類型店面,且這些高知名度與高名氣的人日後必沒有續在店內,那不就是等同於失去看板明星,失去這家店最重要的商業價值,頂讓接手後要保持業績穩定, 且將業績轉移於你,可是非常不易的事,頂讓這 類型店面續經營風險可是很高。

相對開店創業者本身若是俱有高知名度或是邀請大明星、知名廚師、知名人物、偶像合作創業 或頂讓創業,會因其高知名度與名氣 ,可 吸引fans粉絲群及帶動話題吸引人潮來店聚集,且知名人物、偶像會有拉抬店面形象的效果,絕對會有助於日後經營。但阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,開店經營實務上高知名度與名氣 ,對行銷活動方面有其優勢但 並非業績的保證,業績的好壞仍要視服務和產品而定,因此開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者仍應特別注意經營重心還是要放在店家的服務態度及所提供產品的質感(價值)上,不可讓知名廚師、知名人物、偶像搶去鋒頭。

 

以下是 頂讓店面& 頂店不吃虧   開店創業相關實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

接手頂讓店面轉移所有權應注意事項

在決定接手頂讓店面頂讓買賣合約前,應對該店面進行徹底的瞭解,包括其營收狀況、訴訟紀錄、債務紀錄和客戶口碑、商譽等。

有些店家生意會好是靠店內老板的名氣,如知名廚師、知名人物、偶像,這些依靠老板名氣的生意,若更換老板,不就失去看板明星,頂讓接手價值就大大的打折扣了。在接手轉移過程中務必要穩定原有班底員工的心,這對店面營運的順利轉移十分重要。最好方式是先將現存員工遣散,後再重新聘用,以避免年資累計和降低管理上的人事成本。若能與舊有供應商的關係持續維持良好,包括批進貨品的優惠價格及繳款方式,以保持業務在轉讓過渡期的穩定性,絕對有利於你續接手經營店面。

最好只接手店面使用所有權生財器具及營業資產所有權,不要連整家公司行號都接手買入,以避免對方故意隱藏訴訟紀錄、債務紀錄要你概括承受負責。

 
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頂讓店面應知實務經驗

1.頂店不吃虧 

2.頂店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.
頂讓店找仲介經驗談 

頂店後如何招徠舊雨新知
若你是頂讓原店面承接續經營者,你要考量大部份讓店店家幾乎快九成都是因生意不佳導致收店要頂讓,所以建議你在頂下店面後,如果預算許可下,除更換廣告招牌及名稱外,不妨將店觀門面和操作動線,稍做一修改,讓消費大眾對這家店有新的印象,如果經費真的有限,部份換個油漆顏色也有其效果。

頂店後,為了要招徠舊雨新知,吸引大眾對這家店的注意,原經營讓店店家若有許多優惠卷或者禮卷在消費顧客手上,總金額負擔不高下,頂店承接業者可考慮讓持有優惠卷或者禮卷在手的消費者可續延用,如此做就可接收原經營讓店店家所打下的部份客戶基礎,不需從頭開始打起。另外開店創業店家務必要辦試賣活動和開幕造勢活動,透過試賣活動和重新開幕的造勢活動,在加上延續以往店家的優惠卷或禮卷,不僅可吸引舊顧客上門消費,也可吸引新顧客上門光臨消費。
 

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1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

 

打造一個金字店面招牌

要打造一個金字店面招牌,不只是光靠業者努力猛打廣告、請知名明星代言人,盡量讓品牌有曝光機會增加能見度,取個好店名喊喊口號就可以做到的,這條路是很艱苦的。

很多的初創品牌對於售前的市場定位及客層鎖定,售後服務品質保證,都還沒有一套很完善完整運作制度、沒有專業的品管監督團隊或是缺乏研發創新的能力,就為市場需求或被市場競爭所壓迫,趕緊提一品牌口號就草率上市,然而這種作法非但對品牌蓷廣沒有助益反而對於一個初創品牌而言,會造成有形及無形上的價值傷害。

研發創新服務態度與品質控管嚴謹才是品牌能否在競爭下生存的核心關鍵能力;另若資金及通路都不是很有把握的局面下,後期光是續維持店務運作就很不容易,根本不用再奢談要續擴展形象打造金字店面招牌。

回應編號:6326 發表對:6326 回應
有些頂讓店目前在營業中且經多次觀察生意看起來很好,店點座落評估也相當的合適,來店的客人也相當的多,接手這一類型的頂讓店面營業應該是穩賺不賠,但開店創業實務上,卻不是如此單純,頂讓店實務上最常扯上的陷阱是房屋租金即將調高與租賃契約條件即將變更或是不再租給人營業。

 

有些店點座落佳的金店面相對著店面租金也就相當高,到頭所賺的錢付租金都進房東口袋,剩下的再付進貨費用、薪資、水電、雜費……等可能已一無所剩。因此阿甘創業加盟網提醒頂讓店面業者,在簽約接手頂店前最重要一件事是,一定要瞭解店面租期、承租條件後再比較鄰近承租店面行情,才不會被人當作冤大頭。且要與房東確認租期、租約條件是否延續,特別是租約已快到期的店面,阿甘創業加盟網建議頂讓店面創業者最好還是換約以你名義去重新承租店面,以免房東到時調漲甚至不再租給人營業的可能性發生。

開店創業實務上,除地點選擇適當,還有營業規模,如果一開始時就出錯,就會大大降低開店創業成功率,如果你完全沒經驗,也不知如何評估平均客單價,那麼阿甘創業加盟網建議你可透過觀察多家跟你同商圈類似營業模式消費價位的店面,大約客單價是多少,再根據你搜集的資料,推估出你未來的平均客單價

平均客單價就可估算出所需來客數,要承租怎樣的店面規模,才能達成損益平衡點(Break Even Point ;BEP)的營業額。

如果估算出所需來客數,是營業規模下不易達到或根本無法達到的,那勸你最好是放棄換點經營,例如:估算結果你每天至少要有120個來客數(每日來客數=(每月營業額卅平均客單價)/30天),才能達成損益平衡點(Break Even Point ;BEP)的營業額。如果你租到店面規模只能提供20個座位,那以你一個新手老闆而言,一天翻桌率可做到6翻以上嗎?若很不易達到或根本無法達到,即表示這店面規模生產力本身就不足。

以下是 開店創業& 頂讓店面與房東 相關實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

頂讓店面最重要先決要件是房東同意

店面要頂讓最重要的先決要件就是要房東同意讓你進行頂讓,絕大多數店面都是用租的,到時若發生一切都談好了,結果房東一句不續租給接手頂店者,或是要調漲房租,頂店接手者覺得租金負擔過重,不想接手頂讓店時,不僅後續處理很麻煩,一切努力也都白費而已,你和房東的友好關係及誠信,也可能會因此被破壞!

因此要簽約頂讓店面前,就是要取得房東同意讓你進行頂讓(最好是取得房東同意書),且問清頂店接手者租金續約條件會不會變動,另外若能將有價值的大小設備列出清單,這樣接手頂店者一目了然,比較不會因設備多寡有認知上數量或質量的落差,否則一旦因此搞的無法順利成交,就很可惜了。還有要將店面經營權、各項生財設備器具移交時間點、點交方式及若未能如期付款之懲罰條件等,都一一在頂讓合約中註明清楚,比較不會因此產生誤會而致頂讓破局。

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頂讓店面應知實務經驗

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3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.
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店面房東不給頂讓怎麼辦?

當初店面租賃契約上,並沒有載明不得轉租和頂讓店面,但現房東開出來的條件是不讓我頂讓店面 ,也不給我將店面轉租給別人,若現有裝潢不留下,就要恢復承租租賃物時的原狀;若現有裝潢要留下,可全部留下,不用恢復承租租賃物時的原狀。

但因為這家店從重新裝修好開幕,經營到今還不到二年,那意謂店面裝潢所花的本錢,根本無法回本,就要全部由房東坐享其成接收,房東此做法合法合理嗎?

阿甘創業加盟網回覆:
依民法第455條規定,房東的確可要求承租人在解約和契約屆滿時,要求承租人返還租賃房屋回復原狀。但因房東有說若現有裝潢要留下,可全部留下, 即可不用恢復承租租賃物時的原狀。

房東不能以民法第455條規定要求承租人返還房屋時,得保持現有裝潢現狀,承租人承租後若有花錢裝潢店面,乃屬於個人意願與房東無關,店面裝潢承租人有權將之拆除或是變賣,但承租人不能以民法第431條規定要求房東償還承租人相關有益費用。

因本案,當初店面租賃契約上並沒有載明不得轉租和頂讓,承租人可依民法第443條規定租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。也就是在店面租賃期間內,承租人有權可採取先將店面轉租給頂讓業者的變通做法,但若租賃期間所剩有限(如不到二年),轉租接手經營業者可能要面臨在租賃期滿時,在頂讓金還沒回本下,店面有被房東收回的風險。

民法第431條 
承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。

民法第443條 
承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
民法第447條 
出租人有提出異議權者,得不聲請法院,逕行阻止承租人取去其留置物;如承租人離去租賃之不動產者,並得占有其物。
承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者,出租人得終止契約。


民法第455條 租賃物之返還
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。
 

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頂讓簽約內容和過程注意事項

1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

 

頂讓店房東卻不答應換約經驗談

當時承租店面做生意,租賃契約書是為一般文具店制式合約,一簽三年約,內有不得轉租條款,雙方並未去法院公證,現因我個人問題欲頂讓店面出去,口頭上已向房東報備過,也徵得房東其同意, 故我以原店面租賃合約內容價金期限為頂讓條件之一,日昨我帶想頂讓承作的新承租人要來換約,但房東說他同意頂讓,但並未同意依照原合約內容頂讓,也就是說房東不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約,致使三方都有點不悅。

在房東堅持不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約下,我又答應對方要頂讓的前提下,只好續以我名義繼續承租店面至合約到期為止,但在這段期間,頂讓新承租人是以股東身份來經營這家店面。

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頂讓店面創業雖然可以快速開店,但不少頂店創業者貪圖方便,沒經過審慎評估,來客量與營業額全憑想像,就隨意找一家表面上看起來生意不錯的店來接手經營,最後落得賠了夫人又折兵的下場。

開店新手頂讓店創業失敗的頭號大敵,是看起來生意不錯的店,為何會換手經營後就突虧損起來,這類型店面因其只看表面的話,會讓你覺得人來人往生意不錯,有些你還會偶而看到有排隊情景發生,但本身卻因店面租金太高所致,早已是處於虧損營業狀態,只不過是你這頂店創業菜鳥看不出來而已,若接手這樣租金太高的店下來,且續同樣的經營模式,其命運當然也是只有關店一途,除非你有能力大幅提高來客數或者是客單價,但就算是一多年專業老手可也是一大難題,況且你還是剛出道的小毛驢,因此阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者即使頂讓價格再便宜,也不應將其接手盤頂下來。

預防接手租金太高店面這問題,阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者可親自多次去參觀頂讓店面,多找幾個人一起去看,最好找此要投入行業的有經營經驗者陪同前往,在假日非假日,經營尖峰和離峰時段都得去估算一下來客數及客單價,若找不到找此行業有經營經驗者,可親自選靠櫃檯邊的坐位消費以方便觀察來店客人數量和客單價,且要多去觀察記錄幾次,最後再將所收集記錄資訊算出是否 來客數 x 客單價 > 行業租金負擔比率,做為評估分析店點的參考重要數據,若不是在租金合理負擔範圍內,就要多多考慮其頂讓店面承接的風險性。

租金合理負擔範圍,一般而言應控制在營業收入比例的百分之十五以內算是合理的負擔,即使是獲利較高的餐飲業,也不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。 阿甘創業加盟網建議便利商店租金佔總營業額比重最好不要超過10%,以社區20坪便利商店為例之租金行情約3萬左右;補教業其租金成本佔總營業收入比例的15%內為最佳;連鎖咖啡店房租租金佔總營業收入比例的20-25%之間較佳;中式速食業以佔總營業收入比例15%左右;毛利七成的飲料冰品租金佔總營業收入比例20%左右。實際租金佔總營業額比重佔比情形,還是會因當地商圈情況及人口數變化而有所差異存在但還是不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。

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以下是 開店創業& 頂讓店面評估 相關實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

頂讓店如何評估有無錢景

接手頂讓一家店面前,開店創業者應對讓店店家營收進行評估調查,可透過搜集內外部資訊、觀察商圈環境,做商圈地點評估分析往往能得到意想不到的評估調查情報。

阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者頂讓店內部觀察不僅要詢問讓店電業主瞭解這家店經營成功或失敗的原因,頂讓店創業者要能提出改善因應之策;在參觀頂讓店面時,最好找多人且具相關經驗者一同前往,且在不同時段,如晝夜、假日、非假日等,觀察要頂讓店營運收支狀況,亦須要觀察四周同業者裝潢、價位、顧客群的年齡,員工服務態度、客人消費金額等做一比較評估;且要思索出如何超越對手之經營策略。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者手頂讓店前務必要事先進行內外部觀察做好市場調查分析,外部觀察頂讓商店的四周環境是否適合本業營運?若頂讓店附近四周同業搶食市場競爭激烈,特別是已有一家強勁對手,或是已有多家做的有聲有色的對手,這可得要非常慎重仔細評估一下,因為一年內要改變該區域消費習性絕非易事。

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(此照片與內文無關)
頂讓店面應知實務經驗

1.頂店不吃虧 

2.頂店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.
頂讓店找仲介經驗談 

頂讓店面簽約時若有附生財設備應特別小心

頂讓店面爭議時有所聞,簽頂讓買賣合約若有附生財設備,若是以現況點交為主,就要注意下列情況,有業者在簽約前去看店面時冷氣還好好的運轉,但簽完約後點交時,卻發現冷氣是壞的,頂讓店面賣方說合約上是以現況點交為主,當時開價的頂讓金額包含所有店內生財設備,因此冷氣故障不能使用,跟頂讓金額高低完全沒有關係。

頂讓店面實務上,讓店賣家常會以誇大業績,搭配美美圖片,吸引頂店買家注意,畢竟接手頂讓店面是一筆不小的金錢交易,因此建議在簽頂讓買賣合約接手頂讓店面前,應查證讓店賣家所提供的讓店各式各樣文件資料外,還要記得實際操做較高價設備是否運作正常,又實際狀況一致,並且特別留心店點所在、消費人潮、營業狀況及生財設備狀況是否與事實相符合,以免在砸下大筆金錢頂讓接手後,才發現與預想情況存有明顯落差,後悔不當初。  

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頂讓簽約內容和過程注意事項

1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

 

如何挑選最有錢途餐飲店面頂讓

目前早餐業競爭激烈大環境下,想頂讓接手一家早餐店經營,事前若沒做好詳細的評估及規劃,是無法持久賺到錢的,更何況說頂讓事前已有詳細的評估及規劃,還是會碰到不可預期的事故或評估發生錯誤,而招致歇業關門的下場。  

有不少早餐店業者為節省成本會採用效率較不佳的生財器具設備,讓顧客久等,這可是會造成客戶流失,或是從此乾脆換家早餐店消費,這對營收而言是一大大損失,因此若資金不是很緊情況下在國人一般對早餐的需求「好吃」「便利」「快速」「價格」是四大考量,建議汰舊換新,更換採用效率較不佳的生財器具設備以達到「快速」的要求頂讓接手一家早餐店,建議最好挑選店點是位於辦公區和住宅區之間的早餐店,如此早、中午,假日、非假日的生意落差才不會過大。同時,一定要評估外帶生意機車及車輛停靠的方便性,因為早餐店外帶的生意,佔營業額比率相當的高。

若是要頂讓接手一前手經營營業額不佳的店,茲因早餐店營業額不好,絕大多數是多重原因所致,所以你要有十足的把握能從中找出影響業績不佳的問題所在且已有能提升營業額之改善方法,再行接手頂讓,不然還是建議放手不要接手頂讓為上上之策。

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頂讓店面模式開店創業從無到有都已經有人替你打底完成,只要稍加裝潢修飾就可以當一現成老闆,可縮減開店前的準備期,快速開店創業。再說若是新開一家店,培養顧客群及經營人脈是無法無法在短期間內建立起來,然若是採頂讓店面模式開店創業,原有店主經營的顧客群及人脈關係,就可經由頂讓轉移至你身上,對縮減開幕後的過度期和增加營業收入會有相當大的助益。

然在目前的大環境下,採頂讓店面模式開店創業,若事前不做一詳細的規劃評估功課,以避開一些風險,很可能到頭來只是一場噩夢,更何況事前作了店面頂讓評估,還是有可能會碰到不可預期的變數或失算,而招致失敗。

在頂讓店面實務上,不少頂讓店面創業者的店面頂讓評估做的並不確實,譬如沒有估到一些隱藏風險和隱藏性成本,如折舊攤提、庫存成本、跌價損失或報廢損耗。亦有不少頂讓店面開店創業者太高估自己能力甚至沒評估只憑直覺想像,就決定接手頂讓店面,這結果往往就會因一時創業衝動而對來客量與營業額想像太樂觀,但在實際接手經營後,才發現其利潤並沒有之前估算或想像中那麼豐厚,甚至每個月還要貼錢維持店面運作。
 

開店創業者又如何從眾多要店面頂讓中挑選出一最有錢途的店點頂讓接手經營,阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者在儘量挑選客流量能衝最高客單價較高者的店面頂讓考量原則下,第一步比較評估各店點人潮多寡客流量,第二步比較評估每家店的店租和頂讓後營業成本是否可以負擔,再來比較評估月營業額最高可能有多少及客單價高低,第三步比較評估未來業績成長空間大小。頂店經營者千萬不要太一廂情願的以為原本的顧客群會持續保持來店消費,應主動積極辦活動與這些顧客 取得聯絡,對特定目標顧客群實施獎勵或誘導,如在特殊節日舉辦節日贈送優惠的活動以避免頂讓移轉銜接出現斷層。另如前店主的生意很旺,店家招牌及人事安排就不宜大幅更動,否則不但會使新消費者拒絕再度前往消費,甚至還會喪失原有的顧客群。

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如何挑選最有錢途餐飲店面頂讓
目前早餐業競爭激烈大環境下,想頂讓接手一家早餐店經營,事前若沒做好詳細的評估及規劃,是無法持久賺到錢的,更何況說頂讓事前已有詳細的評估及規劃,還是會碰到不可預期的事故或評估發生錯誤,而招致歇業關門的下場。 

有不少早餐店業者為節省成本會採用效率較不佳的生財器具設備,讓顧客久等,這可是會造成客戶流失,或是從此乾脆換家早餐店消費,這對營收而言是一大大損失,因此若資金不是很緊情況下在國人一般對早餐的需求「好吃」「便利」「快速」「價格」是四大考量,建議汰舊換新,更換採用效率較不佳的生財器具設備以達到「快速」的要求頂讓接手一家早餐店,建議最好挑選店點是位於辦公區和住宅區之間的早餐店,如此早、中午,假日、非假日的生意落差才不會過大。同時,一定要評估外帶生意機車及車輛停靠的方便性,因為早餐店外帶的生意,佔營業額比率相當的高。

若是要頂讓接手一前手經營營業額不佳的店,茲因早餐店營業額不好,絕大多數是多重原因所致,所以你要有十足的把握能從中找出影響業績不佳的問題所在且已有能提升營業額之改善方法,再行接手頂讓,不然還是建議放手不要接手頂讓為上上之策。
 

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頂讓店面應知實務經驗

1.頂店不吃虧 

2.頂店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.
頂讓店找仲介經驗談 

頂讓店面前至少要先探詢一下為什麼這家店要頂讓,讓店店家大多數是不會和你講白,但你可透過旁敲側擊或是觀察得到一些做為判斷的訊息。

如果最後得到訊息是頂讓店面店家自己經營的問題(如他賣的東西口味不受歡迎)那就沒有關係,最擔心是接手頂讓到一地點不好或是房子或房東有問題的店面,這樣就算你以很便宜的價格頂讓接手下來,日後所衍生的問題往往會導致你分心。如果發覺頂讓店面有問題,或有不合常理之處,又沒得到合理解釋那就不要勉強去接手頂讓,不然以後你將會因此損失更多。 最後提醒要頂讓開業業主下面這些狀況要特別小心,頂讓簽合約時,房東一定要在場,店面要一起換簽租約且若租屋合約書內有一條退租時房客要恢復原狀,這一條可要特別小心,因為日後若房東要你依照最原始的建照圖恢復,那你就慘了。如果房東說要恢復原始的話我勸你不要租了,如果房東說不用只要恢復你租的時候就可以了,你就要當場將接手頂讓店面拍照存證,而且照片貼在合約上或是當做附件且記得要用房東的印章和你的印章蓋在照片跟附件上當做騎縫章。

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1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

 

接手經營頂讓店面要注意那些常犯的錯誤

頂讓店面模式開店創業若看走眼頂錯了店,絕對是要你大失血的,頂讓店面常見會犯的錯誤是,對自己太有自信,往往認為這家店是因為他們經營能力不如己,才會失敗或是要頂讓,太高估自己能力另一就是頂讓賣方在洽談的過程中,一直敘述出他過去的輝煌的經營績效、接手頂讓這家店的價值,還有未來美好的遠景,除此之外,有的會再加上「還有不少人有興趣要來談」、「有人出價已再談」等等壓力頂店買方若貪念一起,深怕被搶走心態下,在沒有深思熟慮下就貿然決定接手頂讓經營這家店。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店面業者,店面頂讓不代表生意差,接手頂店經營不代表穩賺,絕對不僅僅是想買個便宜貨而已,或是在沒有深思熟慮就貿然下決定接手頂讓,而是要精打細算理性評估頂讓的可行性應對該店家營收進行徹底的調查,包括所財務狀況、有無訴訟、債務紀錄和客戶口碑等還要預估日後接手經營後,若發生最壞的狀況時,是否還可以繼續營運下去。阿甘創業加盟網建議頂讓店面業者,如果可請教到有親朋好友是同業、專家且一起去評估,不僅可以較客觀估算這家店面的頂讓價值外,另一方面對這店點適合與否及未來獲利能力高低也會較有專業性的看法,以降低頂讓創業失敗的風險

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新北市新莊公車站旁早餐店(頂讓) 三峽旅遊區餐飲/鏢吧店(頂讓) 永和黃昏市場入口冰甜品店(頂讓) 中央大學學區內餐飲店(頂讓) 新北板橋夜市VR虛擬實境店(頂讓) 北市信義捷運旁南洋料理(頂讓)
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